跌市置業 一二手怎選擇

跌市置業 一二手怎選擇

樓價回落，有利上車客置業，買家入市時除考慮地區、樓價及配套外，個人手持的流動資金，對買家選擇新盤或二手物業，會有決定性作用。

新盤出招吸客 買家支出減

大量新盤陸續推出，尤其細單位供應佔主導，而現時新盤均以貼市價、甚至低市價推出，又透過各種付款辦法，低首期按揭等優惠，吸引準買家入市。發展商一般會提供印花稅回贈，加上新盤物業買家免佣，亦可減買家現金支出。

事實上，買家於二手市場上置業，要準備的流動資金，往往比新盤要多。以一個400萬元的物業為例，涉及的印花稅已需9萬元，加上樓價1%代理佣金4萬元，單計這兩項支出，已比一手買家要準備的資金多出13萬元。

另外，銀行對二手樓估價不足，隨時令買家要付出更多首期。但新盤物業往往得到銀行「包按」，買家可免除估價不足而要「抬錢」上會的問題。其次，新盤樓價已包括基本裝修及家電，往往涉及數以10萬元計，買家亦可節省一大筆往往要即時繳清的裝修資金。

二手屋苑配套齊 即買即住

相比下，二手屋苑亦有其優勢，屋苑如牛頭角淘大花園、沙田第一城等，位於已發展地區，交通生活配套會比位於元朗、屯門等新界新盤好。另外，部分新盤樓花期可長達兩至三年，除了不能「即買即住」外，新盤買家亦要需對樓價下跌，單位未入伙或已成負資產等風險。

撰文:

文倩婷

報道系列: 樓市危與機

6 April 2016

經濟日報

銀行紛推定按優惠 搶佔市場

銀行紛推定按優惠 搶佔市場

發展商加快推盤步伐，銀行借勢推出不同按揭產品搶佔市場，其中東亞銀行（00023）昨日推出首年定息1.8厘，其後全期H加1.6厘（實質供樓利率1.83厘），料引起新一輪搶按戰。

過去兩個月一、二手交投均創新低，銀行按揭業務同樣受影響，2月底相繼有多家銀行將H按（HIBOR）由原來的H加1.7厘，調低至全期H加1.6厘，變相減息0.1厘搶佔市場。

東亞新方案 首年1.8厘息

昨東亞再進一步推出新優惠，宣布推出全新定息住宅按揭計劃，首年享有定息1.8厘，其後全期H加1.6厘，而且貸款額低至200萬元便可申請（其他銀行要求400萬或以上）。計劃適用於一、二手私人住宅物業買賣、轉按及套現，還款期長達30年，算是現時市場最吸引的按揭產品。東亞銀行總經理兼個人銀行處主管許文森稱，是次計劃首年供款額固定，客戶可免受利率波動影響，更易掌握財務預算。

抗加息風險 定按需求增

事實上，在美國啟動加息周期後，市場對於定息按揭產品的需求明顯上升，去年12月定息產品的選用比率達7.9%，屬10年高位。業界人士指出，近月定息產品大受歡迎，主要因為銀行的定息產品集定按及H按兩類產品的優勢於一身，以東亞的新方案為例，置業人士首年按揭特低，其後與傳統H按享有較低鎖息保障，令置業人士處於雙贏的局面，故定按產品吸引大批置業人士選用。

經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓指出，由於按揭市場競爭激烈，銀行紛紛推出更優惠的按揭計劃，如首年低於現時市場P按或H按實際按息之定按，以對抗加息風險，料上半年使用比例可見10%。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳則認為，近日一、二手巿況稍有回暖迹象，推動銀行把握機會積極爭取按揭生意。近日市場上有部分H按息低至H加1.6厘的水平，相信陸續有銀行跟隨提供同等H按息水平，以平衡競爭力，是次有銀行提供特惠按息計劃，令借貸成本降低，對市況可帶來支持及正面作用。

撰文:

黎煥成

17 Mar 2016

經濟日報

新盤戰白熱化 銀行掀搶按戰

新盤戰白熱化 銀行掀搶按戰
朗屏8號1天特快評估 君柏首年淨供息

新盤百花齊放，引發銀行爆一手搶按戰。渣打銀行提供一天特快按揭評估，搶攻元朗朗屏8號上車客；亞皆老街君柏夥財務機構，推首年淨供息過渡性貸款，吸納換樓客。

多區爆發新盤戰，銀行及財務機構亦趁勢推不同按揭產品，集中火力搶佔新盤市場的按揭份額。其中元朗新盤大戰加劇，發展商為突圍亦夥拍銀行提供更多按揭服務。

嘉華（00173）、信置（00083）等發展的朗屏8號，繼早前提供高成數按揭後，昨日再與渣打銀行提供1天特快按揭評估，務求盡吸上車客。

渣打專組 評估朗屏8號按揭

渣打銀行（香港）香港、大中華及北亞地區個人金融業務董事總經理及個人銀行產品主管馮鈺龍稱，該行會提供兩項特快評估服務，就未入市準買家按揭保險預先評估，豁免1,000元手續費，最高9成按揭、保證1天內評估，讓上車客更有預算。至於已簽署臨約的買家，渣打亦會提供1天的特快按揭評估，並且為該盤設立按揭專組，提供一周7日服務。

嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明稱，上述特快評估安排不止適用於朗屏8號，亦連同其他嘉華系內新盤，例如將軍澳嘉悅等餘貨單位，亦可獲有關服務，暫時未設優惠期限，不排除日後系內啟德住宅項目亦會享有該服務。

發展商早前已就朗屏8號推盤出招，透過與財務公司合作，提供最高8成、首3年定息3厘的按揭計劃，務求針對首期不夠及擔心加息周期的上車客。

另邊廂，主攻換樓客市場的君柏，部署短期推售，經絡按揭及中原按揭兩大按揭中介公司，即時為項目提供低息過渡性貸款吸客，按揭成數最高為樓價6成，息率以月息0.8至1厘不等（年息約10厘起），特點是首年只供息，不用供本金部分，而且提早還款不用罰息。

過渡貸款靈活 市場需求增

長實地產投資董事黃思聰指出，君柏全部單位均為4房大戶，目標客源以換樓家庭為主，這類客源實力雄厚，但是個別客源或需要時間出售手上的物業以換樓，上述「淨供息」計劃則為該類客戶提供更大靈活度，方便換樓客靈活調度資金。並強調，「淨供息」計劃只是其中一個按揭優惠，其他低息優惠本周內會陸續公布。

業界人士指出，受金管局收緊按揭成數影響，市場對過渡性貸款需求急增，故近年不少財務公司相繼推出不同優惠吸納換樓客，特高成數的過渡貸款只是其中一項目優惠。而君柏新推出的首年「淨供息」計劃，息率相對其他財務公司同類產品為低，而且借貸審查相對靈活，相信可吸引換樓客採用。

15 Mar 2016

經濟日報

渣打傳低見H+1.6厘滙豐東亞提供優惠 銀行爆H按減息戰

渣打傳低見H+1.6厘滙豐東亞提供優惠　銀行爆H按減息戰

http://hkm.appledaily.com/detail.php?guid=19506357&category_guid=15307&category=daily&issue=20160226&mobile=1

負資產重現 新居屋售價有待調整

負資產重現 新居屋售價有待調整

撰文:

劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師

欄名:樓市講場

踏入猴年，筆者在此向讀者拜年，祝各位萬事如意、身體健康！

1月底金管局最新數據顯示，去年第四季負資產住宅按揭貸款個案重現，期內新增95宗，主要是按揭成數較高的銀行職員住屋按揭貸款，涉及的金額為$4.18億，佔整體未償還貸款金額不足0.05%。無可否認，本港二手樓價跌勢已經開始，因此採用高成數按揭人士變成負資產的機會大大提高，預期宗數將隨着樓價調整而回升，但基於逆周期措施之監控，採用高成數按揭計劃之比例並不高，料影響力不及2003年高位時所佔的22%。

負資產問題的出現，主要是因為樓價下滑，令供樓人士「資不抵債」，即物業的市值低於未償還按揭貸款，倘若樓價下跌超過兩成以上，採用八成按揭的業主就會淪為負資產。去年8月樓價創歷史新高後，自9月起便持續錄得跌幅，拖累全年出現先升後跌的情況。雖然本港銀行仍未跟隨美國加息，不過部分二手業主叫價已經軟化，其中第四季按季跌逾5%，全年僅升逾2%。預期今年樓價將向下調整約10%，同時負資產個案將會逐漸增加，採用高成數按揭或多重按揭的業主，需要留意變成負資產的風險將上升。

買家預留資金 不宜借盡

此外，由於銀行估價已因應最新市況下調，相信樓價調整對新造按揭業主的影響較低，惟新居屋買家則要考慮2月底接受申請的近3,700伙單位，最終之定價有否作出相應調整。因該批屋苑的建議售價是參考去9月的市況，故與目前市價有可能出現落差，而且新居屋預計於3月進行攪珠，成功申請者於5月開始揀樓，換言之，若樓價進一步向下，銀行估價或會不足，有意借足九成按揭的買家，亦較易變成負資產。

新居屋白表符合入息審查者最高可借樓價九成，以最貴單位建議售價$327.6萬為例，P按息率2.15厘、還款期30年計算，家庭入息收入只要高於$29,271（上限為$49,000）便可，每月供款為$11,120，而借八成每月供款則為$9,885，最低每月入息要求$23,850，建議不宜借太盡及預留資金作填補差價，以免大失預算。

research@mreferral.com

20 Feb 2016

經濟日報

置業家居

按揭合約統計分析 (2015年12月)

按揭合約統計分析 (2015年12月)

2016/01/11

二手私人住宅現樓按揭3200宗 創20個月新低

2015年12月登記二手私人住宅現樓按揭只有3200宗，創20個月新低。

隨著二手樓市買賣日漸稀疏，預期2016年首季度，平均每月數字只有二千多宗的水平。

2015年12月登記私人住宅現樓按揭4314宗。

扣除入伙項目承造按揭及一手現樓新盤，如囍匯及Grand Austin等。估計二手私人住宅現樓按揭3200宗，較上月的3500宗；減少300宗，下跌9%。數字連跌三個月，是2014年4月(2800宗)後的20個月新低。預期下月的數字繼續下跌，跌至三千宗以下。

12月登記私人住宅樓花按揭374宗，按月減少761宗，下跌67%。登記量較多的項目有：喜漾、迎海四期及玖瓏山等。

登記樓宇按揭合約(不包括樓花)有5677宗。中銀承辦合約1065宗，佔18.8%；匯豐1016宗，佔17.9%；恒生948宗，佔16.7%；渣打616宗，佔10.9%。

中小銀行樓按 重推現金回贈

中小銀行樓按 重推現金回贈

【本報訊】近日一、二手樓市同時轉靜，除了地產代理業績受壓外，銀行按揭業務也備受挑戰，故踏入新一年銀行開始「出招」搶樓按，有中小型銀行重推額外現金回贈優惠吸客。

優惠吸客 冀淡市突圍

自從去年5月金管局對銀行濫發額外現金回贈優惠（即基本1%現金回贈以外的優惠）表示「關注」後，6月份開始銀行全面停止提供額外現金回贈優惠。

事隔半年後，市場消息透露，有一間本地資金的中小型銀行，近日低調重推額外現金回贈優惠，雖然金額只是1,500元，遠較去年5月高峰期的逾1.6萬元為低，但是各銀行中唯一提供額外現金回贈優惠，相信希望在淡市突圍而出。

業界人士指出，除了樓市交投轉靜外，近期不少發展商推出高成數「包按」優惠，均直接衝擊銀行的按揭業務，所以銀行需求推出更多不同優惠吸客。

例如去年底美國落實加息後，有大型銀行借勢推出定息吸客，首年定息1.85厘（比H按的1.92厘為低），其後與現有H按的優惠一樣，變相首年減息0.07厘吸客，相關優惠由最初的只為一手樓推出，已推廣至二手樓市場。估計會有其他中小型銀行跟進推出相關優惠。

11 Jan 2016

經濟日報