負資產重現 新居屋售價有待調整

負資產重現 新居屋售價有待調整

撰文:

劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師

欄名:樓市講場

踏入猴年，筆者在此向讀者拜年，祝各位萬事如意、身體健康！

1月底金管局最新數據顯示，去年第四季負資產住宅按揭貸款個案重現，期內新增95宗，主要是按揭成數較高的銀行職員住屋按揭貸款，涉及的金額為$4.18億，佔整體未償還貸款金額不足0.05%。無可否認，本港二手樓價跌勢已經開始，因此採用高成數按揭人士變成負資產的機會大大提高，預期宗數將隨着樓價調整而回升，但基於逆周期措施之監控，採用高成數按揭計劃之比例並不高，料影響力不及2003年高位時所佔的22%。

負資產問題的出現，主要是因為樓價下滑，令供樓人士「資不抵債」，即物業的市值低於未償還按揭貸款，倘若樓價下跌超過兩成以上，採用八成按揭的業主就會淪為負資產。去年8月樓價創歷史新高後，自9月起便持續錄得跌幅，拖累全年出現先升後跌的情況。雖然本港銀行仍未跟隨美國加息，不過部分二手業主叫價已經軟化，其中第四季按季跌逾5%，全年僅升逾2%。預期今年樓價將向下調整約10%，同時負資產個案將會逐漸增加，採用高成數按揭或多重按揭的業主，需要留意變成負資產的風險將上升。

買家預留資金 不宜借盡

此外，由於銀行估價已因應最新市況下調，相信樓價調整對新造按揭業主的影響較低，惟新居屋買家則要考慮2月底接受申請的近3,700伙單位，最終之定價有否作出相應調整。因該批屋苑的建議售價是參考去9月的市況，故與目前市價有可能出現落差，而且新居屋預計於3月進行攪珠，成功申請者於5月開始揀樓，換言之，若樓價進一步向下，銀行估價或會不足，有意借足九成按揭的買家，亦較易變成負資產。

新居屋白表符合入息審查者最高可借樓價九成，以最貴單位建議售價$327.6萬為例，P按息率2.15厘、還款期30年計算，家庭入息收入只要高於$29,271（上限為$49,000）便可，每月供款為$11,120，而借八成每月供款則為$9,885，最低每月入息要求$23,850，建議不宜借太盡及預留資金作填補差價，以免大失預算。

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20 Feb 2016

經濟日報

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