10大屋苑銀行估價 按月最多升3% 業界料美縱加息 對港按息影響不大

二手整固，但10大屋苑估價普遍按月錄得上升，升幅最大為港島區的太古城及海怡花園，估價按月升約3%。業界認為，即使下半年美國或會加息，預計本港年底前按息大幅波動的機會有限。 本報追蹤滙豐及中銀香港 （02388） 兩大銀行，對10大屋苑部分單位的網上估價；中銀對10個樣本單位估價全綫錄得升幅或持平，當中有5個升幅在0.9%至3.8%水平，其餘5個維持上月水平，鰂魚涌太古城樣本單位則錄得最高3.8%的升幅。 太古城上半月8成交 一枝獨秀 至於滙豐估價方面，估價變化為8個升、2個跌，太古城樣本單位升幅亦較多，達3%。值得留意的是，最新太古城7月上半月累錄8宗成交，較6月同期5宗升達6成，交投量一枝獨秀，跑贏其他10大傳統屋苑同期交投量，而樓價按月雖微跌0.4%，但仍企穩近年高位水平，實用呎價約1.9萬元。樓價在現水平具承接力，故銀行估價亦維持上行趨勢。 市場指，銀行估價變化多數基於市場成交走勢，正如將軍澳新都城上月錄得逾6%的估價升幅，但本月大幅收窄，僅升1%，正好反映屋苑7月上半月成交量大幅萎縮，市場暫僅錄2宗買賣。 上車盤方面，兩間銀行對沙田第一城的樣本單位均持續上升，如沙田第一城1座中層C室，實用面積327平方呎，最新估價達490萬及502萬元，按月分別上升3.2%及1%，2房戶估價已超越500萬元水平。由於市場氛氛保持正面，上車盤源需求仍然殷切。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，二手樓市整固，但暫時觀察到銀行的估價態度依然維持正面，並未出現明顯收緊或過度審慎的情況。雖然近期10大屋苑的成交量有所放緩，買賣雙方正處於爭持狀態，樓價呈現窄幅上落，但現時租賃市道持續暢旺，租金成本仍有上升，令整體樓價仍有力支撑。因有實質租金回報支持下，銀行估價普遍維持平穩。 買賣雙方呈拉鋸 銀行取態未變 中原按揭董事總經理王美鳳認為，上半年樓市大幅回升，而且持續一段較長時間，現階段正值世界盃期間進入「回氣」階段，再加上市場筍盤量下降，買賣雙方呈拉鋸局面，交投放緩，但銀行取態未見有改變。 至於下半年本港按息走勢，曹德明則指，近日美國公布的數據顯示，通脹壓力已有所減輕，即使美國通脹出現反彈而迫使美儲局加息，本港銀行亦不一定會立即跟隨，或只輕微調整。加上現時本港按揭市場競爭激烈，不少銀行仍積極推出各類優惠吸客。預計下半年按息大幅波動的機會有限，對市民的供樓負擔或按揭市場的影響並不會太大。 而王美鳳則認為，目前二手樓市買家多元化，有力支撑樓市繼續復甦，故即使至底前美國或會加息，但相信對本港按息影響不大，料會維持平穩，仍然利好用家入市。 責任編輯：黃懌勤 經濟日報 17 July 2026

【地產站Weekly Talk】放寬按揭成數後帶動「轉按」宗數？ 專家教3大轉按需知

https://ps.hket.com/article/3574151/%E3%80%90%E5%9C%B0%E7%94%A2%E7%AB%99Weekly%20Talk%E3%80%91%E6%94%BE%E5%AF%AC%E6%8C%89%E6%8F%AD%E6%88%90%E6%95%B8%E5%BE%8C%E5%B8%B6%E5%8B%95%E3%80%8C%E8%BD%89%E6%8C%89%E3%80%8D%E5%AE%97%E6%95%B8%EF%BC%9F%20%20%E5%B0%88%E5%AE%B6%E6%95%993%E5%A4%A7%E8%BD%89%E6%8C%89%E9%9C%80%E7%9F%A5?mtc=60007

24 July 2023

 

港銀再加息0.25厘 3個月三度加P 分析：美息率未見頂 料港下季再調高兩次

匯豐同時將港元活期儲蓄利率上調0.25厘至0.625厘，今日起生效。該行指來年會密切留意外圍環境變化而調整利率，大前提是支持本港經濟各個環節重拾動力。渣打、中銀香港（2388）、恒生（0011）和東亞（0023），亦跟隨上調港元最優惠利率和活期儲蓄利率0.25厘。

余偉文：港元拆息將處較高水平

金管局總裁余偉文表示，市場預期美元拆息仍有上升空間，加上本地季節性需求和股市暢旺，增加港元資金需求，料港元拆息往後一段時間或處於較高水平。對於聯儲局會否進一步加息至5厘以上，或維持高息多長時間，則視乎美國通脹能否回到2%目標，聯儲局已表示仍需一段時間，目前美國服務業、租金和薪金通脹維持高企，他認為之後可多留意相關表現。

聯儲局最新利率點陣圖預示，明年底美息將升至5厘至5.25厘區間，臻享顧問董事總經理王良享認為，聯儲局是有意調高加息的預期，因為今次加息幅度放緩，當局不希望市場視為之為利好消息提振股市、樓市，令通脹更難收緊，他認為明年聯儲局首季兩次會議各加0.25厘後，經濟未能再支持進一步加息。不過若要在明年掉頭減息，要美國經濟大幅衰退，目前機會不大，所以他認為，明年本港銀行最優惠利率在明年初會再加兩次，但至2024年才有機會回落。

王良享指目前港銀加P主要用作調升H按實際利率，大行在現水平或不想上調太多，而改以上調新造H按鎖息上限。王良享預期，2月港元最優惠利率仍會上調0.25厘，3月有機會縮至0.125厘，最多升至6.125厘，全年維持該水平。

企業融資成本增 惟通關威力更大

星展香港經濟師謝家曦認為，雖然高息加重融資成本，影響企業業務投資，不過內地經濟重啟，並有機會提早至明年初與香港免檢通關，對本港經濟提振作用更大。該行料銀行為維持與港元拆息息差，最優惠利率在明年首季會升至6厘。

16 Dec 2022

明報

 

【滙豐加息】新造二手按揭利率高見3.6厘 今年按息累積升2厘供款多5371元

美國聯儲局一如預期0.5厘，滙豐銀行亦宣布，由‪明天起上調最優惠利率(Prime, P) 0.25厘，由5.375厘調升至5.625厘，屬於年內第三度加P，新舊按揭客戶均受影響。新造按揭揭率高見3.625厘，相較今年初普遍按息約1.5厘，今年息口累積升逾2厘，市民入市每月要供多5,371元

由於滙豐正式加息，將P上調至5.625厘，旗下新舊按揭客戶，無論拆息按揭(H按)、P按均會受到影響。當中新造按揭最新情況如下:

現時H按方面，按息為H加1.3厘，但一二手市場的「封頂息」略有不同，一手維持「P-2.25」，最新實際按息為3.375厘，月供24,698元，較舊按息多661元；而二手則為「P-2厘」，最新實際按揭達3.625厘，月供25,368元，較舊按息多670元。

值得留意的是，今次屬於本地銀行年內第三次加P，累積加幅約0.625厘，再加上H按常用的一個月拆息由今年初的0.2厘水平，升至現接近5厘升穿封頂息，導致H按實際按揭息率由今年初約1.5厘(以H+1.3厘，年初H約為0.2厘)，升至現時高見3.625厘，上升超過2厘，以500萬元貸款計算，每月供款亦由今年初19,997元，急增至現時25,368元，增加27%或5,371元。

至於渣打銀行亦宣布，下周一(12月19日)起，最優惠貸款利率將上調0.25厘，年息由5.625厘，調升至5.875厘。

記者：余敏欽

經濟日報15 Dec 2022

 

銀行按揭方案不一 抓緊轉按時機

過去十年，按揭市場都集中在以港元拆息為基準的H按，而且利率非常相近。今年進入加息周期，但銀行按揭方案可算是五花八門，單單以H按為例，雖然各間銀行都是H+1.3%，但不同按揭方案封頂利率各有不同，高低位相差多達50點子，業主大可以尋寶。

以往按揭市場遊戲規則，通常是由大型銀行帶頭加息或減息，然後其他中小型銀行跟隨，按揭利率一般非常相近，分別只是在現金回贈率及其他優惠。

今天有銀行按揭業務採取差異化策略，對買樓申請按揭人士未嘗不是好事，畢竟最高息和最低息相差50點子，每100萬元貸款額每月供款可以相差272元，500萬元貸款額則相差千餘元，業主可以貨比三家，選擇最好的銀行。

對有意轉按的業主而言，這項市場變化顯得更重要。兩年前買樓按揭計劃一般都是H+1.3%、封頂利率為最優惠利率（P）減2.5%（或俗稱「大P」減2.75%），如果今天業主成功找到銀行提供這些按揭計劃，大可以轉按賺取現金回贈。

目前銀行一般現金回贈率都在2%以上，500萬元貸款額「轉一轉」可獲10萬元現金；如果物業估價仍然有水位，甚至可以順道套現，然後把資金放入較高息的定期存款，賺取可觀息差。現時1年期以上定期存款利率接近5厘，但按息仍然是3厘左右，轉按套現可以無風險賺取2厘息差。

銀行平均資金成本仍低

很多人會好奇：「現時按揭利率比定期存款利率還低，銀行會否蝕本？」首先，個別銀行推出較低按揭利率僅是市場推廣策略，相信只會存在一段短時間；其次是雖然港元拆息不斷上升，資金成本上漲，但銀行活期存款利率仍然接近零息。

在經濟不景氣下，市場貸款需求低迷，那些活期存款未必能完全借出，銀行索性以平息借給按揭申請人，藉此吸納新客戶「進駐」該銀行，好過資金閒置而未有採取任何動作。

另一方面，如果將活期存款利率、定期存款利率、銀行拆息等加權平均計算，銀行平均資金成本未必會太高，仍然有空間應付目前低按揭利率。

近期樓價下跌幅度約10%至15%，形成整體貸款額相應萎縮近15%，加上樓市交投淡靜，加息其實對銀行業務無甚幫助。當有一天銀行開始要調升活期存款利率時，才是真正意味着低按息環境告一段落，屆時按揭利率上升速度便會加快，故此現時是難得的轉按時機。

經濟日報

4 Dec 2022

中小銀行觀望 暫停首季按揭申請業界料最快下半年 市場重新活躍

中小銀行觀望 暫停首季按揭申請

業界料最快下半年 市場重新活躍

停止接受新按揭申請，承按取態較年底前有所轉變。

據知，東亞 （00023） 近日只願接受3月或以後成交的新按揭申請，1至2月份的新造按揭、按揭保險和轉按申請則婉

拒接收，或轉介至其他銀行。而市傳花旗因額滿，亦拒接第一季成交的按揭保險申請。

上季積極搶按的大新銀行，據知月內亦開始延慢審批時間，承造新按揭申請傾向保守。

東亞回覆指，該行一直接受各類型物業的按揭申請，惟處理申請、批核及提取貸款需時，及因應客戶提供資料及個別情況而定。現時按揭息率低至2.5厘，回贈最高1%。花旗表示，該行並沒有暫停接受按揭保險申請，只是申請程序需時。

本地經濟前景未明 借貸審慎

雖然中小型銀行於按揭市場佔有率並不多，但是過去中小型銀行一直推出相對吸引的方案與大銀行搶客，新一年中小型銀行轉趨保守，大大降低置業人士的選擇性，令按揭業務更加歸邊。

部分中小行首季承按反未見積極，業內人士估計，主要基於3大原因，第一是本地經濟和社會前景未明朗，滙豐日前預測樓市短期復甦機會不大，料上半年樓價跌5至10%，雖然樓按風險指數相對低，但借貸取態仍相當審慎。

其次是大型銀行上季削減樓按優惠及放慢審批，不少客源轉流入中小行，如東亞12月份樓花市佔11.8%，按月升8.3個百分點，大新亦登上第5名，按月多5.7個百分點。部分累積申請於今年1至2月才完成交易，讓個別中小型行首季搶按興趣不大。

而港元1個月拆息近日稍為回落，惟上半年將有多項招新股活動等，預期拆息仍企偏高水平，邊際利潤持續微薄，中小型行存款儲蓄基礎不及大型銀行，按揭優惠上未敢貿然跟隨。利嘉閣按揭認為，整體銀行按揭取態較保守審慎，視乎市況環境，下半年按揭氣氛有機會較為正面。

中原按揭指，中小行取態因業務策略較為參差，銀行取態仍屬正面，可參考港元拆息及貸存比率變化。經絡按揭則料首季大型銀行市佔有望回升，預計要農曆年後或下半年，銀行搶按攻勢才較為積極。

作者：鍾綺敏

15 Jan 2020

經濟日報

中小行按息仍低 積極吸客源

市場風險成本增，大小銀行對樓按業務取態各有不同，可於按息、回贈優惠及審批速度3方面反映，有機會影響小業主和買家的入市按揭部署，申按時應貨比三家。

本地經濟倒退風險增，環球經濟前景不明朗，銀行在樓按借貸上明顯未如以往般進取，參考本港銀行體系結餘由去年底約760億元，現時已減少至約544億元，而近期的抽新股活動及年結逼近，1個月拆息（H）維持約2.4厘水平，意味拆借成本會增多。

而大型銀行下半年多次調整按揭優惠，按息從年中的2.375厘上調，從跟隨美國減息後，息率仍達2.5厘水平，累計加幅有0.125厘。而回贈目前已降至0.5%至1%，部分於轉按更不設回贈，以減省開支。

首10月按揭錄9.58萬宗

中小型銀行雖然存款基礎未及大型銀行，但下半年按揭策略明顯未有一致，不少加息步伐未有跟足，現時實際按息介乎2.35厘至2.5厘，個別的P按可稍平至2.25厘左右，構成按息與大型銀行有所差距，回贈約1%至1.6%不等，相信是為了維持競爭力，趁按揭保險放寬，近期樓市成交回升時，積極吸納及挽留優質客源。

另外，上半年經濟及樓市氣氛良好，大型銀行積極搶按，綜合土地註冊處及代理數字，今年首10個月按揭宗數錄9.58萬宗，由大型銀行承按有7.34萬宗，較去年同期多2成，而市佔率由69%也升至近77%，按揭額達標下，也因此放慢按揭審批速度，有代理曾提及，原先審批期一般平均約半個月，現時會建議買家預留2個月充足審批時間。相反，中小型銀行按揭市佔表現較弱，故此承按取態仍相對積極。

然而，大小銀行的樓按借貸取態不一，包括息率及優惠，對業主及買家的影響切身，會影響入市部署及供樓安排，故此應要預留足夠審批時間及多作比較。

作者：鍾綺敏

責任編輯：黃鑠安

22 Nov 2019

經濟日報