渣打傳低見H+1.6厘滙豐東亞提供優惠 銀行爆H按減息戰

渣打傳低見H+1.6厘滙豐東亞提供優惠　銀行爆H按減息戰

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負資產重現 新居屋售價有待調整

負資產重現 新居屋售價有待調整

撰文:

劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師

欄名:樓市講場

踏入猴年，筆者在此向讀者拜年，祝各位萬事如意、身體健康！

1月底金管局最新數據顯示，去年第四季負資產住宅按揭貸款個案重現，期內新增95宗，主要是按揭成數較高的銀行職員住屋按揭貸款，涉及的金額為$4.18億，佔整體未償還貸款金額不足0.05%。無可否認，本港二手樓價跌勢已經開始，因此採用高成數按揭人士變成負資產的機會大大提高，預期宗數將隨着樓價調整而回升，但基於逆周期措施之監控，採用高成數按揭計劃之比例並不高，料影響力不及2003年高位時所佔的22%。

負資產問題的出現，主要是因為樓價下滑，令供樓人士「資不抵債」，即物業的市值低於未償還按揭貸款，倘若樓價下跌超過兩成以上，採用八成按揭的業主就會淪為負資產。去年8月樓價創歷史新高後，自9月起便持續錄得跌幅，拖累全年出現先升後跌的情況。雖然本港銀行仍未跟隨美國加息，不過部分二手業主叫價已經軟化，其中第四季按季跌逾5%，全年僅升逾2%。預期今年樓價將向下調整約10%，同時負資產個案將會逐漸增加，採用高成數按揭或多重按揭的業主，需要留意變成負資產的風險將上升。

買家預留資金 不宜借盡

此外，由於銀行估價已因應最新市況下調，相信樓價調整對新造按揭業主的影響較低，惟新居屋買家則要考慮2月底接受申請的近3,700伙單位，最終之定價有否作出相應調整。因該批屋苑的建議售價是參考去9月的市況，故與目前市價有可能出現落差，而且新居屋預計於3月進行攪珠，成功申請者於5月開始揀樓，換言之，若樓價進一步向下，銀行估價或會不足，有意借足九成按揭的買家，亦較易變成負資產。

新居屋白表符合入息審查者最高可借樓價九成，以最貴單位建議售價$327.6萬為例，P按息率2.15厘、還款期30年計算，家庭入息收入只要高於$29,271（上限為$49,000）便可，每月供款為$11,120，而借八成每月供款則為$9,885，最低每月入息要求$23,850，建議不宜借太盡及預留資金作填補差價，以免大失預算。

research@mreferral.com

20 Feb 2016

經濟日報

置業家居

按揭合約統計分析 (2015年12月)

按揭合約統計分析 (2015年12月)

2016/01/11

二手私人住宅現樓按揭3200宗 創20個月新低

2015年12月登記二手私人住宅現樓按揭只有3200宗，創20個月新低。

隨著二手樓市買賣日漸稀疏，預期2016年首季度，平均每月數字只有二千多宗的水平。

2015年12月登記私人住宅現樓按揭4314宗。

扣除入伙項目承造按揭及一手現樓新盤，如囍匯及Grand Austin等。估計二手私人住宅現樓按揭3200宗，較上月的3500宗；減少300宗，下跌9%。數字連跌三個月，是2014年4月(2800宗)後的20個月新低。預期下月的數字繼續下跌，跌至三千宗以下。

12月登記私人住宅樓花按揭374宗，按月減少761宗，下跌67%。登記量較多的項目有：喜漾、迎海四期及玖瓏山等。

登記樓宇按揭合約(不包括樓花)有5677宗。中銀承辦合約1065宗，佔18.8%；匯豐1016宗，佔17.9%；恒生948宗，佔16.7%；渣打616宗，佔10.9%。

中小銀行樓按 重推現金回贈

中小銀行樓按 重推現金回贈

【本報訊】近日一、二手樓市同時轉靜，除了地產代理業績受壓外，銀行按揭業務也備受挑戰，故踏入新一年銀行開始「出招」搶樓按，有中小型銀行重推額外現金回贈優惠吸客。

優惠吸客 冀淡市突圍

自從去年5月金管局對銀行濫發額外現金回贈優惠（即基本1%現金回贈以外的優惠）表示「關注」後，6月份開始銀行全面停止提供額外現金回贈優惠。

事隔半年後，市場消息透露，有一間本地資金的中小型銀行，近日低調重推額外現金回贈優惠，雖然金額只是1,500元，遠較去年5月高峰期的逾1.6萬元為低，但是各銀行中唯一提供額外現金回贈優惠，相信希望在淡市突圍而出。

業界人士指出，除了樓市交投轉靜外，近期不少發展商推出高成數「包按」優惠，均直接衝擊銀行的按揭業務，所以銀行需求推出更多不同優惠吸客。

例如去年底美國落實加息後，有大型銀行借勢推出定息吸客，首年定息1.85厘（比H按的1.92厘為低），其後與現有H按的優惠一樣，變相首年減息0.07厘吸客，相關優惠由最初的只為一手樓推出，已推廣至二手樓市場。估計會有其他中小型銀行跟進推出相關優惠。

11 Jan 2016

經濟日報

去年樓花按揭破萬宗 創新高

去年樓花按揭破萬宗 創新高

欄名:簡訊

中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示，2015年樓花按揭登記全年共10,669宗登記，創新高；而現樓按揭登記共79,736宗，按年上升4.2%。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，以全年計中銀（02388）以18.4%（15,743宗）及渣打23.3%（2,579宗）分別在現樓及樓花按揭市場3年稱霸。

5 Jan 2016

經濟日報

金管局昨公布2015年11月份的住宅按揭統計調查結果。

金管局昨公布2015年11月份的住宅按揭統計調查結果。

11月份新申請貸款個案較10月份按月增加0.6%，至6,571宗。

11月份新批出的按揭貸款額較10月份減少9.3%，至154億港元。當中，涉及一手市場交易佔40億港元；涉及二手市場交易佔68億港元。至於涉及轉按交易則佔46億港元。

11月份新取用按揭貸款額較10月份減少17%，至156億港元。

以最優惠利率作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，按月下降1.4%，大部分息率定於2厘至2.25厘之間。以香港銀行同業拆息作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，則按月上升1.1%。11月底未償還按揭貸款總額按月增加0.4%，至10,724億港元。

息口按揭篇

息口按揭篇

撰文:

李偉航

陸偉濠

欄名:封面故事

回顧：新取用按揭額 創5年新高

今年2月下旬金管局再推出逆周期措施，收緊物業一按成數至六成，令有意入市的準買家需「重新計數」，交投量下滑，再加上其後港股呈現波動，亦令樓市如坐過山車，影響樓按市場表現。

但隨着下半年眾新盤均以高成數一按吸客，吸引買家重投市場，為樓市注入動力，在一手盤帶頭下，預期今年新取用按揭額度，按年攀升兩成至$2,584億，創2010年後約5年新高。

前瞻：港息料明年中始上調 加幅有限

美國加息已成事實，但在港美間尚存有差息下，估計本港銀行要在明年中或之後，才會增加息率，而且就算調高息率，幅度亦有限，相信對供樓人士影響較輕微，短期內仍可享受較低息環境。

至於一、二手物業方面，估計新盤繼續主導，但在息口上調後，樓價將稍作調整，預期明年全年新取用按揭貸款額將較今年微跌3%至$2,506億。

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【專家之言】

王艷：睇淡美國經濟 有機調頭減息

中信里昂證券地產研究部主管王艷認為，美加息對本地樓市影響有限，因為港府已經多次透過收緊成數等措施來減少樓市泡沫的風險。目前樓價回軟，王氏坦言「樓價升得咁高，其實要跌好耐。」

至於來年各類物業樓價最為波動呢？王氏直言「上車盤最大件事」，因為此類物業往後供應相當多，而且二手物業在一手新盤狙擊下將會維持其偏低成交量水平，故認為明年上車盤及二手樓都是「易跌難升」，不過在加息後，一手新盤銷情或多或少會受到影響，故王氏估計明年新取按揭金額及成數將會較今年有所減少。

美國聯儲局結束近10年低息周期局面，不過王氏就對美國經濟情景走勢不太樂觀，並預測息率有機會回頭再度減息。她解釋道，「美國大選在即，美國聯儲局加息其實屬於美國政府的政治策略之一，故此之後會減番轉都唔奇。」

近期銀主盤有上升迹象，王氏則認為目前市場上銀主盤數目仍然處於一個低水平，只是「由幾十個變成近百個」，離2003年湧現萬伙銀主盤、20萬負資產的窘局仍差得遠。

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羅家聰：業主已作準備 料不會觸發劈價潮

交通銀行銀行首席經濟及策略師羅家聰認為，雖然美國經已加息，但認為本港樓市不會單單因息率上揚，就出現大幅跌價，對供樓人士而言，加息25點子，供樓負擔僅上升數百元。

他估計，在現時樓價高企下，明年樓價下跌一成，可謂不足為奇，但難以出現如部分外界人士預測，最壞情況出現大跌三至四成的現象，除非外圍及本港經濟情況突然崩圍、轉差，否則樓價將不會呈急挫。

他估計，美國雖然估計來年或加息4次，但以目前的情況，未必有足夠條件加足4次，美國亦正觀望加息後對當地經濟的變化影響。

對於早前出現的高成數按揭情況，他再指，在近年入市的人士，早已預視美國將會加息，亦做好防範措施，就算承造九成按揭的人士，在樓價下滑一成時，帳面上呈負資產，但相信仍有不少高成數按揭人士具足夠實力作抵抗，毋須即時大幅劈價賣樓，壯士斷臂，估計如1997、1998年樓市高峰期，市場屢現資不抵債的情況，不會在明年出現。

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王美鳳：加息步伐緩慢 低息環境持續

中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，雖然美國已在上周加息，但她認為是次加息，絕非美國經濟過熱，需要藉調高息口令經濟降溫，而是利率呈正常化進程，在港美息口間亦存有約2厘的息差，相信本港銀行要待明年中或之後才會上調息率，即現階段供樓人士仍可繼續享受低息。

同時也預期按息增長幅度有限，預期明年僅加25點子或50點子，料明年按息仍處於2.5厘以下低水平，遠低於過去20年平均按息4.37厘，低息環境持續。

雖然息口未見急速上揚，但始終加息陰霾揮之不去，王氏預期，明年樓價勢必出現調整，將呈先跌後回的局面，樓價會跌至一定水位後見支持回穩，相信上下波幅僅一成以內。

她再指，在明年按息上調，估計會有部分銀行推出定息按揭計劃搶客，讓不喜愛計算每月供款額增長多少的供樓人士選用，但估計以目前情況，明年會繼續以H按計劃主導，除非往後因資金外流，引致銀行同業拆息飈升，拉近與P按計劃間約0.2厘的息差，屆時才有機會令選用P按的人數比例超越H按。

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劉圓圓：港息或突破3厘 樓市「價跌量升」

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，香港一、二手樓市表現呈兩極化，置業人士對後市取態轉趨審慎，令整體樓按貸款按年增長放緩至兩成，但仍創5年新高。

她預計明年樓市調整需時，美國是次加息幅度符合預期，影響已被市場消化，預料明年香港按揭利率有機會突破3厘，而全年新取用按揭貸款額將微跌至$2,506億，以反映樓價的輕微調整。

至於往後息口變化，劉圓圓指美國雖啟動加息周期，惟在與歐美經濟背馳情況下，美國續加息壓力大，往後步伐或按部就班，相信香港2016年上調按息步伐將循序漸進，預期明年下半年才啟動加息，幅度介乎0.25%至0.5%，而整個加息周期增幅亦會在2厘內。

她預期，明年整體料微跌約10%，連同一手供應充足，促升樓市成交量，或現「價跌量升」的情況，也預期明年新盤繼續為樓市焦點，以及主導市場，相信一、二手物業比例差距仍會持續拉闊。

25 Dec 2015

經濟日報置業家居