息口按揭篇

息口按揭篇

撰文:

李偉航

陸偉濠

欄名:封面故事

回顧：新取用按揭額 創5年新高

今年2月下旬金管局再推出逆周期措施，收緊物業一按成數至六成，令有意入市的準買家需「重新計數」，交投量下滑，再加上其後港股呈現波動，亦令樓市如坐過山車，影響樓按市場表現。

但隨着下半年眾新盤均以高成數一按吸客，吸引買家重投市場，為樓市注入動力，在一手盤帶頭下，預期今年新取用按揭額度，按年攀升兩成至$2,584億，創2010年後約5年新高。

前瞻：港息料明年中始上調 加幅有限

美國加息已成事實，但在港美間尚存有差息下，估計本港銀行要在明年中或之後，才會增加息率，而且就算調高息率，幅度亦有限，相信對供樓人士影響較輕微，短期內仍可享受較低息環境。

至於一、二手物業方面，估計新盤繼續主導，但在息口上調後，樓價將稍作調整，預期明年全年新取用按揭貸款額將較今年微跌3%至$2,506億。

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【專家之言】

王艷：睇淡美國經濟 有機調頭減息

中信里昂證券地產研究部主管王艷認為，美加息對本地樓市影響有限，因為港府已經多次透過收緊成數等措施來減少樓市泡沫的風險。目前樓價回軟，王氏坦言「樓價升得咁高，其實要跌好耐。」

至於來年各類物業樓價最為波動呢？王氏直言「上車盤最大件事」，因為此類物業往後供應相當多，而且二手物業在一手新盤狙擊下將會維持其偏低成交量水平，故認為明年上車盤及二手樓都是「易跌難升」，不過在加息後，一手新盤銷情或多或少會受到影響，故王氏估計明年新取按揭金額及成數將會較今年有所減少。

美國聯儲局結束近10年低息周期局面，不過王氏就對美國經濟情景走勢不太樂觀，並預測息率有機會回頭再度減息。她解釋道，「美國大選在即，美國聯儲局加息其實屬於美國政府的政治策略之一，故此之後會減番轉都唔奇。」

近期銀主盤有上升迹象，王氏則認為目前市場上銀主盤數目仍然處於一個低水平，只是「由幾十個變成近百個」，離2003年湧現萬伙銀主盤、20萬負資產的窘局仍差得遠。

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羅家聰：業主已作準備 料不會觸發劈價潮

交通銀行銀行首席經濟及策略師羅家聰認為，雖然美國經已加息，但認為本港樓市不會單單因息率上揚，就出現大幅跌價，對供樓人士而言，加息25點子，供樓負擔僅上升數百元。

他估計，在現時樓價高企下，明年樓價下跌一成，可謂不足為奇，但難以出現如部分外界人士預測，最壞情況出現大跌三至四成的現象，除非外圍及本港經濟情況突然崩圍、轉差，否則樓價將不會呈急挫。

他估計，美國雖然估計來年或加息4次，但以目前的情況，未必有足夠條件加足4次，美國亦正觀望加息後對當地經濟的變化影響。

對於早前出現的高成數按揭情況，他再指，在近年入市的人士，早已預視美國將會加息，亦做好防範措施，就算承造九成按揭的人士，在樓價下滑一成時，帳面上呈負資產，但相信仍有不少高成數按揭人士具足夠實力作抵抗，毋須即時大幅劈價賣樓，壯士斷臂，估計如1997、1998年樓市高峰期，市場屢現資不抵債的情況，不會在明年出現。

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王美鳳：加息步伐緩慢 低息環境持續

中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，雖然美國已在上周加息，但她認為是次加息，絕非美國經濟過熱，需要藉調高息口令經濟降溫，而是利率呈正常化進程，在港美息口間亦存有約2厘的息差，相信本港銀行要待明年中或之後才會上調息率，即現階段供樓人士仍可繼續享受低息。

同時也預期按息增長幅度有限，預期明年僅加25點子或50點子，料明年按息仍處於2.5厘以下低水平，遠低於過去20年平均按息4.37厘，低息環境持續。

雖然息口未見急速上揚，但始終加息陰霾揮之不去，王氏預期，明年樓價勢必出現調整，將呈先跌後回的局面，樓價會跌至一定水位後見支持回穩，相信上下波幅僅一成以內。

她再指，在明年按息上調，估計會有部分銀行推出定息按揭計劃搶客，讓不喜愛計算每月供款額增長多少的供樓人士選用，但估計以目前情況，明年會繼續以H按計劃主導，除非往後因資金外流，引致銀行同業拆息飈升，拉近與P按計劃間約0.2厘的息差，屆時才有機會令選用P按的人數比例超越H按。

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劉圓圓：港息或突破3厘 樓市「價跌量升」

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，香港一、二手樓市表現呈兩極化，置業人士對後市取態轉趨審慎，令整體樓按貸款按年增長放緩至兩成，但仍創5年新高。

她預計明年樓市調整需時，美國是次加息幅度符合預期，影響已被市場消化，預料明年香港按揭利率有機會突破3厘，而全年新取用按揭貸款額將微跌至$2,506億，以反映樓價的輕微調整。

至於往後息口變化，劉圓圓指美國雖啟動加息周期，惟在與歐美經濟背馳情況下，美國續加息壓力大，往後步伐或按部就班，相信香港2016年上調按息步伐將循序漸進，預期明年下半年才啟動加息，幅度介乎0.25%至0.5%，而整個加息周期增幅亦會在2厘內。

她預期，明年整體料微跌約10%，連同一手供應充足，促升樓市成交量，或現「價跌量升」的情況，也預期明年新盤繼續為樓市焦點，以及主導市場，相信一、二手物業比例差距仍會持續拉闊。

25 Dec 2015

經濟日報置業家居