按揭合約統計分析 (2015年12月)
2016/01/11
二手私人住宅現樓按揭3200宗 創20個月新低
2015年12月登記二手私人住宅現樓按揭只有3200宗，創20個月新低。
隨著二手樓市買賣日漸稀疏，預期2016年首季度，平均每月數字只有二千多宗的水平。
2015年12月登記私人住宅現樓按揭4314宗。
扣除入伙項目承造按揭及一手現樓新盤，如囍匯及Grand Austin等。估計二手私人住宅現樓按揭3200宗，較上月的3500宗；減少300宗，下跌9%。數字連跌三個月，是2014年4月(2800宗)後的20個月新低。預期下月的數字繼續下跌，跌至三千宗以下。
12月登記私人住宅樓花按揭374宗，按月減少761宗，下跌67%。登記量較多的項目有：喜漾、迎海四期及玖瓏山等。
登記樓宇按揭合約(不包括樓花)有5677宗。中銀承辦合約1065宗，佔18.8%；匯豐1016宗，佔17.9%；恒生948宗，佔16.7%；渣打616宗，佔10.9%。
中小銀行樓按 重推現金回贈
【本報訊】近日一、二手樓市同時轉靜，除了地產代理業績受壓外，銀行按揭業務也備受挑戰，故踏入新一年銀行開始「出招」搶樓按，有中小型銀行重推額外現金回贈優惠吸客。
優惠吸客 冀淡市突圍
自從去年5月金管局對銀行濫發額外現金回贈優惠（即基本1%現金回贈以外的優惠）表示「關注」後，6月份開始銀行全面停止提供額外現金回贈優惠。
事隔半年後，市場消息透露，有一間本地資金的中小型銀行，近日低調重推額外現金回贈優惠，雖然金額只是1,500元，遠較去年5月高峰期的逾1.6萬元為低，但是各銀行中唯一提供額外現金回贈優惠，相信希望在淡市突圍而出。
業界人士指出，除了樓市交投轉靜外，近期不少發展商推出高成數「包按」優惠，均直接衝擊銀行的按揭業務，所以銀行需求推出更多不同優惠吸客。
例如去年底美國落實加息後，有大型銀行借勢推出定息吸客，首年定息1.85厘（比H按的1.92厘為低），其後與現有H按的優惠一樣，變相首年減息0.07厘吸客，相關優惠由最初的只為一手樓推出，已推廣至二手樓市場。估計會有其他中小型銀行跟進推出相關優惠。
11 Jan 2016
經濟日報
去年樓花按揭破萬宗 創新高
欄名:簡訊
中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示，2015年樓花按揭登記全年共10,669宗登記，創新高；而現樓按揭登記共79,736宗，按年上升4.2%。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，以全年計中銀（02388）以18.4%（15,743宗）及渣打23.3%（2,579宗）分別在現樓及樓花按揭市場3年稱霸。
5 Jan 2016
經濟日報
金管局昨公布2015年11月份的住宅按揭統計調查結果。
11月份新申請貸款個案較10月份按月增加0.6%，至6,571宗。
11月份新批出的按揭貸款額較10月份減少9.3%，至154億港元。當中，涉及一手市場交易佔40億港元；涉及二手市場交易佔68億港元。至於涉及轉按交易則佔46億港元。
11月份新取用按揭貸款額較10月份減少17%，至156億港元。
以最優惠利率作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，按月下降1.4%，大部分息率定於2厘至2.25厘之間。以香港銀行同業拆息作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，則按月上升1.1%。11月底未償還按揭貸款總額按月增加0.4%，至10,724億港元。
息口按揭篇
撰文:
李偉航
陸偉濠
欄名:封面故事
回顧：新取用按揭額 創5年新高
今年2月下旬金管局再推出逆周期措施，收緊物業一按成數至六成，令有意入市的準買家需「重新計數」，交投量下滑，再加上其後港股呈現波動，亦令樓市如坐過山車，影響樓按市場表現。
但隨着下半年眾新盤均以高成數一按吸客，吸引買家重投市場，為樓市注入動力，在一手盤帶頭下，預期今年新取用按揭額度，按年攀升兩成至$2,584億，創2010年後約5年新高。
前瞻：港息料明年中始上調 加幅有限
美國加息已成事實，但在港美間尚存有差息下，估計本港銀行要在明年中或之後，才會增加息率，而且就算調高息率，幅度亦有限，相信對供樓人士影響較輕微，短期內仍可享受較低息環境。
至於一、二手物業方面，估計新盤繼續主導，但在息口上調後，樓價將稍作調整，預期明年全年新取用按揭貸款額將較今年微跌3%至$2,506億。
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【專家之言】
王艷：睇淡美國經濟 有機調頭減息
中信里昂證券地產研究部主管王艷認為，美加息對本地樓市影響有限，因為港府已經多次透過收緊成數等措施來減少樓市泡沫的風險。目前樓價回軟，王氏坦言「樓價升得咁高，其實要跌好耐。」
至於來年各類物業樓價最為波動呢？王氏直言「上車盤最大件事」，因為此類物業往後供應相當多，而且二手物業在一手新盤狙擊下將會維持其偏低成交量水平，故認為明年上車盤及二手樓都是「易跌難升」，不過在加息後，一手新盤銷情或多或少會受到影響，故王氏估計明年新取按揭金額及成數將會較今年有所減少。
美國聯儲局結束近10年低息周期局面，不過王氏就對美國經濟情景走勢不太樂觀，並預測息率有機會回頭再度減息。她解釋道，「美國大選在即，美國聯儲局加息其實屬於美國政府的政治策略之一，故此之後會減番轉都唔奇。」
近期銀主盤有上升迹象，王氏則認為目前市場上銀主盤數目仍然處於一個低水平，只是「由幾十個變成近百個」，離2003年湧現萬伙銀主盤、20萬負資產的窘局仍差得遠。
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羅家聰：業主已作準備 料不會觸發劈價潮
交通銀行銀行首席經濟及策略師羅家聰認為，雖然美國經已加息，但認為本港樓市不會單單因息率上揚，就出現大幅跌價，對供樓人士而言，加息25點子，供樓負擔僅上升數百元。
他估計，在現時樓價高企下，明年樓價下跌一成，可謂不足為奇，但難以出現如部分外界人士預測，最壞情況出現大跌三至四成的現象，除非外圍及本港經濟情況突然崩圍、轉差，否則樓價將不會呈急挫。
他估計，美國雖然估計來年或加息4次，但以目前的情況，未必有足夠條件加足4次，美國亦正觀望加息後對當地經濟的變化影響。
對於早前出現的高成數按揭情況，他再指，在近年入市的人士，早已預視美國將會加息，亦做好防範措施，就算承造九成按揭的人士，在樓價下滑一成時，帳面上呈負資產，但相信仍有不少高成數按揭人士具足夠實力作抵抗，毋須即時大幅劈價賣樓，壯士斷臂，估計如1997、1998年樓市高峰期，市場屢現資不抵債的情況，不會在明年出現。
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王美鳳：加息步伐緩慢 低息環境持續
中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，雖然美國已在上周加息，但她認為是次加息，絕非美國經濟過熱，需要藉調高息口令經濟降溫，而是利率呈正常化進程，在港美息口間亦存有約2厘的息差，相信本港銀行要待明年中或之後才會上調息率，即現階段供樓人士仍可繼續享受低息。
同時也預期按息增長幅度有限，預期明年僅加25點子或50點子，料明年按息仍處於2.5厘以下低水平，遠低於過去20年平均按息4.37厘，低息環境持續。
雖然息口未見急速上揚，但始終加息陰霾揮之不去，王氏預期，明年樓價勢必出現調整，將呈先跌後回的局面，樓價會跌至一定水位後見支持回穩，相信上下波幅僅一成以內。
她再指，在明年按息上調，估計會有部分銀行推出定息按揭計劃搶客，讓不喜愛計算每月供款額增長多少的供樓人士選用，但估計以目前情況，明年會繼續以H按計劃主導，除非往後因資金外流，引致銀行同業拆息飈升，拉近與P按計劃間約0.2厘的息差，屆時才有機會令選用P按的人數比例超越H按。
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劉圓圓：港息或突破3厘 樓市「價跌量升」
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，香港一、二手樓市表現呈兩極化，置業人士對後市取態轉趨審慎，令整體樓按貸款按年增長放緩至兩成，但仍創5年新高。
她預計明年樓市調整需時，美國是次加息幅度符合預期，影響已被市場消化，預料明年香港按揭利率有機會突破3厘，而全年新取用按揭貸款額將微跌至$2,506億，以反映樓價的輕微調整。
至於往後息口變化，劉圓圓指美國雖啟動加息周期，惟在與歐美經濟背馳情況下，美國續加息壓力大，往後步伐或按部就班，相信香港2016年上調按息步伐將循序漸進，預期明年下半年才啟動加息，幅度介乎0.25%至0.5%，而整個加息周期增幅亦會在2厘內。
她預期，明年整體料微跌約10%，連同一手供應充足，促升樓市成交量，或現「價跌量升」的情況，也預期明年新盤繼續為樓市焦點，以及主導市場，相信一、二手物業比例差距仍會持續拉闊。
25 Dec 2015
經濟日報置業家居
經絡料明年 整體樓價跌半成
【本報訊】業界普遍預期本港明年下半年才展開加息。經絡指，明年按息有望升至3厘，樓價最多下跌半成。中原認為低息環境持續，明年按息不逾2.5厘水平，惟新取用按揭量及金額將下跌。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指，本港現時銀行體系結餘逾3,900億元，資金充裕，料最快明年第二季啟動加息，每次幅度約0.25厘，估計明年累加約0.25厘至0.5厘，按揭利率有機會升至3厘。而整個加息周期增幅料在2厘以內。定息按揭有望升至1成以上，創近13年新高。
中原：按息料不逾2.5厘
劉氏預計明年樓市平穩發展，樓價整體下挫3%至5%，二手可能錄得較大約1成跌幅。而按揭市場明年將現「價跌量升」局面，預計新取用按揭8.2萬宗，較2015年升6%，而金額則降低3%（約2,506億元）。
另外，本年首10個月一手及二手按揭金額較去年同期升9%及3.5%。惟宗數方面，一手大升近15%，二手反跌7.5%。其中，第四季一手按揭比例急升至57.8%，為2003年以來首度超越二手，二手僅得42.2%。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳預計，明年美國累積加息不逾1厘，故本港明年按息仍處2.5厘以內，而未來H按（拆息按揭）利息若高於P按（最優惠利率按揭），料銀行將力推P按，H按佔比將會縮減。
至於新取用按揭數字明上半年出現跌幅，下半年會回升，宗數及金額全年計減少至7萬宗及2,350億元，跌幅達6%。
23 Dec 2015
經濟日報
FYI
滙豐王冬勝：港未有條件跟加
港息不變 渣打料走資潮難現
美國聯儲局宣布加息四分一厘，是近10年來首次加息，並啟動加息周期，然而，多家本港銀行維持最優惠利率不變。滙豐銀行副主席兼行政總裁王冬勝表示，現時本港經濟不算太好，未有足夠條件加息；但他指出，當美國下次加息，若本港不跟隨，港美息差擴闊，可能觸發資金流向美元。渣打大中華及北亞地區行政總裁洪丕正則稱，美國累積加息至少75點子才是香港加息之時，不太擔心本港會出現走資潮。
指目前港經濟欠佳
王冬勝在電話訪問中表示，本港銀行決定是否跟隨美國加息，需要考慮三項因素︰本港經濟情況、聯繫滙率及拆息。他指出，是次美國加息並未推動港元滙率，現仍處於約7.75水平，本港銀行同業拆息（HIBOR）亦沒有大變動，因此本港銀行加息與否主要取決於本港經濟狀況。他說，目前本港經濟不算太好，加息條件並不很足夠。
王冬勝又指出，到下次美國加息時，本港仍要考慮經濟、聯繫滙率及拆息這三項因素，然而，下次美國加息若本港仍不跟隨，港美息差擴闊，可能會令資金由港元流向美元，在聯滙之下，若太多資金流走便需調整利率，到時本港經濟不再是首要考慮因素，要更多留意資金流向及滙率。他認為，美國此次加息後須觀察數個月時間，才決定何時再次加息。
滙豐銀行、恒生銀行（00011）及中銀香港（02388）維持最優惠利率於5厘不變；渣打銀行香港及富邦維持最優惠利率於5.25厘。
星展銀行企業及機構銀行總監張建生表示，本港資金充裕，美電長期處於7.75水平，拆息短期內上升機會小，但在聯滙制度下，中期港息仍要跟隨美息走勢，當美電達到7.8水平，本港加息的壓力會增加。
渣打洪丕正認為，美國明年再加息的次數最多只有兩次，步伐亦會相對緩慢。他不太擔心本港會出現大幅度的走資潮，「資金主要都是視乎資產的價值，如果資金來港是考慮香港及中國企業的盈利，相信加息0.25厘的影響不大。」對於本港銀行何時會上調最優惠利率，洪丕正相信，「起碼要加多幾次。最優惠利率與拆息的差距要在（美國）加息75點子至1厘才返回3至4厘的合理區間，最優惠利率才有得加。」現時本港銀行最優惠利率與同業拆息的差距仍維持4厘以上。
恒生：明年第三季調升
恒生銀行執行董事馮孝忠昨天亦表示，本港最快到明年第三或第四季，港元同業拆息才會較明顯上升，到時銀行才可能考慮調升儲蓄及最優惠利率；未來3至6個月，他看不見本地商業利率，包括按揭利率會因美國加息而需要調升。
中銀香港高級經濟研究員卓亮指出，香港若出現資金流出亦不奇怪，這會幫助香港與美國的息差逐步收窄。中銀香港認為聯儲局今次加息幅度溫和，完全符合預期，估計明年底前或再加息兩次，每次0.25厘，該加息周期可能在2017年步入尾聲。
金管局則宣布，因應美國加息而將貼現窗基本利率上調25基點至0.75厘，即時生效。基本利率是用作計算經貼現窗進行回購交易時適用的貼現率的基礎利率。
18 Dec 2015
經濟日報
