金管局昨公布2015年11月份的住宅按揭統計調查結果。
11月份新申請貸款個案較10月份按月增加0.6%，至6,571宗。
11月份新批出的按揭貸款額較10月份減少9.3%，至154億港元。當中，涉及一手市場交易佔40億港元；涉及二手市場交易佔68億港元。至於涉及轉按交易則佔46億港元。
11月份新取用按揭貸款額較10月份減少17%，至156億港元。
以最優惠利率作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，按月下降1.4%，大部分息率定於2厘至2.25厘之間。以香港銀行同業拆息作為定價參考的新批按揭貸款所佔比例，則按月上升1.1%。11月底未償還按揭貸款總額按月增加0.4%，至10,724億港元。
息口按揭篇
撰文:
李偉航
陸偉濠
欄名:封面故事
回顧：新取用按揭額 創5年新高
今年2月下旬金管局再推出逆周期措施，收緊物業一按成數至六成，令有意入市的準買家需「重新計數」，交投量下滑，再加上其後港股呈現波動，亦令樓市如坐過山車，影響樓按市場表現。
但隨着下半年眾新盤均以高成數一按吸客，吸引買家重投市場，為樓市注入動力，在一手盤帶頭下，預期今年新取用按揭額度，按年攀升兩成至$2,584億，創2010年後約5年新高。
前瞻：港息料明年中始上調 加幅有限
美國加息已成事實，但在港美間尚存有差息下，估計本港銀行要在明年中或之後，才會增加息率，而且就算調高息率，幅度亦有限，相信對供樓人士影響較輕微，短期內仍可享受較低息環境。
至於一、二手物業方面，估計新盤繼續主導，但在息口上調後，樓價將稍作調整，預期明年全年新取用按揭貸款額將較今年微跌3%至$2,506億。
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【專家之言】
王艷：睇淡美國經濟 有機調頭減息
中信里昂證券地產研究部主管王艷認為，美加息對本地樓市影響有限，因為港府已經多次透過收緊成數等措施來減少樓市泡沫的風險。目前樓價回軟，王氏坦言「樓價升得咁高，其實要跌好耐。」
至於來年各類物業樓價最為波動呢？王氏直言「上車盤最大件事」，因為此類物業往後供應相當多，而且二手物業在一手新盤狙擊下將會維持其偏低成交量水平，故認為明年上車盤及二手樓都是「易跌難升」，不過在加息後，一手新盤銷情或多或少會受到影響，故王氏估計明年新取按揭金額及成數將會較今年有所減少。
美國聯儲局結束近10年低息周期局面，不過王氏就對美國經濟情景走勢不太樂觀，並預測息率有機會回頭再度減息。她解釋道，「美國大選在即，美國聯儲局加息其實屬於美國政府的政治策略之一，故此之後會減番轉都唔奇。」
近期銀主盤有上升迹象，王氏則認為目前市場上銀主盤數目仍然處於一個低水平，只是「由幾十個變成近百個」，離2003年湧現萬伙銀主盤、20萬負資產的窘局仍差得遠。
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羅家聰：業主已作準備 料不會觸發劈價潮
交通銀行銀行首席經濟及策略師羅家聰認為，雖然美國經已加息，但認為本港樓市不會單單因息率上揚，就出現大幅跌價，對供樓人士而言，加息25點子，供樓負擔僅上升數百元。
他估計，在現時樓價高企下，明年樓價下跌一成，可謂不足為奇，但難以出現如部分外界人士預測，最壞情況出現大跌三至四成的現象，除非外圍及本港經濟情況突然崩圍、轉差，否則樓價將不會呈急挫。
他估計，美國雖然估計來年或加息4次，但以目前的情況，未必有足夠條件加足4次，美國亦正觀望加息後對當地經濟的變化影響。
對於早前出現的高成數按揭情況，他再指，在近年入市的人士，早已預視美國將會加息，亦做好防範措施，就算承造九成按揭的人士，在樓價下滑一成時，帳面上呈負資產，但相信仍有不少高成數按揭人士具足夠實力作抵抗，毋須即時大幅劈價賣樓，壯士斷臂，估計如1997、1998年樓市高峰期，市場屢現資不抵債的情況，不會在明年出現。
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王美鳳：加息步伐緩慢 低息環境持續
中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，雖然美國已在上周加息，但她認為是次加息，絕非美國經濟過熱，需要藉調高息口令經濟降溫，而是利率呈正常化進程，在港美息口間亦存有約2厘的息差，相信本港銀行要待明年中或之後才會上調息率，即現階段供樓人士仍可繼續享受低息。
同時也預期按息增長幅度有限，預期明年僅加25點子或50點子，料明年按息仍處於2.5厘以下低水平，遠低於過去20年平均按息4.37厘，低息環境持續。
雖然息口未見急速上揚，但始終加息陰霾揮之不去，王氏預期，明年樓價勢必出現調整，將呈先跌後回的局面，樓價會跌至一定水位後見支持回穩，相信上下波幅僅一成以內。
她再指，在明年按息上調，估計會有部分銀行推出定息按揭計劃搶客，讓不喜愛計算每月供款額增長多少的供樓人士選用，但估計以目前情況，明年會繼續以H按計劃主導，除非往後因資金外流，引致銀行同業拆息飈升，拉近與P按計劃間約0.2厘的息差，屆時才有機會令選用P按的人數比例超越H按。
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劉圓圓：港息或突破3厘 樓市「價跌量升」
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，香港一、二手樓市表現呈兩極化，置業人士對後市取態轉趨審慎，令整體樓按貸款按年增長放緩至兩成，但仍創5年新高。
她預計明年樓市調整需時，美國是次加息幅度符合預期，影響已被市場消化，預料明年香港按揭利率有機會突破3厘，而全年新取用按揭貸款額將微跌至$2,506億，以反映樓價的輕微調整。
至於往後息口變化，劉圓圓指美國雖啟動加息周期，惟在與歐美經濟背馳情況下，美國續加息壓力大，往後步伐或按部就班，相信香港2016年上調按息步伐將循序漸進，預期明年下半年才啟動加息，幅度介乎0.25%至0.5%，而整個加息周期增幅亦會在2厘內。
她預期，明年整體料微跌約10%，連同一手供應充足，促升樓市成交量，或現「價跌量升」的情況，也預期明年新盤繼續為樓市焦點，以及主導市場，相信一、二手物業比例差距仍會持續拉闊。
25 Dec 2015
經濟日報置業家居
經絡料明年 整體樓價跌半成
【本報訊】業界普遍預期本港明年下半年才展開加息。經絡指，明年按息有望升至3厘，樓價最多下跌半成。中原認為低息環境持續，明年按息不逾2.5厘水平，惟新取用按揭量及金額將下跌。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指，本港現時銀行體系結餘逾3,900億元，資金充裕，料最快明年第二季啟動加息，每次幅度約0.25厘，估計明年累加約0.25厘至0.5厘，按揭利率有機會升至3厘。而整個加息周期增幅料在2厘以內。定息按揭有望升至1成以上，創近13年新高。
中原：按息料不逾2.5厘
劉氏預計明年樓市平穩發展，樓價整體下挫3%至5%，二手可能錄得較大約1成跌幅。而按揭市場明年將現「價跌量升」局面，預計新取用按揭8.2萬宗，較2015年升6%，而金額則降低3%（約2,506億元）。
另外，本年首10個月一手及二手按揭金額較去年同期升9%及3.5%。惟宗數方面，一手大升近15%，二手反跌7.5%。其中，第四季一手按揭比例急升至57.8%，為2003年以來首度超越二手，二手僅得42.2%。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳預計，明年美國累積加息不逾1厘，故本港明年按息仍處2.5厘以內，而未來H按（拆息按揭）利息若高於P按（最優惠利率按揭），料銀行將力推P按，H按佔比將會縮減。
至於新取用按揭數字明上半年出現跌幅，下半年會回升，宗數及金額全年計減少至7萬宗及2,350億元，跌幅達6%。
23 Dec 2015
經濟日報
FYI
滙豐王冬勝：港未有條件跟加
港息不變 渣打料走資潮難現
美國聯儲局宣布加息四分一厘，是近10年來首次加息，並啟動加息周期，然而，多家本港銀行維持最優惠利率不變。滙豐銀行副主席兼行政總裁王冬勝表示，現時本港經濟不算太好，未有足夠條件加息；但他指出，當美國下次加息，若本港不跟隨，港美息差擴闊，可能觸發資金流向美元。渣打大中華及北亞地區行政總裁洪丕正則稱，美國累積加息至少75點子才是香港加息之時，不太擔心本港會出現走資潮。
指目前港經濟欠佳
王冬勝在電話訪問中表示，本港銀行決定是否跟隨美國加息，需要考慮三項因素︰本港經濟情況、聯繫滙率及拆息。他指出，是次美國加息並未推動港元滙率，現仍處於約7.75水平，本港銀行同業拆息（HIBOR）亦沒有大變動，因此本港銀行加息與否主要取決於本港經濟狀況。他說，目前本港經濟不算太好，加息條件並不很足夠。
王冬勝又指出，到下次美國加息時，本港仍要考慮經濟、聯繫滙率及拆息這三項因素，然而，下次美國加息若本港仍不跟隨，港美息差擴闊，可能會令資金由港元流向美元，在聯滙之下，若太多資金流走便需調整利率，到時本港經濟不再是首要考慮因素，要更多留意資金流向及滙率。他認為，美國此次加息後須觀察數個月時間，才決定何時再次加息。
滙豐銀行、恒生銀行（00011）及中銀香港（02388）維持最優惠利率於5厘不變；渣打銀行香港及富邦維持最優惠利率於5.25厘。
星展銀行企業及機構銀行總監張建生表示，本港資金充裕，美電長期處於7.75水平，拆息短期內上升機會小，但在聯滙制度下，中期港息仍要跟隨美息走勢，當美電達到7.8水平，本港加息的壓力會增加。
渣打洪丕正認為，美國明年再加息的次數最多只有兩次，步伐亦會相對緩慢。他不太擔心本港會出現大幅度的走資潮，「資金主要都是視乎資產的價值，如果資金來港是考慮香港及中國企業的盈利，相信加息0.25厘的影響不大。」對於本港銀行何時會上調最優惠利率，洪丕正相信，「起碼要加多幾次。最優惠利率與拆息的差距要在（美國）加息75點子至1厘才返回3至4厘的合理區間，最優惠利率才有得加。」現時本港銀行最優惠利率與同業拆息的差距仍維持4厘以上。
恒生：明年第三季調升
恒生銀行執行董事馮孝忠昨天亦表示，本港最快到明年第三或第四季，港元同業拆息才會較明顯上升，到時銀行才可能考慮調升儲蓄及最優惠利率；未來3至6個月，他看不見本地商業利率，包括按揭利率會因美國加息而需要調升。
中銀香港高級經濟研究員卓亮指出，香港若出現資金流出亦不奇怪，這會幫助香港與美國的息差逐步收窄。中銀香港認為聯儲局今次加息幅度溫和，完全符合預期，估計明年底前或再加息兩次，每次0.25厘，該加息周期可能在2017年步入尾聲。
金管局則宣布，因應美國加息而將貼現窗基本利率上調25基點至0.75厘，即時生效。基本利率是用作計算經貼現窗進行回購交易時適用的貼現率的基礎利率。
18 Dec 2015
經濟日報
10大屋苑銀行估值 全綫下跌
沙田第一城3房 單月急挫54萬低6%
私樓現第二波跌價潮，據本報統計10個屋苑銀行估值全綫下跌，新界區跌勢較明顯，沙田第一城3房戶單月估值下挫54萬元，跌幅逾半成。代理指銀行承按積極，估價回落對市場未造成大衝擊。
近日樓市交投再創新低，私人屋苑的銀行估價同步再度下滑。本報統計的10個大型屋苑中，銀行估價按月減少1萬至64萬元不等。尤其以沙田第一城跌幅最高，其中15座中層A室，實用面積818平方呎，11月初滙豐網上估值924萬元，昨日估價僅870萬元，1個月內急跌54萬元，跌幅達5.8%，呎價由1.13萬元減至1.06萬元。另一個兩房單位1座中層C室，單月估值亦相差20萬元，由444萬元回落至424萬元，下跌約4.5%。
成交減近3成 估值趨保守
資料顯示，沙田第一城目前放盤量約150個，約8成為兩房單位，其餘3房為多。至於成交方面11月僅錄15宗成交，較10月的21宗，減少近3成，其中售出單位中12個為兩房單位，成交價介乎356萬至430萬元，餘下3宗為3房戶交易，以768萬至888萬元沽出，顯示同類單位銀行估價下跌後，仍處於市場成交價水平。
美聯物業沙田第一城置富分行營業經理吳嘉權表示，由於近期成交持續減少，參考數據不多，或讓估值更趨保守。
不過銀行承造按揭態度積極，若買賣已簽訂臨約，估值銀碼彈性較高，亦能批出貸款，故估價回落未對二手市場構成太大影響。他又指，部分買家與業主接洽前已為物業估價，若估價降低，讓他們還價的空間更大，按此角度看，銀行估價下跌，某程度會推低樓價。
平均回落6% 未見按揭風險
另外，元朗為近月新盤主戰場，同區二手受壓更大。例如天水圍嘉湖山莊景湖居6座中層E室，兩房間隔，實用面積457平方呎，上月初估值386萬元，至昨日新估得374萬元，按月下跌12萬元，跌幅3.1%，呎價約8,184元。現時屋苑兩房單位造價約330萬元，3房則約400萬元。
中原天水圍區域營業經理王樹明指，現時暫未見物業估價下跌令買家「撻訂」，若已簽臨時買賣合約，銀行仍能「估足價」。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳透露，樓市轉淡，部分屋苑估價跌幅較參差，料平均回落約6%，現時銀行仍積極放貸承按，暫未見有太大按揭風險。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指，不少二手業主減價吸客，銀行估值回落幅度在單位數字內，仍屬正常水平，買家宜預先向多間銀行估值，確保按揭銀碼可達預期。
3 Dec 2015
經濟日報
經絡：10月份現樓按揭創16個月低
on.cc東網專訊】經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，在美國加息預期下，業主態度維持審慎，近月現樓按揭表現遜色，惟第4季發展商力谷新盤，推高成數按揭吸客，故樓花按揭表現較活躍。
根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，10月份現樓按揭註冊錄得6,304宗，較9月份的6,980宗跌近1成，創2014年6月後新低，以及連續50個月少於1萬宗的最長紀錄。期內，樓花按揭則回升逾2成，至1,059宗，重返逾1,000宗的高水平。
按揭市場競爭激烈，4大銀行雖然積極爭取按揭市場份額，惟個別銀行削減優惠以致競爭力減弱，渣打銀行穩守樓花按揭冠軍，現樓按揭則由滙豐銀行反超中銀奪冠。
劉圓圓認為，上述數字主要反映近月二手市場觀望氣氛濃厚，新盤市場在發展商積極推盤下未受動搖，7、8月及10月份均維持在千宗水平，料11月份的整體按揭數字仍靠一手支撐。
總結今年首10個月，現樓及樓花按揭仍較去年同期表現優勝，尤其樓花按揭註冊，今年首10個月累計進一步升穿9,000宗大關，錄得9,490宗，不但按年增加47.2%，更創出2005年有紀錄以來同期歷史新高。
至於現樓按揭註冊累計錄得73,855宗，與去年同期的65,433宗比較升13%，更創同期的4年新高。
10月份現樓按揭排行榜競爭激烈，雖然4大銀行積極爭取按揭市場份額，不過仍創2014年1月後的21個月新低，只有60.8%。而中小型銀行市佔率則升至39.2%。4大銀行以滙豐表現最進取，按月增加0.8個百分點至17.9%，而且反超前中銀，重奪冠軍寶座。至於中銀市佔率則下跌0.3個百分點至17.6%，下跌一級排第2。
數據亦顯示，10月份樓花按揭錄得1,059宗註冊，按月回升逾兩成，當中以峻瀅II錄得532宗最多，佔樓花按揭市場比例超過一半。其次帝景灣錄得133宗，佔12.6%；而尚築亦錄得111宗，佔比10.5%。
10月樓花按揭排名，渣打銀行力保不失，市佔率進一步升至25.8%，錄得273宗，穩守冠軍之位；滙豐市佔率增加3.3個百分點至18.9%，錄200宗，升至第2位；中銀市佔率下跌4.6個百分點至18%，錄191宗，跌至第3位。
金管局個半月接千億 利港股
亞洲股滙回升 德銀：H股年底看漲2成
個半月間千億熱錢湧港，金管局昨第17度向市場注資近74億元後，已累積注入1,008億元，銀行體系結餘進一步衝上3,815億元的破紀錄水平；券商德銀認為，金管局接錢與國指反彈成正比，重申年底前13000點目標，即看升兩成。
亞股轉強 恒指半個月漲12%稱冠
亞洲整體貨幣亦見轉強，馬幣、韓圜及印尼盾昨均漲逾1%，自10月以來，亞幣全綫反彈，印尼盾更累積升逾8%。資金漸見由成熟市場轉入新興市場之勢，帶動股市造好，亞股在半個月漲逾3%，恒指同期更升12%冠亞洲（見表）。
事實上，中國數據表現好轉及政策消息，令升市更有說服力。昨公布的新增人民幣貸款破萬億元，超市場預期；總理李克強昨強調，繼續創新宏調方式，精準實施定向調控、相機調控，加強逆周期調節，管理好潛在風險，鞏固經濟基本面。投資界繼續憧憬減息降準。
內地股市亦初見技術突破，支持港股市表現。上證綜指昨見兩個月高位3338點，倘升穿50天綫（昨處3374點），有望進一步轉好。
港滙升 金管局昨再接逾73億
港滙昨持續升見7.75港元的強方兌換保證，金管局昨傍晚向市場注資73.63億元，是本月最大規模的一次注資額。金管局頻頻接錢，令市場憧憬資金流入股市。銀行界表示，股市於第四季表現反彈，不排除部分資金流入股市投資，但認為港元需求主要由人民幣的兌換帶動。
「環球資金正重回香港，令金管局屢次向銀行體系注資，自09年以來金管局連續注資，國指均見明顯反彈」，德銀策略師常宇亮指出，相信H股氣氛已見改善，投資情緒已轉至期望環球各政府有更多措施刺激經濟，以支持股票估值。他重申對股市正面看法，預期國指年底前見13000點，潛在升幅有23%。
恒生（00011）執行董事兼環球銀行及資本市場業務主管馮孝忠認為，近日股市表現好轉，有資金流入亦不出奇，但主要原因仍為人幣的兌換需求。雖然，人民幣滙價已回穩，但馮孝忠指，滙價回穩不代表人幣的兌換需求會轉弱。因人幣漸趨市場化，意味日後的波幅會擴大，投資基礎改變，企業或機構寧願忍受低息，亦不願承擔風險，遂將人幣兌回港元，令港元需求大。
至於亞洲貨幣顯注回升，東亞銀行貨幣及利率交易部主陳德祥便指，美國加息預期放緩，刺激亞幣反彈。他表示，亞幣上半年的跌幅大，當時有不少投資者對亞幣作出沽空操作，到現時因加息氣氛轉冷亞幣回升，投資者遂進行平倉操作，加劇亞幣的升幅。
瑞士寶盛私人銀行中國及香港高級證券分析師周雯玲看法較保守，認為港股成交仍屬偏少，未有迹象看到資金大舉返回新興市場，實體經濟亦未能支持資金回流，「現時仍在調整過往低息環境、資金氾濫造成的過度投資」，而調整期非常漫長。
她認為，在個別行業利好消息，及市場預期減息降準的情況下，會刺激港股及亞股反彈，預料恒指短綫上望23500點，早前的阻力位22300點則會成為現時的支持位，但指「現時不會看得太牛（bullish）。」
恒指夜期收報22905點，跌7點。截至本港今晨4時，藍籌在美上市預託證券表現，相當於恒指升117點。恒指昨收報22888點，升448點；國指收報10552點，升218點；主板成交增至908億元。
撰文:譚志偉、翁春妮、余樂恒
16 Oct 2015
經濟日報
