4大銀行搶樓按 現金回贈1.2% 業界料按息H加1.3厘 或成趨勢

4大銀行搶樓按 現金回贈1.2%
業界料按息H加1.3厘 或成趨勢

按揭戰全面開打，4大銀行為未借盡按揭成數客戶，提供1.2%現金回贈，設兩年罰息期，而渣打為優質客批出1.3%現金回贈。業界料H加1.3厘的低息方案將成趨勢。多家發展商趕於今季推盤，銀行亦配合加緊調整按揭優惠吸客，間接推旺樓市氣氛。繼數間銀行為個別客批出低至H加1.35厘按息後，市場消息指，4大銀行（滙豐、中銀（02388）、恒生（00011）及渣打）視乎客戶質素，將現金回贈上限升至1.2%，並按指引下計算於按揭成數及貸款額內，設兩年罰息期。

傳渣打1.3%回贈 吸優質客

面對業界競爭劇烈，市傳渣打更進一步提供高達1.3%的現金回贈，但罰息期條款將加至3年，僅限於個別優質客戶，同時又將按息由H加1.4厘，降低至H加1.38厘（以昨日1個月拆息為0.27厘計算，實際供款利率為1.65厘），貸款額門檻為500萬元以上。

金管局發言人回覆指，當局沒有要求銀行為按揭貸款現金回贈設置上限，若銀行向客戶提供現金回贈或等同現金的優惠超過按揭貸款的1%，須在計算按揭成數時，將整筆回贈金額計算入貸款額內。當局重申，釐定按揭息率是銀行的商業決定，一向要求銀行以審慎原則經營按揭業務，以審慎方式釐定相關息率和優惠，使業務可長期持續，並有足夠利潤承受經濟轉差時可能面對的壞帳風險，會密切留意市場發展，與銀行業界及在有需要時與個別銀行溝通。

擴發展空間 料拓其他產品

有業界人士認為，由於中銀傳已推出低至H加1.35厘計劃，而滙豐雖維持最低H加1.4厘息口，但由於拆息水平較其他銀行低2至3點子，兩大行的按息在市場上仍具優勢，故渣打調低息口，並於現金回贈上加強優惠，以吸納優質客，相信未來仍有其他銀行調低息口及借貸額門檻。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，現時銀行按息普遍維持低至H加1.35厘至H加1.4厘不等，由於資金成本變化不大，預計按息及現金回贈仍有發展空間，季內息口有望調低至H加1.3厘，銀行會積極拓展其他銷售產品，部分則選擇服務優化。

據悉，現時中小型銀行大多維持於「常規」的最高貸款額1%現金回贈，為維持競爭力，個別銀行會按因應貸款額大小，為客戶提供介乎約800至2,000元，甚至高達約5,000元超市禮券，但會將金額反映於按揭成數及貸款額之內。

撰文:
鍾綺敏

11 Oct 2016

經濟日報

銀行積極承按 估價追及二手高位 淘大2房估值540萬 超歷史高價7%

銀行積極承按 估價追及二手高位
淘大2房估值540萬 超歷史高價7%

銀行放貸承按積極，本報抽查20宗二手屋苑於8月份創新高成交個案，並就同類單位進行銀行估值，逾7成的估值可追上本年造價新高。牛頭角淘大花園兩房戶估值達540萬元，超歷史高位近7%。

業界指，近期銀行承按態度進取，估值不足的情況已見減少，將支持二手樓價持續向上。

多個屋苑上月連環創新高，本報統計其中20個於8月成交、造價或呎價創今年新高的單位，並選取該屋苑相同戶型及面積的單位，於滙豐及中銀（02388）進行網上估值，比較單位估值是否緊貼市況。發現約75%（即15個）同類單位的銀行估值均可追上新高造價，「估值跑慢造價」的情況未見急增。

康怡2房估價 多今年高位8%

其中，銀行對於港島及九龍區藍籌屋苑後市明顯較為樂觀。牛頭角淘大花園O座頂層連天台戶上月以498萬元沽出，屬實用面積356平方呎的兩房海景戶，造價創近1年新高。同座高層單位於滙豐銀行估值為540萬元，較今年高位造價高8%。若與屋苑歷史高價506萬元比較，更高出34萬元或近7%。

鰂魚涌康怡花園兩房戶（693平方呎）亦於8月份以693萬元成交價創下今年高位，類近單位於滙豐銀行新近估價為751萬元，較今年高價紀錄高出8%。換言之，選購一綫屋苑單位的買家，毋須過分憂慮估價不足的問題。

另一方面，部分造價接連破頂的屋苑，面對銀行估值滯後的機會較大。如熱門上車屋苑沙田第一城兩房單位為例，其中3座低層D室上月以430萬元易手，而同類單位於滙豐及中銀估價估得424萬元，較造價略低1%。

銀行搶樓按 加快調整估值

銀行對於交投量疏落的二、三綫屋苑估值亦傾向保守。上月上水中心6座中層E室3房戶以772萬元沽，比去年樓價高峰期時同類單位造價的630萬元高出18%。惟類近單位於滙豐及中銀估值分別錄737萬及717萬元，較今年新高價低5%至7%。

中原按揭董事總經理王美鳳指出，銀行網上估值普遍較即時市況滯後半個月至一個月不等，近期按揭市場競爭加劇，亦見銀行估值會加快調整，暫未見估值不足個案增，相信對樓價可起支持作用。若物業已簽訂買賣合約，造價高網上估值約3至8%，相信仍屬銀行可接受範圍，但兩者差距逾1成，則視乎物業質素再作決定。

據了解，現時銀行假設單位以交吉形式成交作初步估值，如單位租金低於市值，連同裝修及景觀等因素，均有機會讓銀行削低最終估值，買家入市前宜做足估值工夫，提供準確物業資料，避免臨急要「抬錢上會」。

6 Sep 2016

經濟日報

銀行按息戰 要求減息客戶增

銀行按息戰 要求減息客戶增

【本報訊】銀行於半年內數度將息口底綫調低，實質供樓利率由1.95厘降至最新的1.65厘，銀行界人士透露，近月正在申請按揭、待批核及待取用貸款的客戶要求減息的個案大增。業界人士指出，申請大額借貸的人士，若仍未取用貸款，轉投其他銀行仍有利可圖。

不足兩年利息 足抵手續費

以借貸額300萬元，還款期25年計算，若買家早前獲批H加1.5厘（實質利率1.75厘），每月供款為12,534元，首兩年利息支出達10.17萬元。不過，現時一般取消按揭費用約5,000元，若申請減息成功，利息至H加1.4厘（實質利率1.65厘），每月還款除減少至12,211元之外，不足兩年的利息支出，已足夠抵銷取消費用。長遠計算，整個貸款的全期利息支出仍可節省多達6%。

換言之，如借貸款超過600萬元，首年利息支出，已可抵銷取消取用貸款的額外費用。對於按揭額較高的買家來說，在物業成交前向銀行申請減息或轉會，未來可節省的供款開支將會增多。不過，美國加息預期升溫，H按利率較浮動，買家宜先理性分析。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦指，現時按揭門檻僅為參考數字，銀行於審批時會視乎客戶的財務實力及抵押品的質素等；而現時銀行承按態度積極，若買家在計算支出成本後可享不錯優惠，不妨向銀行商討。

另外，按揭戰況激烈，8月份滙豐銀行同奪樓花及現樓按揭市佔冠軍。而8月份現樓按揭宗數錄5,720宗，按月增5.2%，而樓花按揭減6.9%至202宗，但4大銀行市佔按月大增7%至79.1%，加上4大行新近針對一手物業批出低至H加1.4厘按息，門檻約300萬元起，顯示加重力度於新盤市場吸客，相信9月份4大行於樓花市佔可望增至逾8成。

3 Sep 2016

經濟日報

渣打恒生跟風 推H+1.4厘按揭

渣打恒生跟風　推H+1.4厘按揭
http://s.nextmedia.com/apple/a.php?i=20160902&sec_id=15307&s=0&a=19757332

金管局「嚴打」 禁絕樓按額外回贈

金管局「嚴打」 禁絕樓按額外回贈
為平衡銀行的樓按信貸風險，金管局雷厲風行打擊銀行額外現金回贈，繼上月底禁絕按揭推薦優惠外，近日連數百元的小優惠也禁絕，業界估計銀行只能「實牙實齒」減息搶客。

業界人士指出，金管局指引下，銀行最多只能回贈貸款額1%的現金回贈，超出1%以外，無論任何形式均被視為額外現金回贈，今年銀行按揭推薦計劃（即MGM，Member get member）0.2%現金回贈，上月底在金管局「關注」下停用。至本月初，銀行一直沿用的「遞交申請表優惠」、「成功提取貸款優惠」仍然生效，但本周初開始陸續有銀行在「壓力」下停用。

回贈超指引1% 須計按揭成數

所謂「遞交申請表優惠」起源於銀行在新盤市場的競爭，發展商推售新盤時，往往吸引大批銀行職員到場搶客，為突圍而出，只要買家即場填表向銀行申請按揭，無論批不批貸款，都送100至200元超市禮券，有買家同時向數家銀行交表，即賺數百元超市禮券。

相關優惠推廣至二手市場，而且優惠金額推高至500元。及後競爭加劇，銀行又加碼推出不同優惠，例如「成功提取貸款優惠」，貸款者累積可得約2,000元獎，惟相關優惠本月初開始全面被禁用。

因為若買家收取超過1%回贈，則整筆回贈須扣除再計算按揭成數。

例如買家借300萬元，可享1%即3萬元回贈，若連上述申請獎及提取貸款獎最多約2,000元，即樓價要扣除3.2萬元，才計算貸款成數，而只收取指引內的1%回贈則不用扣除，故相信準買家不會為2,000元，而影響貸款成數。

除了現金回贈外，銀行以其他形式送贈的獎品也受影響，例如渣打銀行推行飛行里數獎（每100萬元按揭額送10萬里數）也於本周初開始停用。早前渣打銀行為中原薈會員推出飛行里數優惠，也要作出調整。中原按揭董事總經理王美鳳表示，短期內會推出新優惠方案替代。

贈送飛行里數 也受影響

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓則透露，該公司與美聯會及中銀合作推出的「三重加碼按揭獎賞」（獲贈2,688元）方案，暫時仍有效，買家可自行取捨是否取用。

對於金管局「嚴打」額外現金回贈，有銀行界人士坦言，最大損失會是置業人士，以300萬元貸款為例，上月底置業人士可得約3.8萬元現金回贈，至今最多得3萬元。而銀行只有「實牙實齒」減息搶客，H按目前仍有一定減息空間。

撰文:
黎煥成

12 Aug 2016

經濟日報

金管局出招 地產商料煞停「高按」

金管局出招 地產商料煞停「高按」

金管局關注地產商提供高成數按揭貸款，並正向銀行蒐集資料。星展香港企業及機構銀行總監張建生指出，地產發展商透過不同融資渠道融資，估計金管局難從個別銀行收集到的資料得出明確推論。

擬對銀行施壓 向發展商「收水」

有報道指出，金管局以問卷形式向銀行了解其對地產商的借貸規模，並估計金管局或會透過提高銀行對地產商貸款的風險加權資產水平，間接遏抑地產商高成數按揭等活動。

金管局發言人回應，若地產發展商提供的高成數按揭繼續迅速增長，銀行借予發展商所面對的潛在風險會相應增加。該局將繼續與銀行業保持溝通，有需要時會進一步收集資料，研究有否需要，及如有需要，如何加強銀行的風險管理。

張建生指出，香港的大型地產發展商透過多種渠道如銀團貸款、雙邊借貸或發行債券等融資，而大型發展商的借貸比率較低，難以得悉其提供高成數按揭的資金是否直接或間接來自銀行。金管局希望收集資料以了解整體發展商的借貸情況，但難憑着個別銀行的資料得出明確推論。

另外，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓認為，近期新盤以中小型單位為主，銀碼較細，高成數按揭未必適用，預料高成數按揭只屬短期促銷策略，　下半年未必再推九成或以上的高成數按揭。

對於不良貸款中介情況日趨嚴重，劉圓圓指出，該行今年接到約150名苦主求助，平均每宗個案涉資200萬元，並已於7月中與財經事務及庫務局開會，建議政府成立按揭中介登記制度，並促請政府成立小組跟進，長遠立法打擊不法之徒。

9 Aug 2016

信報

樓按戰升溫 渣打推全期H加1.5厘

樓按戰升溫 渣打推全期H加1.5厘
貸款額400萬起 低於其他大銀行

本港年內啟動加息機會不大，再有大型銀行加入低息按揭戰。消息指渣打銀行將H按（HIBOR PLAN）息口調低至全期H加1.5厘（實質供樓利率1.75厘），比其他大銀行更優惠，貸款額最低400萬元。

優惠暫批予特選新盤客戶

英國落實脫歐，美國加息預期降溫，香港可望維持低息環境，1個月銀行同業拆息利率（HIBOR RATE）亦由0.27厘回復至0.25厘穩定水平，有助銀行部署搶佔按揭市場。繼滙豐、中銀（02388）等大型銀行為特選客戶提供H按計劃息口至最低H加1.5厘後，貸款額分別最少1,000萬及500萬元。渣打銀行傳為個別客戶推出H加1.5厘按揭計劃，貸款額較前兩者略低，只需超過400萬元，與部分提供相同優惠的中小型銀行按額限制一樣。據悉，現時只為貸款高的特選新盤客戶批用上述低息。

7行承造計劃 料成新趨勢

銀行業界人士透露，市場上現時已有約7間銀行承造全期低至H加1.5厘按揭計劃，由於現時銀行體系結餘逾3,000億元，加息步伐放緩，按揭貸款產品相對較其他無抵押貨款風險低，銀行若於調整息口前，經過慎重評估風險及推行前取得金管局同意下，有機會成為新趨勢。

綜合現時市場上按揭計劃，推出新的H加1.5厘計劃，暫不包括高息存款掛鈎戶口，利息支出雖較選用最優惠利率（P按）及定息計劃低出約5%至25%不等（見表），但P按及定息計劃大多配有存款掛鈎戶口（存款上限為貸款額50%），利息收入因應個別銀行可選擇直扣本金或額外供款，變相實際可節省部分利息開支，並替客戶儲蓄，市民可考慮個人消費習慣選用。

撰文:

鍾綺敏

12 July 2016

經濟日報