加息重臨 銀行出招定息搶按揭 華僑永亨首年定息1.6厘 全城最平

加息重臨 銀行出招定息搶按揭
華僑永亨首年定息1.6厘 全城最平

美國加息周期展開，有銀行即推定按搶客。傳華僑永亨推首年定息1.6厘，貸款額100萬元起，低市場水平近0.4厘，全城最平。業界料港明年加息機會大，短期轉按需求增。

聯儲局自去年12月後，昨再加息0.25厘，本港滙豐及中銀（02388）均表示維持最優惠利率（P，現為5厘）不變，惟搶按戰火持續熱燒。消息指，華僑永亨昨即將定按首年利率的1.75厘減至1.6厘，其後為H加1.36厘（昨1個月拆息為0.66厘，即實際供樓利率為2.02厘），借貸額門檻僅100萬元起。

拆息勢升 定息產品具吸引力

近年按揭市場由H按主導，當中滙豐的拆息成本利率最佔優，據知該行1個月拆息0.61厘，H按低至H加1.35厘，實際供款利率約1.96厘。假設按揭額300萬元、還款期25年，全期月供12,657元，首年利息開支57,954元。

不過，若選用華僑永亨的定按，借貸額及年期相同，首年月供及利息支出分別為12,140元及近4.73萬元，與前者相比，首年利息支出則可節省18%，即約1.07萬元。

另外，渣打及中銀將H按減至H加1.33厘至1.34厘水平，實際供樓利率介乎1.99厘至2厘，惟首年息率較永亨高出近0.4厘，貸款額亦須超過1,000萬元才被考慮。近期拆息持續升，預計美國下年加息步伐加快，聯滙制度下，港拆息勢必上升，觸及H按封頂位，業界人士認為，定息產品對市場具吸引力。

利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣指，加息令用家成本增加，構成心理影響，會誘發轉按需求增加，預計本港明年下半年有望跟隨加息，料H按及P按佔比或至8比2水平。

特首：不因加息 減土地供應

此外，特首梁振英昨日在網誌回應指，若加息令香港樓價下跌，並非是解決房屋問題的體現。因為不增加供應，縱使樓價因加息而下跌，房屋供應仍然短缺，居住環境亦不會改善，因此絕不會因加息而減少土地供應，在遏抑炒賣需求、投資需求和外來需求問題上，也不會減辣。

另外，綜合學者意見認為，加息屬於市場預期內，對樓市雖然造成心理影響，買家觀望減慢入市，令成交量減少，但樓價短期未必會大跌，須視乎本港會否跟隨加息。

16 Dec 2016
經濟日報

渣打中銀再減H按息 增回贈搶客

渣打中銀再減H按息 增回贈搶客

美國加息如箭在弦，銀行續搶樓按，渣打及中銀再減按息。惟滙豐昨日1個月拆息僅0.53厘，低市場水平0.1厘，即H按實際供款利率1.88厘，全港最平，料減息戰仍會持續。

渣打借千萬 低至H加1.33厘

本港銀行同業拆息（H按）抽升至2008年海嘯後新高水平，銀行普遍1個月拆息昨報0.63厘，由於借貸成本增，銀行可賺利潤空間上升，遂調低按息吸客，為樓按競爭進一步火上加油。消息指，渣打將H按利率再降2點子，即H加1.33厘（實際供款利率為1.96厘），貸款額須逾1,000萬元，現金回贈1.3%。另一邊廂，中銀亦為逾1,000萬元按揭額客戶，提供低至H加1.34厘，即實際供樓息口1.97厘，更調高現金回贈至1.45%。

至於按揭市佔暫排首位的滙豐，據了解未有即時跟隨減息，按揭息率仍維持最低的H加1.35厘。有銀行人士透露，作為龍頭的滙豐，由於資金儲備相對充裕，向市場進行借貸拆息成本較其他銀行低，據悉該行昨1個月拆息為0.53厘，較普遍銀行拆息0.63厘，略低約0.1厘。

滙豐拆息較低 按息仍最平

換言之，以滙豐現時最低按息H加1.35厘計算，實際供樓利率僅為1.88厘，相比其他銀行如中銀及渣打減息後的1.96厘至1.97厘水平，仍低近8點子。假設按揭額1,000萬元，還款期25年，以滙豐息口1.88厘承按，月供41,804元，首年利息支出185,277元。

若借貸額及供款期相同，惟按息以1.96厘計算，月供為42,191元，首年利息為193,190元。盡管銀行可提供現金回贈多0.05%，即5,000元，剩以首年利息支出金額作比較，承造滙豐按揭的客戶，帳面上可多賺2,913元。

政府加辣下，今年銀行樓按競爭加劇，按息由年初H加1.7厘，大減至H加1.35厘，累減約35點子，預計本港最快明年下半年展開加息周期，搶按戰依然熾熱。

14 Dec 2016

經濟日報

業界：銀行拆息續升 供樓負擔勢增

業界：銀行拆息續升 供樓負擔勢增

【本報訊】美國加息臨近，本港1個月銀行拆息繼續抽升，昨報0.5837厘，為近8年新高。

有業界人士料拆息未來仍會上升，有機會挑戰超過0.6厘或以上水平，加重市民供樓負擔。

本周美國加息機會甚高，以及銀行年結時段，近月本港銀行同業拆息利率漲升步伐顯著加快，據香港同業公會顯示，1個月拆息由0.51464厘（9日），升至昨日（12日）的0.5837厘，以單個交易日計算，日升逾7點子，升幅頗急。

可考慮轉按減負擔

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示，預計本港拆息仍會上調，很大機會突破2008年12月中的0.61厘高位，以本月份息率計算，1個月銀行同業拆息暫平均達0.51厘。她認為，現時H按普遍設2.15厘的「封頂位」，買家可衡量成本，考慮透過轉按，以減輕加息的供樓負擔。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳則指出，以貸款額100萬元、25年計為例，承造H加1.7厘的業主由首三季平均1個月拆息0.25厘計，實際息率由1.95厘升至封頂息率2.15厘，每月供款增幅僅78元或1.8%，拆息升暫對供款影響輕微。

不過有業內人士指，拆息攀升，加快資金流走，當影響本港存款息率及拆借成本利率，本港啟動加息周期有機會提前，若P按（最優惠利率）調高，料對多按物業業主影響較大。

13 Dec 2016

經濟日報

4大銀行搶樓按 現金回贈1.2% 業界料按息H加1.3厘 或成趨勢

4大銀行搶樓按 現金回贈1.2%
業界料按息H加1.3厘 或成趨勢

按揭戰全面開打，4大銀行為未借盡按揭成數客戶，提供1.2%現金回贈，設兩年罰息期，而渣打為優質客批出1.3%現金回贈。業界料H加1.3厘的低息方案將成趨勢。多家發展商趕於今季推盤，銀行亦配合加緊調整按揭優惠吸客，間接推旺樓市氣氛。繼數間銀行為個別客批出低至H加1.35厘按息後，市場消息指，4大銀行（滙豐、中銀（02388）、恒生（00011）及渣打）視乎客戶質素，將現金回贈上限升至1.2%，並按指引下計算於按揭成數及貸款額內，設兩年罰息期。

傳渣打1.3%回贈 吸優質客

面對業界競爭劇烈，市傳渣打更進一步提供高達1.3%的現金回贈，但罰息期條款將加至3年，僅限於個別優質客戶，同時又將按息由H加1.4厘，降低至H加1.38厘（以昨日1個月拆息為0.27厘計算，實際供款利率為1.65厘），貸款額門檻為500萬元以上。

金管局發言人回覆指，當局沒有要求銀行為按揭貸款現金回贈設置上限，若銀行向客戶提供現金回贈或等同現金的優惠超過按揭貸款的1%，須在計算按揭成數時，將整筆回贈金額計算入貸款額內。當局重申，釐定按揭息率是銀行的商業決定，一向要求銀行以審慎原則經營按揭業務，以審慎方式釐定相關息率和優惠，使業務可長期持續，並有足夠利潤承受經濟轉差時可能面對的壞帳風險，會密切留意市場發展，與銀行業界及在有需要時與個別銀行溝通。

擴發展空間 料拓其他產品

有業界人士認為，由於中銀傳已推出低至H加1.35厘計劃，而滙豐雖維持最低H加1.4厘息口，但由於拆息水平較其他銀行低2至3點子，兩大行的按息在市場上仍具優勢，故渣打調低息口，並於現金回贈上加強優惠，以吸納優質客，相信未來仍有其他銀行調低息口及借貸額門檻。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，現時銀行按息普遍維持低至H加1.35厘至H加1.4厘不等，由於資金成本變化不大，預計按息及現金回贈仍有發展空間，季內息口有望調低至H加1.3厘，銀行會積極拓展其他銷售產品，部分則選擇服務優化。

據悉，現時中小型銀行大多維持於「常規」的最高貸款額1%現金回贈，為維持競爭力，個別銀行會按因應貸款額大小，為客戶提供介乎約800至2,000元，甚至高達約5,000元超市禮券，但會將金額反映於按揭成數及貸款額之內。

撰文:
鍾綺敏

11 Oct 2016

經濟日報

銀行積極承按 估價追及二手高位 淘大2房估值540萬 超歷史高價7%

銀行積極承按 估價追及二手高位
淘大2房估值540萬 超歷史高價7%

銀行放貸承按積極，本報抽查20宗二手屋苑於8月份創新高成交個案，並就同類單位進行銀行估值，逾7成的估值可追上本年造價新高。牛頭角淘大花園兩房戶估值達540萬元，超歷史高位近7%。

業界指，近期銀行承按態度進取，估值不足的情況已見減少，將支持二手樓價持續向上。

多個屋苑上月連環創新高，本報統計其中20個於8月成交、造價或呎價創今年新高的單位，並選取該屋苑相同戶型及面積的單位，於滙豐及中銀（02388）進行網上估值，比較單位估值是否緊貼市況。發現約75%（即15個）同類單位的銀行估值均可追上新高造價，「估值跑慢造價」的情況未見急增。

康怡2房估價 多今年高位8%

其中，銀行對於港島及九龍區藍籌屋苑後市明顯較為樂觀。牛頭角淘大花園O座頂層連天台戶上月以498萬元沽出，屬實用面積356平方呎的兩房海景戶，造價創近1年新高。同座高層單位於滙豐銀行估值為540萬元，較今年高位造價高8%。若與屋苑歷史高價506萬元比較，更高出34萬元或近7%。

鰂魚涌康怡花園兩房戶（693平方呎）亦於8月份以693萬元成交價創下今年高位，類近單位於滙豐銀行新近估價為751萬元，較今年高價紀錄高出8%。換言之，選購一綫屋苑單位的買家，毋須過分憂慮估價不足的問題。

另一方面，部分造價接連破頂的屋苑，面對銀行估值滯後的機會較大。如熱門上車屋苑沙田第一城兩房單位為例，其中3座低層D室上月以430萬元易手，而同類單位於滙豐及中銀估價估得424萬元，較造價略低1%。

銀行搶樓按 加快調整估值

銀行對於交投量疏落的二、三綫屋苑估值亦傾向保守。上月上水中心6座中層E室3房戶以772萬元沽，比去年樓價高峰期時同類單位造價的630萬元高出18%。惟類近單位於滙豐及中銀估值分別錄737萬及717萬元，較今年新高價低5%至7%。

中原按揭董事總經理王美鳳指出，銀行網上估值普遍較即時市況滯後半個月至一個月不等，近期按揭市場競爭加劇，亦見銀行估值會加快調整，暫未見估值不足個案增，相信對樓價可起支持作用。若物業已簽訂買賣合約，造價高網上估值約3至8%，相信仍屬銀行可接受範圍，但兩者差距逾1成，則視乎物業質素再作決定。

據了解，現時銀行假設單位以交吉形式成交作初步估值，如單位租金低於市值，連同裝修及景觀等因素，均有機會讓銀行削低最終估值，買家入市前宜做足估值工夫，提供準確物業資料，避免臨急要「抬錢上會」。

6 Sep 2016

經濟日報

銀行按息戰 要求減息客戶增

銀行按息戰 要求減息客戶增

【本報訊】銀行於半年內數度將息口底綫調低，實質供樓利率由1.95厘降至最新的1.65厘，銀行界人士透露，近月正在申請按揭、待批核及待取用貸款的客戶要求減息的個案大增。業界人士指出，申請大額借貸的人士，若仍未取用貸款，轉投其他銀行仍有利可圖。

不足兩年利息 足抵手續費

以借貸額300萬元，還款期25年計算，若買家早前獲批H加1.5厘（實質利率1.75厘），每月供款為12,534元，首兩年利息支出達10.17萬元。不過，現時一般取消按揭費用約5,000元，若申請減息成功，利息至H加1.4厘（實質利率1.65厘），每月還款除減少至12,211元之外，不足兩年的利息支出，已足夠抵銷取消費用。長遠計算，整個貸款的全期利息支出仍可節省多達6%。

換言之，如借貸款超過600萬元，首年利息支出，已可抵銷取消取用貸款的額外費用。對於按揭額較高的買家來說，在物業成交前向銀行申請減息或轉會，未來可節省的供款開支將會增多。不過，美國加息預期升溫，H按利率較浮動，買家宜先理性分析。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦指，現時按揭門檻僅為參考數字，銀行於審批時會視乎客戶的財務實力及抵押品的質素等；而現時銀行承按態度積極，若買家在計算支出成本後可享不錯優惠，不妨向銀行商討。

另外，按揭戰況激烈，8月份滙豐銀行同奪樓花及現樓按揭市佔冠軍。而8月份現樓按揭宗數錄5,720宗，按月增5.2%，而樓花按揭減6.9%至202宗，但4大銀行市佔按月大增7%至79.1%，加上4大行新近針對一手物業批出低至H加1.4厘按息，門檻約300萬元起，顯示加重力度於新盤市場吸客，相信9月份4大行於樓花市佔可望增至逾8成。

3 Sep 2016

經濟日報

渣打恒生跟風 推H+1.4厘按揭

渣打恒生跟風　推H+1.4厘按揭
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