4大銀行按揭市佔率 跌破7成
欄名:樓市快訊
綜合中原及經絡研究數字，9月樓花及現樓按揭登記同步下跌。其中，樓花數字由8月1,574宗暴減至798宗，跌幅近5成。現樓登記錄6,532宗，較按月7,151宗，減少8.7%。
以季度計算，第三季樓花有3,398宗，創10年（2005年）紀錄以來季度新高，按季及去年同期則大增66.7%及177.6%。現樓按揭則20,081宗，按季減少6.3%。
按揭市場競爭激烈，9月四大銀行市佔68.6%，跌破7成，按月微降3.2%，尤以滙豐下滑約6%最高。中銀（02388）9月重登現樓市佔冠軍，渣打亦奪回樓花按揭市佔寶座。
3 Oct 2015
經濟日報
經絡：準買家趕搭低息尾班車
加息陰霾籠罩樓市，經絡按揭轉介指出，在預期明年加息機會增加的大前提下， 將刺激不少準買家趕搭低息尾班車，料今年全年新取用按揭額為2649億元，較去年增加24%；按揭宗數約7.54萬宗，升8%。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，因本港銀行體系資金充裕，今年內低息環境將持續，並有條件落後於美國加息。
該行以問卷形式成功訪問322人，47%受訪者預期今年樓價平穩，較去年同類調查多18個百分點，但認為樓價將下跌的比例則為28%，按年大增25個百分點；而認為息口走勢最影響入市決定的受訪者比例有25%，按年增加6個百分點；至於覺得政府政策影響入市的比例為39%，按年下跌9個百分點。另外，54%受訪者認為加息50點子以下合理，較去年增加4個百分點。
劉圓圓指出，今年以來樓價累升8.9%，料第四季將平穩發展，全年保持單位數增長。現時仍未見大型屋苑出現估價不足情況，但對於新盤接連出現撻訂個案，她坦言只屬個別情況，皆因買家承造九成或九成半按揭，有機會未能成功通過壓力測試，最終撻訂。
另外，中原按揭經紀董事總經理王美鳳預料，美息年內將象徵式輕微加息一次，但幅度相當輕微，本港按揭息率有條件不跟隨美息走勢，維持2.15厘以下的低水平。
23 Sep 2015
信報
新盤付款辦法 各有利弊
撰文:劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師
欄名:樓市講場
新盤密鑼緊鼓推出，持續吸納市場購買力，從金管局數據可見，今年首7個月新批按揭貸款額累計錄得$1,916億，較去年同期的$1,478億增加約三成，當中涉及一手按揭貸款額達$207億，按年增幅達29%。至於二手按揭額雖然錄得$1,065億，但按年升幅只有23%，可見一手物業明顯跑贏大市。
由於買家注意力集中一手市場，加上年底前不乏新盤已屆入伙期，涉及單位數以千計，筆者相信年底前將會是該批新盤上會的高峰期。現時的新盤按揭選擇多元化，發展商為配合項目銷售，所提供的付款方式亦層出不窮，視乎以現樓形式或樓花形式推售，當中以樓花的付款選擇較多，大致上可分為「即供付款」及「建築期付款」，兩者各有利弊。
「即供」：八成買家選用 鎖定低息期供款
首先「即供付款」，顧名思義是業主購買物業後即時申請按揭上會，並可以選擇市場上最優惠的按揭產品，舉例現時按揭市場主流的H按計劃，有超過八成半業主使用，按息可低至H+1.7%，以9月16日銀行公會布之1個月同業拆息0.24厘計算，H按實際利率為1.94%，而且不論項目是現樓或樓花亦可採用。
與此同時，按揭貸款額基本上以最新物業估值及根據最新金管局指引計算，現時新盤甚少出現物業估價不足情況，舉例一個價值$600萬，首次置業人士可申請按揭保險，即是最高按揭成數可達八成，採用「即供付款」及H按計劃，還款期30年，每月供款額為$17,598。由於發展商普遍會為採用「即供付款」辦法的業主提供樓價折扣優惠，折扣率由5%至10%不等，視乎物業現樓或樓花形式推售，因為樓花項目的折扣率會較高，換言之每月的實際供款額會更低，對買家而言較為划算，特別在用家市場主導下。經絡就有調查發現，近八成新盤客戶在按揭利率處於極低水平下，選擇採用「即供付款」辦法，以鎖定低息開始供款。
「建期」：樓市倘逆轉 或出現估價不足
而「建築期付款」主要是針對未落成樓花項目，以往深受投資者歡迎，究其原因，業主於樓花期內不用即時供款，只須先繳付部分首期，並待單位正式入伙時才開始供款，屆時投資者如果成功將物業放租，而租金足以抵銷每月供款，變相入市成本較「即供付款」為低。
不過值得注意，樓花期往往可長達半年至一年或以上，期間樓價可能出現變化，屆時物業估價將受影響，理論上樓價處於上升周期，甚少出現估價不足情況，然而當樓市進入逆周期，樓價向下調整，銀行為降低借貸風險，物業估價未必會過於進取，一旦物業估價不足，業主有需要籌措新資金以填補相關差價。
research@mreferral.com
19 Sep 2015
經濟日報
置業家居
買樓前 壓力測試不可少
撰文:蘭茜
欄名:樓市放大鏡
9月份二手市場交投量插水下滑，指標屋苑交投冷清，一手新盤更接連出現撻訂個案，皆因買家高估自己能力，未能成功通過壓力測試而撻訂，白白損失10餘萬元。
銀行要求高 不達標不批按
買樓並非買棵菜，準買家宜先計算清楚自己和家人的財務狀況以及供樓能力，即使現在息口供得起，也未必能通過加3厘的壓力測試。更重要一點，置業人士即使單方面肯節衣縮食供層樓，但有關當局收緊供款與入息比率，個別最高供款比率為45%，不達標不會獲審批。
曾經有單身上車族在粉嶺睇中一個開放式居屋單位，自由市場價低於200萬元。該單身上車族長期返通宵班，白天睡覺，因家中較擠拍，故一直渴求有私人空間。單位雖然細細，僅百餘平方呎，由於此類超細碼單位可遇不可求，該單身上車族迅速決定及落訂5萬元。
該單身上車族每月收入約1.6萬元，打算借9成，落訂後不久，即收到壓力測試不能通過消息，即令該單身上車族感徬徨。
假設該單身上車族居屋單位樓價約200萬元，分30年還款，息率約2.15厘計算，每月供款約7,000餘元，壓力測試下最低每月入息為約1.9萬元，惟已超越該單身上車族每月收入。
年輕人置業 兩招助上車
若然不想撻訂，有兩個方法，其中一方法，就是借少一些，另一個方法，層樓加多一個名字。最後在家人襄助下，家人暫借20萬元作首期，本來借9成，現在減至借8成，借少1成後每月供款約6,100餘元，壓力測試下最低每月收入約1.5萬元，今次壓力測試總算達標和過關。
若沒有家人拔刀相助，該單身上車族最終撻訂收場。事實上，上車的單身年輕人士，因為銀根有限，往往會借到盡，然而供款與入息有一定規限，若收入僅萬多元，置業路會較艱難。
18 Sep 2015
經濟日報
東亞搶樓按 代理佣金增至0.4%
經絡：下半年物業按揭 價升量穩
5月中金管局加強規管後，市場預期銀行於樓宇按揭市場的競爭會轉趨平淡，沒料到銀行靜靜起革命，有銀行大幅提高地產代理的佣金，至貸款額的0.4%，希望盡快搶截客源。
規管加碼 銀行取消額外回贈
市場消息透露，在金管局加強規管後，全部銀行均取消以額外回贈形式搶佔樓按市場，銀行在樓按市場的競爭唯一可以變動的便是提升地產代理的轉介佣金，過去大部分銀行提供予代理的轉介佣金一般為貸款額的0.2%至0.3%。近日東亞銀行（00023）為突圍而出，把佣金大幅提升至0.4%，成為全港最高佣金的銀行。
有熟悉銀行業界運作的地產代理透露，自從銀行取消額外現金回贈搶客的攻勢後，置業人士一窩蜂選擇能提供高息存款掛鈎的按揭方案，而沒有提供相關優惠的銀行，只能循其他途徑搶客，而地產代理是最先接觸置業人士的界別，故銀行樂於提高佣金搶奪客源，故預期下半年銀行的按揭轉介佣金仍有上調空間。
全年新取按貸額 經絡料升24%
另外，除了東亞銀行外，中銀香港（02388）及滙豐兩家大型銀行，近日積極搶佔一手樓按揭市場，7月起地產代理轉介一手買家至上述兩家大行，除了傳統的轉介佣金外，額外獲贈500元現金獎。
至於下半年按揭市場走勢方面，經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓預測，樓市將成資金避難所，中上價物業繼續成主要追捧對象，令樓按市場價升量穩，全年新取用按揭貸款額升至2,649億元，按年升24%，挑戰5年新高。
她解釋，下半年約有20個新盤即將屆入伙期，相信年底前會出現上會高峰期；另外，受股市波動影響，雖短期內入市步伐慢，但投資磚頭終始波幅較少，加上短期內息口仍低水，料未來更多人棄股換樓。因此，下半年新取用按揭貸款額或較上半年上升約19%，達1,442億元，而500萬至1,000萬的物業按揭比例或可以突破5成。
就近日股市波動，劉圓圓透露，向銀行查詢加按的個案有所增加，料隨下半年樓市平穩發展，情況會回穩。
至於早期股票巿場熾熱，轉按或加按套現的個案亦顯著增加，中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示，今年首5個月，金管局錄得9,484宗新批轉按個案，較去年同期增加37.9%，金額達241.54億元，較去年同期大幅增加63.2%。
撰文:黎煥成、戴雪穎
10 July 2015
經濟日報
銀行樓按 增現金回贈吸客
【本報訊】金管局2月底進一步收緊樓宇按揭，但無阻銀行爭搶按揭市場的意慾，踏入4月份有多間銀行提高額外現金回贈金額，最高達貸款額的1.4%。
交通銀行高達1.4%
前綫地產代理透露，經過逾1個月時間的觀察，銀行逐漸消化金管局收緊按揭的影響，近日轉趨積極搶攻樓按市場，多家中小型銀行大幅提升額外現金回贈金額至貸款額的0.3%，比大型銀行的1.2萬至1.3萬元為高。當中以交通銀行最積極，該行同樣為客戶提供與大行一樣的低息按揭，全期HIBOR（以0.24厘計）加1.7厘，即實質利率為1.94厘。除了原有的1%現金回贈外，若客戶符合條款，該行可額外送贈相等於貸款額的0.4%的禮物卡免找數簽帳額，以500萬元貸款額為例，實質現金回贈達7萬元，相等於貸款額的1.4%。
東亞回贈增至1.6萬
代理指出，新盤買家仍是銀行主力搶奪的對象，近日多個熱賣的新盤均吸引大批銀行職員雲集撈客，同時也提高新盤的優惠，以東亞銀行（00023）為例，3月份時只為新盤買家提經濟日報萬元額外現金回贈；但4月份開始額外現金回贈提高至1.6萬元，較二手買家享有的1.3萬元額外現金回贈高出23%。
另花旗銀行近日落實，為H按用家提供高息存款掛鈎戶口，存款利率1.94厘與H按供樓利息相等。
14 April 2015
經濟日報
財務公司斷水源 撤出樓按市場
金管局嚴控銀行 高成數買家受牽連
在金管局嚴打下，近日有數家與銀行有密切關係的財務公司，低調撤出樓按市場。令不少對高成數按揭有需求的置業人士受牽連，被迫流入息率更高的財務公司或私人借貸市場。
業界人士透露，金管局於2月底進一步收緊按揭成數後，即有財務公司推出9成按揭方案破解局方新招。於是，金管局也作出應變，要求銀行提供與其有信貸關係的非銀行放債機構完整名單，以及信貸承擔資料，變相截斷財務公司的「水源」。而新招亦十分有效，一向被視為「無王管」的財務公司開始停做二按，甚至有財務公司表示退出樓按市場。
買家失預算 或需高息借貸
其中，早前高調宣布於一手市場推出9成按揭的日資財務公司，昨日與其他新盤合作時，突然宣布新按揭計劃會跟金管局指引，只做6成按揭（與正常銀行一樣）。唯一不同是，最高借貸金額可高達800萬，即是說樓價逾1,300萬元仍可借足6成，較銀行借貸成數稍高。
另外，有數家過去活躍於樓按市場的財務公司，上周突然表示暫停提供樓按方案，意味有機會全面淡出樓按市場，大部分是與銀行有密切來往的財務公司，甚或是銀行附屬公司。
此舉令不少需要高成數按揭的置業人士措手不及，或被迫流入息率更高的財務公司或私人借貸市場。
有前綫地產代理透露，其中一家近日淡出樓按市場的財務公司，為一家由銀行全資控股的財務公司（全港設有9間分店），一向提供較低於10厘的低息二按，而且可作25年特長還款期吸客。
本月初一名換樓人士，購入一個逾650萬元的單位，本來計劃向該財務公司多借樓價1成作裝修費用，雙方基本上達成協議，只等買家一按貸款到手便可借貸該筆二按，但至上周中，該財務公司突然宣布暫停樓按業務，令該名換樓人士大失預算。
業界人士指出，近年樓價急升，大批財務公司加入樓按搶按戰行列，主攻銀行難批的客戶群，例如做生意欠稅單、自僱人士及久缺入息證明等等。
而一眾財務公司中，不少是與銀行關係密切的財務公司，而這類財務公司一向息率較低，而透明度較高，對置業人士較有保障。
但受金管局截停「水源」後，這類財務公司淡出樓按市場，置業人士可能要向其他更高利息的財務公司借貸。
業界：置業者宜先評估壓測
事實上，現時市面有約20多家活躍於樓按市場的財務公司，大部分只針對短期借貸的二按市場，而息率往往要12至30厘不等。
按計劃執行董事王永偉提醒置業人士，面對金管局的新招，置業人士買樓前，最好事先向銀行或財務機構作預先借貸評估或批核，確保可以通過壓力測試。（系列三之二）
撰文:黎煥成
系列名:加辣滿月系列
25 Mar 2015
經濟日報
