高成數按揭 先甜後苦暗藏風險

高成數按揭 先甜後苦暗藏風險

 置業家居 2018/09/15 

     

周內新盤閃電開價，同時提供「十足十」按揭計劃，發展商提供高成數按揭，但選用該計劃先決條件是要以供斷物業加按，從而借出最多相當於新樓樓價100%貸款，協助置業。

發展商推出十足十按揭其實非新鮮事，過往發展商亦曾推出120%樓價的按揭計劃，而是次推出的「十足十」按揭計劃好處在於首3年免息的定額供款，如首1年月供約$2萬，適合負擔能力較弱的買家，由於首期入市成本較低，加上父母透過物業加按，易於達成子女置業的夢想。
值得留意的是，以樓價$700萬計，採用「十足十」按揭計劃，首1年月供約$2萬，「蜜月期」內月供兩萬尚可應付，但次年已遞增五成至$3萬，而在3年的按息優惠期過後，按揭息率高達最優惠利率（P）加1厘，實際利率達6厘。粗略估算，每月供款亦會增加至$4萬餘、接近$5萬，業主又能否承受得來？
年輕人每多好勝，每每喜歡時尚物品，偶爾追名牌追求新款而透支亦不足為奇，尤其是剛出茅蘆，每月薪金萬多兩萬塊，單是個人消費已所剩無幾，父母眼見仔女不懂量入為出都會出言薄責，勸勉孩子不要先洗未來錢，否則「洗大咗」日後有排還債。
可是，現今不少父母為圓子女上車夢，卻不惜將個人老本（金錢或已供滿的單位加按）作為孩子置業的本金，更無考慮到孩子日後的負擔能力，而妄加一筆債項在其身上，其實與孩子過度消費「洗大咗」的意思無異。
一個銀仔兩面睇，「十足十」按揭的確吸引到不少供滿樓的父母加按，協助仔女上車，但上車之後仔女又能否頂得順日後驟增的供款，實在值得「兩代人」好好深思。
發展商多會依照樓盤不同特性或客源而推出獨特的供款計劃，置業人士應按自身條件選用不同方案，除高成數按揭計劃外，相信發展商亦會有較保險、穩陣的按揭計劃以供選擇，自問不是進取型的買家，千萬不要貪少許甜頭而勉強入市，否則日後騎虎難下，不僅苦了自己，更苦了父母。
bobopang@hket.com

15 Sep 2018

經濟日報

3先兆勢加P 供樓負擔比率逼70%

3先兆勢加P 供樓負擔比率逼70%

實力不足買家 料借高成數按或二按上會

 地產版 2018/09/05 

     

有銀行10年來首度上調港元儲蓄利息，為香港9月跟加息敲嚮警號。代理數字指供樓負擔比率將由現時65%，年內進一步惡化至70%的警戒水平，將創20年歷史新高。學者指，市民供樓壓力更大。

近月港元疲弱，金管局數度買入港元，香港銀行體系結餘現時已回落至760餘億元水平。在本月底美國議息前，昨有中小行10年來首度調高儲蓄息率，讓市場對銀行融資成本急劇上升再現擔憂。
加上多家銀行上月已調整樓按封頂息率，1個月拆息亦連升5日至1.66厘高位，3大先兆均反映銀行近期成本壓力愈來愈大，9月份要跟隨美國加息機會高，市民下半年將要面對更重的供樓壓力。
經絡：今年息口維持2.6厘
經絡按揭數據顯示，市民供樓負擔比率由2017年的56.4%，至今年7月份已升至65%，1年多累升8.6個百分點，為1999年以來高位。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，預計私樓家庭月入未會大增及樓價持續上升的情況下，8月份銀行上調封頂息率約10至20點子，供樓負擔比率勢必已高於65%水平。
7月二按錄306宗 按月增6成
若9月份銀行加P（最優惠利率）0.25厘，疊加效應下，相信今年內該比例勢逼近70%，將為1998年以來的20年新高，供樓壓力迫人。她預期，9月份香港加息機會大，今年本港息口可望維持約2.6厘水平，部分實力一般的準買家入市取態或轉為觀望。

另一方面，金管局最新7月份住宅按揭統計調查所見，按揭平均貸款額持續增加，7月份再多5萬元至413萬元，創有紀錄以來新高，而買家上會使用二按亦顯見增多。該月的二按貸款宗數和貸款額按月增6成，由186宗加至306宗，涉及金額則約15.62億元，佔整月批出貸款額約3.5%，較6月時的2.3%，升1.2個百分點。
中大經濟學系副教授莊太量表示，加息勢加重市民供樓負擔，但加息速度溫和，令樓市轉勢機會不大，估計更多實力一般的買家，將會借用高成數按揭或二按上會。
他認為，本港零售及旅客數字是左右經濟發展重要因素，經濟發展理想，預計下半年樓價續平穩向上。

5 Sep 2018

經濟日報

經絡按揭劉圓圓：港美息差擴闊 下半年加P機會大

經絡按揭劉圓圓：港美息差擴闊 下半年加P機會大

 置業家居 2018/08/18 

     

【專家之言】經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓認為，本港加息周期已經開始，不過市場對此已有心理準備，加上是次加幅輕微，所以上調按揭息率對樓市衝擊較輕。她亦認為，房屋供應不足導致樓價在加息情況下仍然高企，即使加息仍會「供平過租」。

劉續指，現時美國與香港的息差繼續擴闊，使下半年調升最優惠利率（P）的壓力上升。劉圓圓預計，在整體資金成本上升的情況下，9月後本港四大銀行將很大機會帶頭加息，幅度介乎20至25點子，她亦預計年底再加息一次，累計加息幅度約25至50點子。

美聯夥經絡 推按揭優惠吸客

美聯夥經絡 推按揭優惠吸客

 地產版 2018/08/14 

     

銀行加息後，代理及按揭中介推優惠吸客。美聯夥拍經絡按揭推「獎上獎按揭計劃」，按息低至P減3厘，回贈最高1.95%。

本月經美聯買入住宅的業主，或今年內向經絡按揭轉介承造按揭，按息全期可低至P減3厘（P為5.25厘，實際息率2.25厘），而首100名買家於優惠期加入「美聯會」，每位可獲贈4萬積分。其次，中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，即日至8月31日前經中原地產購入本港住宅，於12月31日前透過中原按揭成功轉介申請按揭及提取貸款，首100名可享額外購物禮券。

18 Aug 2018

經濟日報

4大行加Ｈ按息 封頂息率2.35厘 幅度溫和 冷卻樓市作用有限

4大行加Ｈ按息 封頂息率2.35厘

幅度溫和 冷卻樓市作用有限

 地產版 2018/08/09 

     

金管局「溫馨提示」下，花旗日前率先加按息及上調封頂息率，隨即掀起新一輪加按息潮，4大銀行昨傍晚起相繼公布加按息0.1至0.2厘，令市場H按封頂息率最高至2.35厘水平。

分析指，是次加息幅度溫和，紓緩銀行息差效用小，銀行下半年加P（最優惠利率）機會仍高，至於對買家心理作用多於實際供款負擔影響，冷卻樓市熾熱氣氛有限。

政府6月底推出新房策，據悉當時金管局已向銀行收集按揭息率情況，但礙於當時1個月拆息呈升勢，已有個別銀行醞釀加息及上調封頂息率，局方未能即時出手。

惟近期短期拆息利率掉頭回落，1個月拆息昨報1.35厘，7月起銀行相繼調高定存優惠吸客，令資金成本上升，且市場存在美國加息及貿易戰等不明朗因素，為提升銀行對風險管理的關注，金管局早前向部分銀行給予「溫馨提示」要求銀行加息。

花旗日前加息後，多間中小型銀行跟隨上調封頂息率，包括永隆及建行亞洲等。隨後大行中銀（02388）亦加入戰團，帶動其他大行滙豐、渣打（02888）、恒生（00011）及東亞（00023）響應，將新造按揭的H按封頂息率由2.15厘上調至2.35厘，加幅0.2厘；P按實際息率加0.1厘，至2.25厘，下周一（13日）起生效。兩日內有約7間主流銀行相繼加息。

中原按揭：下季P按比例或升

中銀表示，綜合市況及息口走勢等因素，適時調整息率，審慎管理風險，並會不時對按揭息率進行重檢；滙豐則指一向有定期檢視按揭息率，應市況作調整；另永隆發言人稱，調整主要因為資金成本上升，須提升風險管理。

以每100萬元按揭額、還款期30年計算，業主每月供款只增多約50至102元，預期對買家入市意慾及樓市影響有限。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，個別銀行P按息率牌價較H按封頂息率優惠（約0.1厘），若拆息稍後回升，預計有機會推動用家選用P按，估計下季P按比例或上升。

業內人士透露，部分中小銀行早前已有加封頂息率壓力，局方先向中小行「埋手」，讓其他行仿效，大行相信是趁機加息；是次加幅溫和未會影響未來加P步伐，今年有望加息1次。

9 Aug 2018

經濟日報

按揭戰升溫 滙豐首年定息1.68厘 另設高息存款掛鈎戶口 同業擬推定按

按揭戰升溫 滙豐首年定息1.68厘
另設高息存款掛鈎戶口 同業擬推定按

銀行按揭戰升溫，滙豐（00005）加入戰團推出定按計劃，首年定息同為1.68厘，惟加設高息存款掛鈎戶口，而市場上亦有其他銀行醞釀推出定按計劃。

為增加按揭計劃吸引力，自今年初渣打（02888）推出定息按揭計劃後，陸續有多間銀行跟隨推出，以首1至2年較低息的定按吸引業主選用。隨着上周中銀（02388）推出兩個分別定息1年及2年的按揭計劃後，在按揭業務競爭激烈的對手滙豐昨日出招回應。

次年起按息 H加1.3厘

據滙豐公布定息按揭計劃，首年定息1.68厘，與中銀、渣打等看齊，次年起則為H加1.3厘（拆息，Hibor），鎖息上限為P減2.85厘（最優息利息，Prime），息率安排與市場上主流定按計劃相近，罰息期2年，現金回贈1.7%，貸款額100萬元起，上限為1,000萬元，將於本周五（14日）起接受申請。

假設貸款額約400萬元、還款期為30年為例，滙豐定息計劃首年月供約1.4萬元，全年還款額約17萬元，相較市場流行的H按計劃、息率H加1.3厘（截至上周五一個月拆息為0.78厘，實際利率2.08厘），全年還款額約18萬元，業主首年省息約1萬元。

投資現契加按 亦適用

滙豐推出定按計劃優勢在於貸款額300萬元以上，即可同時選用高息存款掛鈎戶口，而中銀、渣打則無此安排，至於工銀亞洲及華僑永亨雖然亦有提供存款掛鈎戶口，但按息條款則略為不同。

滙豐未有仿效渣打、東亞（00023）規定計劃須為自住、首置客，明言投資以至現契加按亦可適用。滙豐零售銀行業務主管欣格雷指，該行定期檢討旗下產品，定按為市場提供另一選擇，助置業人士買樓、換樓和轉按。

隨着滙豐加入戰團，市場上活躍按揭業務的銀行之一，僅餘恒生（00011）、花旗等尚未推出定按計劃。據悉，該兩間銀行亦正研究跟隨推出定按，以免客戶流失至其他銀行。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，現時定按在年期、針對對象等等環節五花八門，業主申請前宜貨比三家，又預期隨着大行加推定按計劃，將會吸引更多買家選用，定按佔市場比例將有所上升。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，隨着更多銀行推出定按產單，相信定按比例將顯著上升，勢破歷史新高。

撰文:

余敏欽

12 Feb 2018

經濟日報

按揭戰升溫 大額低息樓按P減1厘

按揭戰升溫 大額低息樓按P減1厘

按揭戰升溫，財務公司爭相推出免壓測低息按揭貸款、換樓過渡性貸款吸客，其中低息貸款更針對大額市場，貸款額最高可達3,500萬元，息率全期P減1厘。

免壓測最多借7成 上限3500萬

財務公司及地產代理加入搶按戰，推出低息按揭貸款計劃及換樓過渡性貸款計劃。中原按揭及經絡按揭昨日均宣布，即日起可為買家轉介，由財務公司提供的低息按揭計劃，最多可借樓價7成，最高貸款金額為3,500萬元以下，息率低至全期P減1厘（P為5.25厘，即實際按息為4.25厘），貸款年期最長25年，兼免壓力測試，惟須根據借款人的還款能力等審批按揭。

根據現時金管局規定物業作自住用途，現時樓價700萬至1,000萬以下之物業按揭成數最高6成（按揭額上限：500萬元），1,000萬或以上物業只承造5成，故上述財務公司的貸款方案，所須首期明顯較少，且免壓力測試，較銀行較為彈性，不過利率比銀行略高。

除此之外，中原財務董事總經理梁理中亦指，政府早前放寬樓換樓退稅期限，有見及此，旗下中原財務推出換樓過渡性貸款方案，以針對二手換樓客市場，最高貸款成數為7成，惟最高貸款金額為900萬元，條件更為彈性，毋須壓力測試及入息審查。息率方面，首3個月為P減1厘（P為5.25厘），第4至6個月為P加1厘，第7至9個月為P加3厘，其後則為P加5厘，亦即後期息口最高見10.25厘（詳見另文分析--換樓貸款 按息遞增要留神）。

換樓過渡性貸款 最高借900萬

他續說，上述計劃可幫助買家以較低首期換樓，且審批上較有彈性，又認為計劃屬過渡性貸款性質，相信承按人日後會轉按予銀行，重新享受低息。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，申請者購買物業須為中原城市領先指數成分屋苑，若非成分屋苑可作額外審批，他相信計劃可進一步加快二手物業流轉量。

另一方面，恒生銀行（00011）昨亦宣布推出1年期定息按揭優惠，首年定息1.68厘，其後為全期H加1.3厘，鎖息上限為P減2.85厘（P為5厘），貸款額為100萬至1,000萬元，還款期長達30年。

撰文:

梁振鋒

13 Feb 2018