傳棄轉按市場 滙豐：無特別變更
地產版 2019/07/18
【本報訊】大型銀行滙豐上月底率先上調轉按息率和減優惠，消息指該行疑放棄轉按市場以節省行政成本。業界認為該行調整門檻較高，轉按申請受影響為預料之內。
滙豐上月將300萬元以下轉按息率，上調至H加1.24厘起，封頂息率也增0.1厘至2.475厘，而現金回贈也劃一削減至1.5%。雖然其餘三間大型銀行跟隨，但門檻為200萬元起，同時也保留現金獎賞，以保持競爭力。
滙豐發言人指，該行按揭服務沒有特別變更。所有按揭的申請會根據客戶提供的資料作出審批。
改策略 集中吸納一手新客
據了解，滙豐早前局部取消優先預批的服務，但目前仍有接收轉按申請，但對於個別要求低息和高回贈的客戶，有需要時才會轉介相熟銀行，按揭策略改為集中吸納一手新客。
中原按揭則認為，滙豐將轉按現金回贈率下調後，客戶流向其他銀行屬意料之內。
利嘉閣按揭指，滙豐是次並未有將轉按產品下架，只是以行政方式停止新申請，將成本減至最低，集中做好一手市場。
18 July 2019
經濟日報
中小銀行現金回贈2.17% 吸新盤客
增優惠設取款後回贈獎金 樓按聚焦一手市場
地產版 2019/05/10
新盤熱銷，發展商接續推盤，據悉有中小型銀行增設取款後回贈獎金，變相令最高現金回贈比率上調至2.17%創新高，搶按焦點由居屋重回一手市場。
盡管環球經濟存有不明朗因素，惟美國聯儲局不加息，本港樓市轉旺，銀行就樓按息率調動空間小，但貸款取態依然積極，今年轉向透過增加現金回贈及其他零售產品加添優惠吸客。
回贈獎金 增至最高6000元
綜合市場資訊，現時四大銀行可批予的直接回贈比率最高為2.1%至2.12%，僅有一間中資背景的中小型銀行設最高2.15%回贈，但限於6月底前提取貸款，門檻為貸款額500萬元或以上。
目前市場上多間中小型銀行的回贈比率高至1.9至2%不等，未及大行優勝，但為了保持競爭力，最新有個別中小行將提取按揭後的回贈獎金大幅提升，獎金增加至2,500至6,000元不等，並改用淨貸款額（Net Loan Amount）新方式來計算回贈率，使最高回贈比率加至2.17%的新高水平。
簡單來說，假設樓按借貸200萬元為例，該家中小型銀行現可批出的最高回贈僅2%，即4萬元，連同新增的2,500元獎金，可獲回贈總共4.25萬元，按現行規管扣除整筆回贈後，用淨貸款額195.75萬元計算，回贈則達2.17%，高於大行同業。
高額回贈未延至二手樓
據知，該行的高額回贈獎金，暫時只適用於新盤買家，未延伸至二手物業或轉按申請，反映主要是為吸納新盤買家。
然而，大型銀行即使提供直接回贈率為2.1%（約4.2萬元），實際金額上僅少500元或0.025個百分點，在不同方式計算下，兩者回贈率的差距反看似拉大至0.07個百分點。
有按揭業界人士也透露，個別按揭中介會為客戶提供數百元按揭佣金回贈，須計及在整筆回贈內，近期也轉用淨貸款額計算來反映「特高回贈率」，作為噱頭爭取生意。按揭競爭激烈，銀行間的回贈計算方式及相關限制五花八門，建議市民在承造按揭前須向銀行職員了解清楚，以免承受損失。
10 May 2019
經濟日報
H按再受追捧有因
置業家居 2019/02/09
去年銀行於8月份調整新造按息後，銀行普遍批出之P按息（2.375厘）較H按封頂息率（2.475厘）略為優勝，差幅約0.1厘，變相推動用家選用P按，P按用家因而隨即增加。金管局去年11月份住宅按揭統計數字中，P按選用比例攀升至57.7%，數字上重奪半數以上地位。但在最新12月份數字中，P按選用比例掉頭回落，H按比例則止跌回升6.2個百分點至46.4%；原因為何？
資金充裕 拆息回軟至1.01厘
2008年金融海嘯後，資金流入影響下，本港銀行同業拆息持續處於低水平，推低樓按息率，本港已享有10年低息期，期內較大部分時間由H按主導市場，原因是以H按計之實際息率低於P按。近年美國息率逐步邁向正常化，加息累計幅度已達2.25厘，美元拆息上升下，港元拆息亦回升了一定幅度，不過，銀行資金仍充裕的情況下，撇除市場短期因素後，港元拆息往往又再回落至偏低水平。
最近亦出現類近情況，去年12月臨近美國加息時期，加上年結季節性因素影響，拆息顯著上升，與樓按相關的一個月拆息曾升至約2.4厘，以H按計劃H+1.24%計算之按息便為3.64厘，基於拆息的波動性大，銀行提供以P為基準之H按封頂息率便顯得相當重要，在上述計劃中，銀行提供之封頂息率是P減2.9厘，即是說，若拆息計算之按息高於封頂息率，銀行將主動以較低之封頂息率計算按息，故此H按實際息率便是2.475厘，而非上述之3.64厘。及至今年1月份，短期因素逐步消除，加上市場貸款需求轉弱，拆息出現連日回軟，反映銀行同業拆借市場流動性充裕，以2月1日之拆息水平為例，1個月拆息已累跌逾1厘多至1.01厘，以H按計算之按息降至2.25厘，個別更低至2.24厘，已低於市場之P按息2.375厘。
封頂率與P按看齊 H按享雙邊優勢
就上述，H按息低於P按息約0.125厘，單計這個輕微息差其實未足以推動用家再次由P按轉用H按，原因是，拆息有着較大波動性，當遇着一些本地或外圍因素，可以出現頗大的調整幅度，故此按揭用家亦相當關注H按計劃之封頂息率保障。最近陸續有銀行將H按封頂息率下調至與P按息看齊，由原先之2.475厘調整為低至2.375厘，這項調整令H按再次成為按市亮點。當H按封頂息率與P按息看齊，H按便發揮雙邊優勢，當拆息下跌時，H按用家可享有更低按息優惠，當拆息回升時，H按用家亦可享有與市場P按息一致的保障。
基於最近H按優勢重現，以中原按揭客戶個案為例，最近按揭申請人選用H按之比例已顯著增加，相信這情況將於稍後在數字上反映，料H按比例將會由跌勢轉為升勢，樓按積極性大的銀行亦會跟隨將H按鎖息上限調整至與P按息一致。不過，近日拆息下跌處於偏低水平，與美元拆息便隨之拉闊，近日1個月拆息之港美息差接近1厘半，令套息交易之誘因驟增，引發資金流出的機會增加；若拆息低企情況持續，並再次觸發港滙轉弱至弱方兌換保證，金管局便需出手承接港元沽盤，抽走市場資金，銀行結餘因而減少，而屆時拆息亦會回升，故此，H按用家需留意今年拆息有機會受種種因素而不時出現反覆上落之波幅，所以銀行提供之H按封頂息率是否與P按息水平一致，對用家相當重要。
9 Feb 2019
經濟日報
銀行搶按 回贈擴至按保達2.35%
一手醞釀小陽春 4大行回贈升至2%
地產版 2019/01/18
市場醞釀小陽春，銀行上調現金回贈吸客，工銀亞洲針對上車客，最新連按保部分亦提供回贈，令回贈率可達2.35%為全城最高，另四大銀行亦就細碼樓按提供2%回贈。
香港去年9月底展開加息周期，市場預期美國今年加息步伐放慢，但要維持高風險管理及避免引發減息潮，本港銀行未有計劃以減息吸客，趁中美貿易戰有緩和迹象，發展商加快低價推盤，市場醞釀小陽春，促使銀行轉為透過增加現金回贈等優惠來開拓客源。
最高現金回贈 可抵一年利息
現時銀行一般只就6成按揭部分提供現金回贈，消息指，工銀亞洲近期針對承造按保的上車客，就現金回贈計算增設多一條方程式，連按保部分金額亦提供指定回贈比率，令整體回贈比率提升至2.35%。按現時市場最平按息為2.375厘比較，回贈額相當於可抵銷接近於一年的利息支出，屬全城最高。
以樓價400萬元的物業為例，可承造最高9成、即貸款360萬元按揭，銀行會承擔樓價6成的240萬元貸款額，而按保則承擔餘下3成的120萬元的貸款。倘若銀行批出1.9%回贈，意味業主可獲由銀行承造的6成按額計算出來的約4.56萬元現金回贈。
不過，據悉工銀亞洲目前可提供最高1.9%回贈，並新增為承造按保計劃的業主，先以首6成貸款額回贈1%，即約2.4萬元；另全數9成按揭貸款額計算餘下0.9%回贈，涉3.24萬元，換句話說，業主可共獲5.64萬元回贈，比同業以6成按額方式計算，實際回贈比率升至2.35%，變相能額外多取約1.08萬元。
減息空間小 添優惠吸上車客
另外，按揭市佔比率逾7成的四大銀行亦加入戰團，就逾300萬元按揭上調現金回贈至2%，較去年底同額按揭回贈，增加約0.5%至1%。其中滙豐和中銀（02388）可為個別客戶可批出2.05%回贈，但貸款額要高於500萬元。可見該策略是為細價樓而設，吸納上車客和轉按申請。
值得留意的是，根據現時金管局規定，若現金回贈比率高於貸款額1%，銀行在計算按揭成數時，須將整筆回贈包括在貸款額內。
有業界人士認為，香港仍處加息周期，銀行減息空間有限，而目前銀行結餘體系超過700億元，惟礙於港美息差大，使港滙比率有機會觸及7.85保證方，加快資金流失，中小型銀行壓力較大，存款基礎強的大型銀行則仍有條件推出優惠回贈吸客，對樓市氣氛有利。
中小銀行推P減3.15厘 全港最平
實際按息2.225厘 趕下月加息前搶客
地產版 2018/11/21
銀行下月有機會再加息，據知有中小型銀行就指定客群，提供低至P減3.15厘按揭息率，實際息率2.225厘平絕全港，較大型銀行平0.15厘，趕年底目標並吸納優質客。
美國聯儲局下月加息機會高，市場普遍預期，香港銀行年底會跟隨加息0.125至0.25厘不等，多間銀行今季接連推出按揭優惠吸客。近期港元拆息回落，拆借成本壓力稍為減輕，消息指，有中小型銀行近日推出P按低息雙優惠，當中就旗下指定優越客戶群，考慮批出低至全期P減3.15厘息率，以該行現時P為5.375厘計算，實際按息為2.225厘，與一般大型銀行可提供P按最低為2.375厘對比，平約0.15厘，相信屬全港最低。
借400萬月供減300 全期慳息8.9萬
若以貸款額400萬元、供款期25年，承造息率為2.375厘按揭，業主每月供款約1.77萬元，全期利息約130.82萬元。如果成為該行優越客群，取得最低P減3.15厘供款息率，估計月供可將減少近300元，即月供1.74萬元，更可為業主全期節省約8.9萬元的利息支出。
據了解，該中小型銀行有中資背景，而要成為該行的優越客戶群，除綜合理財戶口至少超過100萬港元，同時附屬條件不少，包括要在指定期內完成兩項或以上的交叉銷售產品，如基金債券帳戶、出糧、人壽或家居保險及信用卡等服務。
此外，該行可提供低至P減3.05厘計劃，實際按息為2.325厘，仍較大行低0.05厘，據悉按揭額不可低於300萬元，相信為吸引新盤買家，新計劃保留舊有優質客戶之餘，並可開拓新客源。
有業內人士分析指，目前銀行界對借貸取態屬正面，但美國下月加息機會大，香港近期資金流走速度較去年相對加快，年底有機會跟加外，不排除明年出現追加情況，將窒礙業主買樓及轉按意慾，影響樓市氣氛。故不少銀行在第四季推優惠吸客，如增加回贈和禮券，個別中小行有意趕及年底目標，在息率上會更進取。
中介搶業績 佣金回贈客人
另一方面，近期樓市氣氛轉淡，拖累按揭宗數和金額同樣下挫，有數間小型按揭中介將部分佣金回贈給予客人，令最高現金回贈提至2.1%至2.3%不等，較傳統銀行的2%為高。
譬如有財務機構夥銀行為新盤買家提供2.1%回贈，當中約1.95%由銀行支付，餘下0.15%回贈則以禮券形式送出，亦反映按揭競爭十分激烈。
21 Nov 2018
經濟日報
高成數按揭 先甜後苦暗藏風險
置業家居 2018/09/15
周內新盤閃電開價，同時提供「十足十」按揭計劃，發展商提供高成數按揭，但選用該計劃先決條件是要以供斷物業加按，從而借出最多相當於新樓樓價100%貸款，協助置業。
發展商推出十足十按揭其實非新鮮事，過往發展商亦曾推出120%樓價的按揭計劃，而是次推出的「十足十」按揭計劃好處在於首3年免息的定額供款，如首1年月供約$2萬，適合負擔能力較弱的買家，由於首期入市成本較低，加上父母透過物業加按，易於達成子女置業的夢想。
值得留意的是，以樓價$700萬計，採用「十足十」按揭計劃，首1年月供約$2萬，「蜜月期」內月供兩萬尚可應付，但次年已遞增五成至$3萬，而在3年的按息優惠期過後，按揭息率高達最優惠利率（P）加1厘，實際利率達6厘。粗略估算，每月供款亦會增加至$4萬餘、接近$5萬，業主又能否承受得來？
年輕人每多好勝，每每喜歡時尚物品，偶爾追名牌追求新款而透支亦不足為奇，尤其是剛出茅蘆，每月薪金萬多兩萬塊，單是個人消費已所剩無幾，父母眼見仔女不懂量入為出都會出言薄責，勸勉孩子不要先洗未來錢，否則「洗大咗」日後有排還債。
可是，現今不少父母為圓子女上車夢，卻不惜將個人老本（金錢或已供滿的單位加按）作為孩子置業的本金，更無考慮到孩子日後的負擔能力，而妄加一筆債項在其身上，其實與孩子過度消費「洗大咗」的意思無異。
一個銀仔兩面睇，「十足十」按揭的確吸引到不少供滿樓的父母加按，協助仔女上車，但上車之後仔女又能否頂得順日後驟增的供款，實在值得「兩代人」好好深思。
發展商多會依照樓盤不同特性或客源而推出獨特的供款計劃，置業人士應按自身條件選用不同方案，除高成數按揭計劃外，相信發展商亦會有較保險、穩陣的按揭計劃以供選擇，自問不是進取型的買家，千萬不要貪少許甜頭而勉強入市，否則日後騎虎難下，不僅苦了自己，更苦了父母。
bobopang@hket.com
15 Sep 2018
經濟日報
3先兆勢加P 供樓負擔比率逼70%
實力不足買家 料借高成數按或二按上會
地產版 2018/09/05
有銀行10年來首度上調港元儲蓄利息，為香港9月跟加息敲嚮警號。代理數字指供樓負擔比率將由現時65%，年內進一步惡化至70%的警戒水平，將創20年歷史新高。學者指，市民供樓壓力更大。
近月港元疲弱，金管局數度買入港元，香港銀行體系結餘現時已回落至760餘億元水平。在本月底美國議息前，昨有中小行10年來首度調高儲蓄息率，讓市場對銀行融資成本急劇上升再現擔憂。
加上多家銀行上月已調整樓按封頂息率，1個月拆息亦連升5日至1.66厘高位，3大先兆均反映銀行近期成本壓力愈來愈大，9月份要跟隨美國加息機會高，市民下半年將要面對更重的供樓壓力。
經絡：今年息口維持2.6厘
經絡按揭數據顯示，市民供樓負擔比率由2017年的56.4%，至今年7月份已升至65%，1年多累升8.6個百分點，為1999年以來高位。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，預計私樓家庭月入未會大增及樓價持續上升的情況下，8月份銀行上調封頂息率約10至20點子，供樓負擔比率勢必已高於65%水平。
7月二按錄306宗 按月增6成
若9月份銀行加P（最優惠利率）0.25厘，疊加效應下，相信今年內該比例勢逼近70%，將為1998年以來的20年新高，供樓壓力迫人。她預期，9月份香港加息機會大，今年本港息口可望維持約2.6厘水平，部分實力一般的準買家入市取態或轉為觀望。
另一方面，金管局最新7月份住宅按揭統計調查所見，按揭平均貸款額持續增加，7月份再多5萬元至413萬元，創有紀錄以來新高，而買家上會使用二按亦顯見增多。該月的二按貸款宗數和貸款額按月增6成，由186宗加至306宗，涉及金額則約15.62億元，佔整月批出貸款額約3.5%，較6月時的2.3%，升1.2個百分點。
中大經濟學系副教授莊太量表示，加息勢加重市民供樓負擔，但加息速度溫和，令樓市轉勢機會不大，估計更多實力一般的買家，將會借用高成數按揭或二按上會。
他認為，本港零售及旅客數字是左右經濟發展重要因素，經濟發展理想，預計下半年樓價續平穩向上。
5 Sep 2018
經濟日報
