【生意難做】銀行按揭戰升溫 滙豐中銀按息低見H+1.5厘

【生意難做】銀行按揭戰升溫 滙豐中銀按息低見H+1.5厘 http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20160710&s=7015342&a=55341548

建期即供 各有利弊

建期即供 各有利弊

今年新盤繼續成樓市焦點，付款方法繁多，財務安排層出不窮，除了高成數一按二按，亦有不同名目貸款配套如免供免息貸款、前期貸款、換樓過渡貸款、首期貸款、120%貸款，力求財務方案多元化，迎合各式其適的客戶需要，有利於吸納不同客源。

新盤付款方法大致上分為建期和即供兩大類別，建築期付款方法（Stage Payment Plan）一般適用於未落成之樓花盤，買家無需即時支付樓價全數，只需支付指定臨時訂及大訂（多為樓價之10%至15%），便可待至樓宇落成時才支付樓價尾數完成交易。另一款是即供付款方法（Cash Payment Plan），買家支付訂金後，需於指定限期內（一般是90天至180天）支付樓價尾數完成交易。

建期彈性高 方便調配資金

新盤建期付款方法特點在於特長交易期，自從預售樓花期延至30個月，不少新盤樓花期長逾一年至逾兩年不等，坊間有所謂「一成訂金睇到尾」，即是買家只要拿得出少少訂金便可先入市，方便視乎樓市發展部署投資決定；尤其以往沒有額外印花稅限制，建期付款很受投資者歡迎，升市時，樓花更成為本小利大的投資工具，以低成本入市，樓價漲升後便在交易期內轉售圖利。在現行稅制下，短期轉售物業成本大大提高，基本上投資者已消失於市場。然而，建期方法仍有其高度彈性的優勢，由於樓花未可入住，換樓客需繼續住於原有居所，那麼租轉買的用家選用建期可避免在樓花期內同時負擔租金及新居供樓金額，換樓客亦無需同時供付兩層樓。

相反如果換樓客選用即供方法，在供付原有居所的同時，亦申請另一樓花單位上會，除了需負擔兩項供樓開支，銀行會視樓花單位為第二套房按揭，兩單位之供款佔入息比率上限即由50%降至40%，再要通過利息加3厘之壓力測試，那麼買家上會困難度便大幅增加了。再者，即使買家購買樓花單位作將來換樓自用，但礙於買家仍居住於原有居所，難以確定買入之樓花單位是自用或投資，買家或需向銀行詳加解說才可獲接納以自用物業計算按揭成數。而對於投資者來說，樓花期內未可出租單位，故未有租金回報可言，如待現樓階段才上會，便可以租金抵銷按息支出。除了上述，建期付款方法亦方便買家有充裕時間調配資金完成交易。

即供享高折扣 不怕估價不足

然而，建期付款方法有利固然亦有弊，一般而言，發展商賣樓是較希望買家選用即供計劃，讓資金回籠速度加快，故此一般而言，選用即供付款方法的樓價折扣最多，選用建期方法的樓價折讓則較少。現時新盤即供與建期的折扣差距多達樓價之1%至5%，個別更高達6%至10%，買家可比較不同付款方法的折實價以及自身狀況作決定。此外，建期買家需承擔未來若樓價下跌將帶來估價不足的風險，由於樓花期可長逾兩年，期內樓價有機會已經歷調整，若然樓宇接近落成時，樓價已較買入單位時顯著回落，有關單位或會出現估價不足的情況，從而導致買家未能獲銀行批足按揭成數，買家便需要補付首期差額才可成功完成交易。

至於新盤即供付款方法，好處正正是沒有上述建期方法之弊處，選用即供期方法普遍可享獲最高的樓價折扣，買家需要即時申請上會承造樓花按揭，在一般情況下，有關單位較易獲銀行估足價。另一方面，即供期的弊處是買入樓花之買家未能入住單位或出租單位，便需承擔供樓開支。但很多時，當處於低息期，即供付款方法很受長綫用家歡迎，因為息率有周期性，有機會上落，用家或希望把握低息周期供樓。

8 July 2016

經濟日報

【越借越多】經絡：45%客借七成以上樓按 創新高

【越借越多】經絡：45%客借七成以上樓按 創新高 http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20160627&s=7015342&a=55283923

滙豐按揭反擊戰 趕加息前搶客

滙豐按揭反擊戰 趕加息前搶客
推H按存款掛鈎計劃 增轉介佣金

美國加息預期升溫，龍頭滙豐銀行出招反擊，為H按（HIBOR，即銀行同業拆息，昨日1個月拆息為0.23厘）客戶新增存款掛鈎計劃，息口H加1.6厘（即1.83厘），並增轉介佣金，搶於加息前吸優質新盤客。

據金管局最新住宅按揭統計顯示，4月份選擇H按比例為84.2%，按月升8.1%，創9個月新高，新申請按揭宗數亦增18%。

H加1.6厘 看齊渣打中銀

有銀行業人士透露，滙豐昨日新增H按存款掛鈎優惠計劃吸客。貸款額最低100萬元，按息可達H加1.6厘（實際供款利率即1.83厘），兼享同利息即1.83厘的高息存款戶口，與其他大型銀行渣打及中銀（02388），同類計劃條件看齊。

事實上，各大銀行今年2月掀起減息戰，讓按揭市佔率排名改變。滙豐3月份樓花及現樓按揭市佔率均列亞軍，僅佔22.8%及18.3%。其中樓花按揭比率更按月大跌5個百分點，錯失榜首之位。業界認為，滙豐推出新計劃適用於新盤、二手及轉按客戶，同時沿用P按（最優惠利率）存款掛鈎計劃，是務求吸納各方客源。

同時，為搶佔新盤按揭市場，滙豐增加代理轉介按揭佣金，包括原定不設上限的按揭額0.2%佣金，額外獎金加至900元，較之前500元，大增8成。

首年收息2.7萬 相等兩月供款

市場現行多種H按計劃，本報將其中兩類最優惠計劃與上述作比較（包括情況一為H加1.5厘、實際供款率1.73厘；及情況二為首年定息1.8厘，兩者均不設存款掛鈎戶口）。

假設物業貸款額為300萬元，以還款期25年計算，使用滙豐新H按掛鈎計劃，首年按息支出約149,616元，分別較情況一及情況二高出1,716元及516元（詳見表）。

但選用滙豐存款掛鈎戶口首年可獲約2.7萬元利息收入，相等於約2個月供款金額，較其餘兩類計劃更實惠。

觀乎近期美國加息預期升溫，本港1個月銀行同業拆息昨升至0.23厘，前日（5月31日）一度高至0.24厘，較月內平均0.21至0.22厘有上升趨勢，為近2個半月以來高位。換言之，與按息掛鈎存款戶口利息收入將會增加，客戶可以取得更大優惠。

但留意的是，現時市場設兩類存款掛鈎產品，分別為將利息撥作扣除供樓開支，及客戶須提取額外使用，滙豐新計劃則屬後者。

加上，計及存款戶口設貸款額50%上限，供款時間愈長，息除本減下，每年戶口收息將會遞減。

2 June 2016
經濟日報

物業成交急挫 經絡籲寬印花稅

物業成交急挫 經絡籲寬印花稅

【本報訊】經絡按揭指，今年首季（截至2月底止），整體物業註冊量平均每月錄得2,953宗，創28年同期新低。公司首席經濟分析師劉圓圓認為，應放寬印花稅及壓力測試，協助用家上車。

按貸2月僅4869申請 近18年低

另外，據經絡按揭資料，今年2月按揭貸款申請僅4,869宗，按月少1,571宗，屬1998年6月以來近18年新低。

有見物業註冊量及按揭申請急跌，劉圓圓指，現首次置業或樓換樓人士購買低於200萬元物業印花稅為100元。而上月近6成買家購買少於500萬元物業，故建議可將200萬元界綫擴展至500萬元以下物業。

另外美國加息步伐緩慢，估計本港今年最多加息0.25厘至0.5厘，可將壓力測試由現時3厘收窄至2厘，按揭門檻相對降低，讓更多用家可承造按揭。

劉圓圓續指，按揭措施為市民置業重要因素，近期銀行及發展商分別以低息及高成數按揭搶佔市場，冀望放寬建議可讓物業註冊量回至約4,000宗健康水平，避免按揭市場步向萎縮。

27 April 2016

經濟日報

細銀行參戰 樓按低息H加1.5厘

細銀行參戰 樓按低息H加1.5厘
保留優惠現金回贈 吸納豪宅客

銀行減按息戰加劇，繼東亞銀行（00023）後，再有中小型銀行把H按（即HIBOR銀行同業拆息計價，昨一個月H為0.23厘）調低至H加1.5厘，實質利率減至1.73厘。

市場人士指出，近日銀行職員頻頻到不同地產代理分行聯絡前綫代理，講解目前銀行按揭息率走勢，及推出不同的短期獎勵計劃，刺激前綫代理的積極性。

個別急於追趕業績的銀行職員甚至推出低息按揭方案搶客，例如一間規模較細的銀行，近日向港島南區的地產代理推介全新H案，首3個月H加1.5厘，實質利率減至1.73厘，跌穿1.8厘；第4個月起全期H加1.6厘，其他優惠例如1%現金回贈及鎖息上限為P減3.1厘不變。不過，貸款金額則須高於1,000萬元，主要吸納豪宅客戶群。

13銀行 推全期H加1.6厘

值得一提的是，目前已有兩間中型銀行提供H加1.5厘的的低按揭，而提供全期H加1.6厘（實質按息1.83厘）的銀行達13間（當中3至4間能提供高息存款掛鈎戶口），較上月底增加4間，可見減息戰持續蔓延。

業界人士指出，豪宅項目按揭成數最多為5成，以目前的樓價走勢，相信比中小型住宅更加穩陣，反映銀行的風險評估仍然保守。其次，相關銀行只是個別分行推出相關優惠，相信不會進一步刺激其他銀行跟隨減息。

中銀滙豐 推居屋客現金回贈

事實上，近月銀行搶按戰不斷升溫，其中綠表（未補地價）居屋便是另一個主要戰場，例如渣打銀行為居屋買家提供全期H加1.6厘低息按揭，與私樓睇齊。

中銀香港（02388）及滙豐銀行甚至為綠表居屋客提供高達8,000至10,000元的額外現金回贈，較私樓市場目前最高的1,500元高出5倍。

工商舖按揭 銀行增資源搶奪

另外，業界人士指出，新一批白居二名額於1月中開始入市，綠表公、居市場明顯轉活，故刺激銀行增加資源爭搶該批客源。

另外，一向平靜的工商舖按揭市場，近期銀行也增加資源搶奪，例如永隆銀行為舖位買家提供H加1.8厘（實質按息2.03厘）的超低息按揭優惠；而東亞銀行則為舖位買家提供最高1.5萬元信用卡免找數額外回贈優惠，較該行於住宅市場提供的1,500元高9倍。渣打銀行則把高息存款掛鈎優惠伸延至商舖市場，存款息率2.53厘。反映銀行搶按戰持續擴大至不同戰綫。

撰文:

黎煥成

7 April 2016

經濟日報

跌市置業 一二手怎選擇

跌市置業 一二手怎選擇

樓價回落，有利上車客置業，買家入市時除考慮地區、樓價及配套外，個人手持的流動資金，對買家選擇新盤或二手物業，會有決定性作用。

新盤出招吸客 買家支出減

大量新盤陸續推出，尤其細單位供應佔主導，而現時新盤均以貼市價、甚至低市價推出，又透過各種付款辦法，低首期按揭等優惠，吸引準買家入市。發展商一般會提供印花稅回贈，加上新盤物業買家免佣，亦可減買家現金支出。

事實上，買家於二手市場上置業，要準備的流動資金，往往比新盤要多。以一個400萬元的物業為例，涉及的印花稅已需9萬元，加上樓價1%代理佣金4萬元，單計這兩項支出，已比一手買家要準備的資金多出13萬元。

另外，銀行對二手樓估價不足，隨時令買家要付出更多首期。但新盤物業往往得到銀行「包按」，買家可免除估價不足而要「抬錢」上會的問題。其次，新盤樓價已包括基本裝修及家電，往往涉及數以10萬元計，買家亦可節省一大筆往往要即時繳清的裝修資金。

二手屋苑配套齊 即買即住

相比下，二手屋苑亦有其優勢，屋苑如牛頭角淘大花園、沙田第一城等，位於已發展地區，交通生活配套會比位於元朗、屯門等新界新盤好。另外，部分新盤樓花期可長達兩至三年，除了不能「即買即住」外，新盤買家亦要需對樓價下跌，單位未入伙或已成負資產等風險。

撰文:

文倩婷

報道系列: 樓市危與機

6 April 2016

經濟日報