新盤付款辦法 各有利弊

新盤付款辦法 各有利弊

撰文:劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師
欄名:樓市講場

新盤密鑼緊鼓推出，持續吸納市場購買力，從金管局數據可見，今年首7個月新批按揭貸款額累計錄得$1,916億，較去年同期的$1,478億增加約三成，當中涉及一手按揭貸款額達$207億，按年增幅達29%。至於二手按揭額雖然錄得$1,065億，但按年升幅只有23%，可見一手物業明顯跑贏大市。

由於買家注意力集中一手市場，加上年底前不乏新盤已屆入伙期，涉及單位數以千計，筆者相信年底前將會是該批新盤上會的高峰期。現時的新盤按揭選擇多元化，發展商為配合項目銷售，所提供的付款方式亦層出不窮，視乎以現樓形式或樓花形式推售，當中以樓花的付款選擇較多，大致上可分為「即供付款」及「建築期付款」，兩者各有利弊。

「即供」：八成買家選用 鎖定低息期供款

首先「即供付款」，顧名思義是業主購買物業後即時申請按揭上會，並可以選擇市場上最優惠的按揭產品，舉例現時按揭市場主流的H按計劃，有超過八成半業主使用，按息可低至H+1.7%，以9月16日銀行公會布之1個月同業拆息0.24厘計算，H按實際利率為1.94%，而且不論項目是現樓或樓花亦可採用。

與此同時，按揭貸款額基本上以最新物業估值及根據最新金管局指引計算，現時新盤甚少出現物業估價不足情況，舉例一個價值$600萬，首次置業人士可申請按揭保險，即是最高按揭成數可達八成，採用「即供付款」及H按計劃，還款期30年，每月供款額為$17,598。由於發展商普遍會為採用「即供付款」辦法的業主提供樓價折扣優惠，折扣率由5%至10%不等，視乎物業現樓或樓花形式推售，因為樓花項目的折扣率會較高，換言之每月的實際供款額會更低，對買家而言較為划算，特別在用家市場主導下。經絡就有調查發現，近八成新盤客戶在按揭利率處於極低水平下，選擇採用「即供付款」辦法，以鎖定低息開始供款。

「建期」：樓市倘逆轉 或出現估價不足

而「建築期付款」主要是針對未落成樓花項目，以往深受投資者歡迎，究其原因，業主於樓花期內不用即時供款，只須先繳付部分首期，並待單位正式入伙時才開始供款，屆時投資者如果成功將物業放租，而租金足以抵銷每月供款，變相入市成本較「即供付款」為低。

不過值得注意，樓花期往往可長達半年至一年或以上，期間樓價可能出現變化，屆時物業估價將受影響，理論上樓價處於上升周期，甚少出現估價不足情況，然而當樓市進入逆周期，樓價向下調整，銀行為降低借貸風險，物業估價未必會過於進取，一旦物業估價不足，業主有需要籌措新資金以填補相關差價。

research@mreferral.com

 

19 Sep 2015

經濟日報

置業家居

買樓前 壓力測試不可少

買樓前 壓力測試不可少

撰文:蘭茜
欄名:樓市放大鏡

9月份二手市場交投量插水下滑，指標屋苑交投冷清，一手新盤更接連出現撻訂個案，皆因買家高估自己能力，未能成功通過壓力測試而撻訂，白白損失10餘萬元。

銀行要求高 不達標不批按

買樓並非買棵菜，準買家宜先計算清楚自己和家人的財務狀況以及供樓能力，即使現在息口供得起，也未必能通過加3厘的壓力測試。更重要一點，置業人士即使單方面肯節衣縮食供層樓，但有關當局收緊供款與入息比率，個別最高供款比率為45%，不達標不會獲審批。

曾經有單身上車族在粉嶺睇中一個開放式居屋單位，自由市場價低於200萬元。該單身上車族長期返通宵班，白天睡覺，因家中較擠拍，故一直渴求有私人空間。單位雖然細細，僅百餘平方呎，由於此類超細碼單位可遇不可求，該單身上車族迅速決定及落訂5萬元。

該單身上車族每月收入約1.6萬元，打算借9成，落訂後不久，即收到壓力測試不能通過消息，即令該單身上車族感徬徨。

假設該單身上車族居屋單位樓價約200萬元，分30年還款，息率約2.15厘計算，每月供款約7,000餘元，壓力測試下最低每月入息為約1.9萬元，惟已超越該單身上車族每月收入。

年輕人置業 兩招助上車

若然不想撻訂，有兩個方法，其中一方法，就是借少一些，另一個方法，層樓加多一個名字。最後在家人襄助下，家人暫借20萬元作首期，本來借9成，現在減至借8成，借少1成後每月供款約6,100餘元，壓力測試下最低每月收入約1.5萬元，今次壓力測試總算達標和過關。

若沒有家人拔刀相助，該單身上車族最終撻訂收場。事實上，上車的單身年輕人士，因為銀根有限，往往會借到盡，然而供款與入息有一定規限，若收入僅萬多元，置業路會較艱難。

18 Sep 2015

經濟日報

東亞搶樓按 代理佣金增至0.4%

東亞搶樓按 代理佣金增至0.4%

經絡：下半年物業按揭 價升量穩

5月中金管局加強規管後，市場預期銀行於樓宇按揭市場的競爭會轉趨平淡，沒料到銀行靜靜起革命，有銀行大幅提高地產代理的佣金，至貸款額的0.4%，希望盡快搶截客源。

規管加碼 銀行取消額外回贈

市場消息透露，在金管局加強規管後，全部銀行均取消以額外回贈形式搶佔樓按市場，銀行在樓按市場的競爭唯一可以變動的便是提升地產代理的轉介佣金，過去大部分銀行提供予代理的轉介佣金一般為貸款額的0.2%至0.3%。近日東亞銀行（00023）為突圍而出，把佣金大幅提升至0.4%，成為全港最高佣金的銀行。

有熟悉銀行業界運作的地產代理透露，自從銀行取消額外現金回贈搶客的攻勢後，置業人士一窩蜂選擇能提供高息存款掛鈎的按揭方案，而沒有提供相關優惠的銀行，只能循其他途徑搶客，而地產代理是最先接觸置業人士的界別，故銀行樂於提高佣金搶奪客源，故預期下半年銀行的按揭轉介佣金仍有上調空間。

全年新取按貸額 經絡料升24%

另外，除了東亞銀行外，中銀香港（02388）及滙豐兩家大型銀行，近日積極搶佔一手樓按揭市場，7月起地產代理轉介一手買家至上述兩家大行，除了傳統的轉介佣金外，額外獲贈500元現金獎。

至於下半年按揭市場走勢方面，經絡按揭轉介首席分析師劉圓圓預測，樓市將成資金避難所，中上價物業繼續成主要追捧對象，令樓按市場價升量穩，全年新取用按揭貸款額升至2,649億元，按年升24%，挑戰5年新高。

她解釋，下半年約有20個新盤即將屆入伙期，相信年底前會出現上會高峰期；另外，受股市波動影響，雖短期內入市步伐慢，但投資磚頭終始波幅較少，加上短期內息口仍低水，料未來更多人棄股換樓。因此，下半年新取用按揭貸款額或較上半年上升約19%，達1,442億元，而500萬至1,000萬的物業按揭比例或可以突破5成。

就近日股市波動，劉圓圓透露，向銀行查詢加按的個案有所增加，料隨下半年樓市平穩發展，情況會回穩。

至於早期股票巿場熾熱，轉按或加按套現的個案亦顯著增加，中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示，今年首5個月，金管局錄得9,484宗新批轉按個案，較去年同期增加37.9%，金額達241.54億元，較去年同期大幅增加63.2%。

撰文:黎煥成、戴雪穎

 

10 July 2015

經濟日報

銀行樓按 增現金回贈吸客

銀行樓按 增現金回贈吸客

【本報訊】金管局2月底進一步收緊樓宇按揭，但無阻銀行爭搶按揭市場的意慾，踏入4月份有多間銀行提高額外現金回贈金額，最高達貸款額的1.4%。

交通銀行高達1.4%

前綫地產代理透露，經過逾1個月時間的觀察，銀行逐漸消化金管局收緊按揭的影響，近日轉趨積極搶攻樓按市場，多家中小型銀行大幅提升額外現金回贈金額至貸款額的0.3%，比大型銀行的1.2萬至1.3萬元為高。當中以交通銀行最積極，該行同樣為客戶提供與大行一樣的低息按揭，全期HIBOR（以0.24厘計）加1.7厘，即實質利率為1.94厘。除了原有的1%現金回贈外，若客戶符合條款，該行可額外送贈相等於貸款額的0.4%的禮物卡免找數簽帳額，以500萬元貸款額為例，實質現金回贈達7萬元，相等於貸款額的1.4%。

東亞回贈增至1.6萬

代理指出，新盤買家仍是銀行主力搶奪的對象，近日多個熱賣的新盤均吸引大批銀行職員雲集撈客，同時也提高新盤的優惠，以東亞銀行（00023）為例，3月份時只為新盤買家提經濟日報萬元額外現金回贈；但4月份開始額外現金回贈提高至1.6萬元，較二手買家享有的1.3萬元額外現金回贈高出23%。

另花旗銀行近日落實，為H按用家提供高息存款掛鈎戶口，存款利率1.94厘與H按供樓利息相等。

14 April 2015

經濟日報

財務公司斷水源 撤出樓按市場

財務公司斷水源 撤出樓按市場

金管局嚴控銀行 高成數買家受牽連

在金管局嚴打下，近日有數家與銀行有密切關係的財務公司，低調撤出樓按市場。令不少對高成數按揭有需求的置業人士受牽連，被迫流入息率更高的財務公司或私人借貸市場。

業界人士透露，金管局於2月底進一步收緊按揭成數後，即有財務公司推出9成按揭方案破解局方新招。於是，金管局也作出應變，要求銀行提供與其有信貸關係的非銀行放債機構完整名單，以及信貸承擔資料，變相截斷財務公司的「水源」。而新招亦十分有效，一向被視為「無王管」的財務公司開始停做二按，甚至有財務公司表示退出樓按市場。

買家失預算 或需高息借貸

其中，早前高調宣布於一手市場推出9成按揭的日資財務公司，昨日與其他新盤合作時，突然宣布新按揭計劃會跟金管局指引，只做6成按揭（與正常銀行一樣）。唯一不同是，最高借貸金額可高達800萬，即是說樓價逾1,300萬元仍可借足6成，較銀行借貸成數稍高。

另外，有數家過去活躍於樓按市場的財務公司，上周突然表示暫停提供樓按方案，意味有機會全面淡出樓按市場，大部分是與銀行有密切來往的財務公司，甚或是銀行附屬公司。

此舉令不少需要高成數按揭的置業人士措手不及，或被迫流入息率更高的財務公司或私人借貸市場。

有前綫地產代理透露，其中一家近日淡出樓按市場的財務公司，為一家由銀行全資控股的財務公司（全港設有9間分店），一向提供較低於10厘的低息二按，而且可作25年特長還款期吸客。

本月初一名換樓人士，購入一個逾650萬元的單位，本來計劃向該財務公司多借樓價1成作裝修費用，雙方基本上達成協議，只等買家一按貸款到手便可借貸該筆二按，但至上周中，該財務公司突然宣布暫停樓按業務，令該名換樓人士大失預算。

業界人士指出，近年樓價急升，大批財務公司加入樓按搶按戰行列，主攻銀行難批的客戶群，例如做生意欠稅單、自僱人士及久缺入息證明等等。

而一眾財務公司中，不少是與銀行關係密切的財務公司，而這類財務公司一向息率較低，而透明度較高，對置業人士較有保障。

但受金管局截停「水源」後，這類財務公司淡出樓按市場，置業人士可能要向其他更高利息的財務公司借貸。

業界：置業者宜先評估壓測

事實上，現時市面有約20多家活躍於樓按市場的財務公司，大部分只針對短期借貸的二按市場，而息率往往要12至30厘不等。

按計劃執行董事王永偉提醒置業人士，面對金管局的新招，置業人士買樓前，最好事先向銀行或財務機構作預先借貸評估或批核，確保可以通過壓力測試。（系列三之二）

撰文:黎煥成 
系列名:加辣滿月系列

25 Mar 2015

經濟日報

家庭負債創新高=樓按風險增？

家庭負債創新高=樓按風險增？

撰文:王美鳳 中原按揭經紀董事總經理
欄名:樓市講場

金管局於早前指出，家庭負債佔本地生產總值（GDP）比率已達64.2%之歷史高位，擔心信貸風險日益增加，若樓市升勢持續，不排除再推出逆周期樓按措施。

以上所指的是，本地生產總值主要是反映社會生產水平及市民收入，而家庭負債包括住宅樓宇貸款、私人貸款及信用卡墊款。若果家庭負債佔比GDP之數字處於歷史高水平，某程度上反映市民多了借貸，但收入沒有同步增長，政府為此有所隱憂，因為目前息率仍處於低水平，一旦息率回升，市民債務支出將明顯增加，而未來外圍環境充滿變數，若經濟逆轉，市民應付債務能力將會下降，金融風險亦會增加，所以政府勸喻大眾勿對負債比率上揚掉以輕心。

實質供款佔入息比率 屬健康低水平

然而，我們能否單看家庭負債佔GDP這數字去衡量樓市出現信貸風險？這點卻值得商榷。筆者同意，這數字可反映大眾整體負債增加，有一定參考價值，但要留意，此數字之家庭負債除了樓按貸款，亦包含了私人貸款及信用卡墊款。而政府亦曾指出，去年家庭負債比率上升主要由私人貸款及信用卡墊款之增長帶動；換言之，家庭負債佔GDP比率創新高並非源於樓按貸款。目前利息仍處超低水平，低於通脹率，不難理解市民多借私貸作不同用途，但借私貸的人卻不一定同時有未償還樓按貸款或信用卡債務，故此家庭債務增加有可能是借貸的人多了，累積起來的債務亦多了，卻不一定等於買樓的人的債務負擔增加了。

要衡量樓市有沒有過度借貸，亦可多參考兩方面數字，一是業主的實質供款佔入息比率，另外是樓按貸款的平均按揭比率，兩者有沒有偏高。供款佔入息比率當中所指的供款，基本上已包括所有債務項目，如物業按揭、私人貸款、信用卡借貸、汽車貸款等之供款，根據金管局的數據，目前樓按借款人的平均供款佔入息比率約為35%，即是業主的每月按揭供款連同其他債務還款佔去入息平均為35%，屬於健康低水平。

事實上，在現行樓按措施中，每月總債務的還款額佔入息的比例已規定不可超出既定上限，並須符合假設息率上升3厘之壓力測試，以確保借款人有充足的還款能力。而另一方面，現時銀行批出住宅物業的平均按揭比率即按揭成數約為55%，反映樓按借貸大致處於低槓桿水平，買家整體上沒有利用大量借貸入市。以上數字可以得出，現時能入市或已置業的人士一般有足夠的還款能力及防守力，首期資金亦較充裕；而在樓按市場方面，並沒有出現過度借貸。

已入市與未上車人士 財務實力差距大

當然，以上只是衡量樓按貸款未有出現過度借貸，並不等於樓市沒有過熱現象，政府亦常提及一個置業供樓負擔數字，主要以當前樓價對比大眾入息水平，以衡量市民負擔樓價的能力，如數字偏高，意味樓價對比本地實體經濟已出現脫節情況。而政府最新報的置業供樓負擔是57%，屬於偏高水平，說明現時市民入市負擔樓價已較吃力；從以上偏高的大眾入息對比樓價水平但偏低的業主供款入息比率兩者數字，反映已入市與未上車人士的財務實力差距頗大。

不過，在樓價偏高但實質上樓按風險不高的環境下，是否仍需再推出逆周期措施呢？收緊樓按主要從遏抑需求着手，六輪樓按措施覆蓋範圍已很大，若用藥過猛將會過度扭曲市場，例如造就更多不受金管局監管的財務機構活躍於市場，批出的按揭比率反而偏高，而金管局未能掌握有關數字。而且，非常時期推措施往往有利有幣，須很小心拿掐及控制退場時間，萬一市況逆轉，卻鬆綁不及，後果可能更大。

14 Feb 2015

經濟日報

600萬元物業 9成按揭計劃

600萬元物業 9成按揭計劃

經絡：600萬元物業 可經濟日報
【本報訊】金融機構積極搶換樓客生意，推出最新9成按揭計劃，涵蓋範圍擴展至樓價600萬元物業，最高貸款額可達540萬元。

夥金融機構 推全新按揭計劃

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，經絡按揭轉介夥拍金融機構，推介全新9成按揭優惠，按揭貸款額由以往的500萬元，提升至540萬元，即可全綫涵蓋樓價600萬元及以下物業，令使用上述計劃的買家於置業上有更多選擇。另外，計劃首3年定息低至2.3%、第4及5年P（以5.25厘計）減2.5%（實質供樓利率2.75厘），其後P減1.5厘（實質供樓利率3.75厘）。

至於明年下半年開始加息，劉圓圓認為加息幅度不會太進取，相信對樓價不會有大壓力。加息環境下，定息按揭計劃值得買家考慮採用。

另外大量新盤推出，本年一手按揭貸款額累計已達531億元，較去年同期的267億元升99%，同時預期2015年第一季新取用按揭貸款宗數，將較今年第一季的12,799宗升3成。

另外，中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，料短期內本港整體樓按息率變動不大，今年按息仍處約2.1%水平。

20 Nov 2014

經濟日報