發展商按揭Vs按保 誰更優惠？

發展商按揭Vs按保 誰更優惠？

 

元朗新盤尚悅‧方入場銀碼細，加上發展商提供最多樓價9成的一按安排，自然搶到不少上車客眼球，但若與透過按揭保險上車比較，卻未必是最相宜方案。

皆因發展商按揭優惠期過後，利率增加，供款負擔將會更為沉重。

尚悅‧方首批一半單位低於400萬元，亦即是可透過按揭保險承造最多9成按揭，但另一邊廂發展商亦提供8成半至9成的一、二按計劃，兩者之間，採用發展商按揭是否更優惠？

以是次入場單位1樓B室、192平方呎開放式戶為例，單位價單定價315.6萬元，若採用發展商提供的一、二按，最高只可享樓價4%折扣優惠，即折實售價約302.9萬元，不過二按首3年之利率為P減2厘（P為5厘，下同），亦即是以3厘計算，假設按揭年期為30年，首3年供款支出約38.5萬元。

優惠期後 發展商按息大增

相較之下，若採用傳統按保，利率為2.15厘，3年的供款僅36.6萬元，但連同按揭保險保費11.7萬元，首3年供款支出約48.3萬元，比發展商的9成按揭多約10萬元。

然而，當首3年優惠期過後，第4至5年發展商提供的按揭利率將提高至P減1厘，即4厘，兩年供樓支出將為26.8萬元，較傳統按保供款24.4萬元支出要高10%；同樣，於第6年起，按揭利率將提至P加1厘，其後每年供款採用發展商按揭將為14.6萬元，相較傳統按保每年多近2成，「小數怕長計」，供樓是長遠20、30年的事情，用家要計清楚。

借貸要求低 合短期投資者

不過，發展商所提供的按揭計劃，借貸要求較低，亦不需要壓力測試，初期二按息率亦不算偏離市場按揭太遠，對於打算持有幾年收租、博物業升值的投資者仍有吸引力。

撰文:

梁可昕

13 Dec 2017

經濟日報

有銀行推首年定息1.7厘 全城最平

有銀行推首年定息1.7厘 全城最平

美國12月將加息，近期拆息波動變化大，銀行搶攻定息按揭吸客，有銀行推出首年定息1.7厘，貸款額門檻為500萬元或以上，全城最平。

市場預期下月美國加息，發展商提速推盤，有銀行為新盤推出首年定息1.7厘的定按計劃，其後H加1.3厘起，鎖息位P減3.1厘（P為5.25厘），現金回贈最高1.7%，惟貸款額門檻須超過500萬元。

近月抽新股效應，收緊銀根，1個月拆息由10月份的0.6厘，升至昨日的0.8厘，對使用H按的業主供款壓力增加，主力定按產品的銀行取態更見積極。

拆息升 定按首年省18%利息

現時有部分銀行將H按息率下調至H加1.28厘起，以昨日1個月拆息0.8厘計算，實際供款息率為2.08厘，惟一般為逾800萬至1,000萬元以上的大額借貸。若果以貸款額500萬元、還款期25年計算，獲批H加1.28厘的業主，每月供款21,388元，首年利息支出10.25萬元，而全期淨利息支出要141.64萬元。

若採用上述首年定息1.7厘計劃，假設貸款額及還款期不變，其首年月供為20,470元、利息支出只有8.37萬元，較選用目前最平H按，首年可節省約1.88萬元或18%的利息支出。

雖然計劃從第2年起，改為H按供款，慳息效果減低，但按次年息率為H加1.3厘推算（實際供款息率即為2.1厘），每月供款額會調至21,401元，惟如期完成25年還款，所需的全期淨利息支出為140.9萬元，仍較全期H加1.28厘H按，需付利息少約0.5%（約7,328元），相信該定按暫為全城最平。

新盤趕加息前推售，銀行搶按持續激烈，適逢下月美國將加息及年結因素，業界預期今季港拆息回調空間少，估計年底前介乎0.7厘至0.85厘高水平。

趁拆息抽高，據悉該銀行本月兩度調低定按息率，除逾500萬元貸額物業可承造首年定息1.7厘外，細額樓按亦可獲批出最低首年定息1.75厘，次年起的H按息率由H加1.35厘減至H加1.3厘起，以吸納各類細價盤及豪宅客源。

保競爭力 工銀上調現金回贈

另有消息指，工銀（亞洲）新就最高現金回贈比率由1.6%加至1.7%，一手樓按息率維持低至H加1.3厘起。有銀行人士認為，近期拆息高企，主攻H按的銀行為保持競爭力，料市場將有更多銀行跟隨上調回贈優惠。

撰文:

鍾綺敏

15 Nov 2017

經濟日報

以「配對跟減」抗中小行搶客 傳中銀按息低至H+1.3厘

以「配對跟減」抗中小行搶客
傳中銀按息低至H+1.3厘
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買一手樓注意事項 首要過壓測

買一手樓注意事項 首要過壓測

最近有讀者來函詢問：購買一手和二手樓，作為準買家到底有甚麼需要注意？篇幅所限，今期先跟大家談談一手樓注意事項。

首先，政府為提高一手住宅物業銷售的公平及透明度，於2013年4月29日通過一手住宅物業銷售條例，所有發展商需要公布售賣住宅樓宇的實用面積，準買家可親自瀏覽官方網站srpe.gov.hk查閱。

因為一手住宅樓宇以抽籤形式進行，當出現一個不合心水的樓盤時，準買家很可能因現場氣氛高漲而草率決定，購入不合心水單位。售樓現場根本沒有足夠時間做決定，因此準買家需按不同預算準備好自己的首選、次選，看清自己最高負擔能力，也即是現在大家經常掛在口邊的壓力測試。

發展商二按 供款負擔先低後高

壓力測試本來是銀行為決定是否借貸給業主的一項計算，不過各位準業主也可自行計算。

計算方法並不複雜，只需將按揭利率再加3厘，假設現時利息為2厘，5厘便是其壓力指標，當供款與入息比率不能負擔這個指標，便視為過不到壓力測試。舉例，當你月入5萬元，借款500萬元，當息率為2厘時，以25年還款期來計算，月供21,193元，佔收入42.4%符合供款與入息比率；但當加至5厘時，月供便升至29,229元、佔58.5%，超過供款與入息比率，壓力測試未能過關。在這情況下，銀行將未能借出500萬元，屆時準業主便需支付更多首期費用。

準業主也可查詢新樓樓盤的管理費，雖然售樓書及發展商均不會詳細列明，不過總可知道其大概幅度。

樓按方面，部分發展商樓盤提供較寬鬆、俗稱「呼吸plan」的按揭時，找來旗下財務公司來承造，很多人以為這類特別優惠貸款可完全免入息審查。雖然在入息審查時，較銀行寬鬆，但其實都需要提供基本入息證明，更重要是「呼吸plan」低息很多時只維持2至3年，之後息口可以一下子躍升至5厘、甚至6厘，準業主在接受這類特別優惠貸款前，必須先詢問清楚。

23 Oct 2017

經濟日報

銀行搶按 增現金回贈比率

銀行搶按 增現金回贈比率

新盤銷情理想，有銀行趕年底前再出招吸客，市傳滙豐及中銀將現金回贈比率由最高的1.6%，上調至1.65%至1.7%水平，料為吸引流動資金較充裕的個別客戶。

中銀回覆指，現金回贈金額視乎個別客戶情況而定，而按揭業務為該行協助市民安居置業的一項重要服務，會不斷改進服務及提供多元按揭產品，保持競爭力，滿足客戶需要。

滙豐表示，按揭客戶的現金回贈水平並無改變，該行定期留意按揭市場，息率優惠視乎與個別客戶的關係而定。

惟兩行均強調，凡超出1%的現金回贈都會從按揭貸款中扣除，來計算按揭成數，符合金管局指引。

欄名:市場快訊

19 Oct 2017

經濟日報

樓花按揭 上月1339宗飈59%

樓花按揭 上月1339宗飈59%

【本報訊】新盤熾熱，8月份樓花按揭有1,339宗，按月升59%，為今年次高，現樓按揭則按月回落近7%，錄9,590宗。加息影響浮現，4大銀行現樓市佔按月跌3.7個百分點。

現樓按揭9590宗 按月跌7%

新盤旺、二手淡，經絡按揭表示，8月份樓花按揭有1,339宗，累計今年首8個月錄8,236宗，按年同期升1倍，為至少12年的同期新高。現樓按揭註冊8月份錄9,590宗，為近3個月以來跌穿1萬宗水平，但今年首8個月則有近7.17萬宗，按年同期升59%，反映普遍買家對後市有信心。

多間大型銀行率先加息，4大銀行於8月份現樓按揭市佔按月回落3.7個百分點，跌幅為今年最多。中原按揭指，滙豐雖以25%穩佔8月份現樓市佔冠軍，但4大銀行市佔均按月回落0.2至1.6個百分點不等。相反中小型銀行如工銀亞洲及東亞（00023），按月分別高2.6個及0.6個百分點。

大型銀行力搶新盤按揭，滙豐及恒生（00011）8月份樓花市佔增多，以滙豐按月升5個百分點最多，市佔率33.4%，連同現樓市場，連續6個月市佔排首位。而中銀則按月跌4.7個百分點至17.8%，與恒生僅差1宗，位列亞軍。

5 Sep 2017

經濟日報

入息浮動按揭難？

入息浮動按揭難？

借款人的還款能力是審批按揭的其中一個主要考慮點，銀行一般需計算按揭申請人的供款佔入息比率（Debt Servicing Ratio簡稱DSR），即是借款人每月總債務供款金額佔入息的比率。

現時在樓按措施下，評估DSR已有既定準則，在銀行眼中，借款人的DSR愈低，基本上代表借款人的還款能力愈高；除此之外，借款人入息的穩定性亦是衡量要素。若按揭申請人是一位固定收入人士，每月有穩定薪金入帳，銀行可預計借款人的還款能力應較平穩，計算DSR方面準確性亦較高。若然借款人的入息並非固定、每月浮動，又是否可獲銀行批出按揭？

需備最少6個月入息證明

對於非固定收入的按揭申請人，銀行需衡量其入息的浮動程度，是否備有完整入息證明，以及有關提交的文件是否可讓銀行了解其還款能力。

一般來說，若然入息並非固定，銀行要求最少達6個月的入息證明（薪金入帳銀行記錄、公司糧單及稅單）。這方面再視乎實質狀況調校，例如申請人工作屬於營銷性質，每月入息由穩定底薪及浮動性的佣金或花紅組合，而月與月之間的總入息不算過於偏差，那麼，若半年平均收入通過壓力測試，信貸紀錄亦良好，獲銀行批出按揭的機會亦大。若果申請人的每月入息相當波動，一個月收入達$5萬，另一個月收入卻只有$5,000，銀行或需要求長達一年或兩年的入息證明以評估平均收入水平，亦有機會將每月佣金先打折扣才可納入收入計算。

以地產代理為例，部分銀行要求提供兩年入息記錄，並因應申請之按揭成數及/或樓市狀況決定佣金是否打折計算。

非固定收入人士的按揭審批要求有時亦基於不同行業而有所分別，例如的士司機需提供的職業及入息證明一般是的士司機證、租車記錄及3至6個月銀行入帳記錄，所以的士司機最好養成習慣將收取的現金存入銀行。

雖然的士司機收入浮動，但實質上卻未至於差幅很大，故此有部分銀行已內部預設早更、夜更的士司機的入息水平範圍，以供計算DSR參考之用。

自由工作者欠稅單 較難獲批按揭

近年流行網上買賣，吸引不少人創業開設網上小店，有時小東主卻基於網上經營模式及初期生意額不大等緣故而忘了辦理商業登記，若果希望將有關收入納入按揭申請的入息水平計算，借款人需向銀行提交商業登記、最少6個月的網上交易及入帳記錄、獨資公司出入帳目記錄等。

此外，一些感覺上較難申請按揭的職業例如是私人補習/教琴老師、上門化粧師、接單送貨司機、自由工作者等，工時及入息不固定，其實一樣可獲銀行批出按揭，但申請人需盡量主動提供工作證明及記錄、專業資格證明（如有）、學費或收費入帳銀行記錄等，讓銀行在按揭審批上有足夠的依據。不過，銀行是否可批足按揭亦視乎申請人收入的穩定程度，例如工作及入帳記錄均顯示申請人持續地獲很多學生及客戶聘用，亦已有一定行業年資，銀行較大機會信納借款人可繼續在業界有較穩定的收入。

除了以上所述，非固定收入人士別忘了為工作報稅，稅單是銀行審批按揭十分重要的依據，若未能出示稅單，大部分銀行未必可批出按揭貸款。

雖然有銀行或可接受無稅單，但最終批出的按揭條件包括按揭成數及息率可能較遜。銀行之間對於非固定收入人士的按揭審批准則不盡相同，部分銀行對於入息浮動的按揭申請人傾向保守，借款人可多找幾家銀行比較。

12 Aug 2017

經濟日報置業家居