4大行加Ｈ按息 封頂息率2.35厘 幅度溫和 冷卻樓市作用有限

4大行加Ｈ按息 封頂息率2.35厘

幅度溫和 冷卻樓市作用有限

 地產版 2018/08/09 

     

金管局「溫馨提示」下，花旗日前率先加按息及上調封頂息率，隨即掀起新一輪加按息潮，4大銀行昨傍晚起相繼公布加按息0.1至0.2厘，令市場H按封頂息率最高至2.35厘水平。

分析指，是次加息幅度溫和，紓緩銀行息差效用小，銀行下半年加P（最優惠利率）機會仍高，至於對買家心理作用多於實際供款負擔影響，冷卻樓市熾熱氣氛有限。

政府6月底推出新房策，據悉當時金管局已向銀行收集按揭息率情況，但礙於當時1個月拆息呈升勢，已有個別銀行醞釀加息及上調封頂息率，局方未能即時出手。

惟近期短期拆息利率掉頭回落，1個月拆息昨報1.35厘，7月起銀行相繼調高定存優惠吸客，令資金成本上升，且市場存在美國加息及貿易戰等不明朗因素，為提升銀行對風險管理的關注，金管局早前向部分銀行給予「溫馨提示」要求銀行加息。

花旗日前加息後，多間中小型銀行跟隨上調封頂息率，包括永隆及建行亞洲等。隨後大行中銀（02388）亦加入戰團，帶動其他大行滙豐、渣打（02888）、恒生（00011）及東亞（00023）響應，將新造按揭的H按封頂息率由2.15厘上調至2.35厘，加幅0.2厘；P按實際息率加0.1厘，至2.25厘，下周一（13日）起生效。兩日內有約7間主流銀行相繼加息。

中原按揭：下季P按比例或升

中銀表示，綜合市況及息口走勢等因素，適時調整息率，審慎管理風險，並會不時對按揭息率進行重檢；滙豐則指一向有定期檢視按揭息率，應市況作調整；另永隆發言人稱，調整主要因為資金成本上升，須提升風險管理。

以每100萬元按揭額、還款期30年計算，業主每月供款只增多約50至102元，預期對買家入市意慾及樓市影響有限。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，個別銀行P按息率牌價較H按封頂息率優惠（約0.1厘），若拆息稍後回升，預計有機會推動用家選用P按，估計下季P按比例或上升。

業內人士透露，部分中小銀行早前已有加封頂息率壓力，局方先向中小行「埋手」，讓其他行仿效，大行相信是趁機加息；是次加幅溫和未會影響未來加P步伐，今年有望加息1次。

9 Aug 2018

經濟日報

按揭戰升溫 滙豐首年定息1.68厘 另設高息存款掛鈎戶口 同業擬推定按

按揭戰升溫 滙豐首年定息1.68厘
另設高息存款掛鈎戶口 同業擬推定按

銀行按揭戰升溫，滙豐（00005）加入戰團推出定按計劃，首年定息同為1.68厘，惟加設高息存款掛鈎戶口，而市場上亦有其他銀行醞釀推出定按計劃。

為增加按揭計劃吸引力，自今年初渣打（02888）推出定息按揭計劃後，陸續有多間銀行跟隨推出，以首1至2年較低息的定按吸引業主選用。隨着上周中銀（02388）推出兩個分別定息1年及2年的按揭計劃後，在按揭業務競爭激烈的對手滙豐昨日出招回應。

次年起按息 H加1.3厘

據滙豐公布定息按揭計劃，首年定息1.68厘，與中銀、渣打等看齊，次年起則為H加1.3厘（拆息，Hibor），鎖息上限為P減2.85厘（最優息利息，Prime），息率安排與市場上主流定按計劃相近，罰息期2年，現金回贈1.7%，貸款額100萬元起，上限為1,000萬元，將於本周五（14日）起接受申請。

假設貸款額約400萬元、還款期為30年為例，滙豐定息計劃首年月供約1.4萬元，全年還款額約17萬元，相較市場流行的H按計劃、息率H加1.3厘（截至上周五一個月拆息為0.78厘，實際利率2.08厘），全年還款額約18萬元，業主首年省息約1萬元。

投資現契加按 亦適用

滙豐推出定按計劃優勢在於貸款額300萬元以上，即可同時選用高息存款掛鈎戶口，而中銀、渣打則無此安排，至於工銀亞洲及華僑永亨雖然亦有提供存款掛鈎戶口，但按息條款則略為不同。

滙豐未有仿效渣打、東亞（00023）規定計劃須為自住、首置客，明言投資以至現契加按亦可適用。滙豐零售銀行業務主管欣格雷指，該行定期檢討旗下產品，定按為市場提供另一選擇，助置業人士買樓、換樓和轉按。

隨着滙豐加入戰團，市場上活躍按揭業務的銀行之一，僅餘恒生（00011）、花旗等尚未推出定按計劃。據悉，該兩間銀行亦正研究跟隨推出定按，以免客戶流失至其他銀行。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，現時定按在年期、針對對象等等環節五花八門，業主申請前宜貨比三家，又預期隨着大行加推定按計劃，將會吸引更多買家選用，定按佔市場比例將有所上升。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，隨着更多銀行推出定按產單，相信定按比例將顯著上升，勢破歷史新高。

撰文:

余敏欽

12 Feb 2018

經濟日報

按揭戰升溫 大額低息樓按P減1厘

按揭戰升溫 大額低息樓按P減1厘

按揭戰升溫，財務公司爭相推出免壓測低息按揭貸款、換樓過渡性貸款吸客，其中低息貸款更針對大額市場，貸款額最高可達3,500萬元，息率全期P減1厘。

免壓測最多借7成 上限3500萬

財務公司及地產代理加入搶按戰，推出低息按揭貸款計劃及換樓過渡性貸款計劃。中原按揭及經絡按揭昨日均宣布，即日起可為買家轉介，由財務公司提供的低息按揭計劃，最多可借樓價7成，最高貸款金額為3,500萬元以下，息率低至全期P減1厘（P為5.25厘，即實際按息為4.25厘），貸款年期最長25年，兼免壓力測試，惟須根據借款人的還款能力等審批按揭。

根據現時金管局規定物業作自住用途，現時樓價700萬至1,000萬以下之物業按揭成數最高6成（按揭額上限：500萬元），1,000萬或以上物業只承造5成，故上述財務公司的貸款方案，所須首期明顯較少，且免壓力測試，較銀行較為彈性，不過利率比銀行略高。

除此之外，中原財務董事總經理梁理中亦指，政府早前放寬樓換樓退稅期限，有見及此，旗下中原財務推出換樓過渡性貸款方案，以針對二手換樓客市場，最高貸款成數為7成，惟最高貸款金額為900萬元，條件更為彈性，毋須壓力測試及入息審查。息率方面，首3個月為P減1厘（P為5.25厘），第4至6個月為P加1厘，第7至9個月為P加3厘，其後則為P加5厘，亦即後期息口最高見10.25厘（詳見另文分析--換樓貸款 按息遞增要留神）。

換樓過渡性貸款 最高借900萬

他續說，上述計劃可幫助買家以較低首期換樓，且審批上較有彈性，又認為計劃屬過渡性貸款性質，相信承按人日後會轉按予銀行，重新享受低息。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，申請者購買物業須為中原城市領先指數成分屋苑，若非成分屋苑可作額外審批，他相信計劃可進一步加快二手物業流轉量。

另一方面，恒生銀行（00011）昨亦宣布推出1年期定息按揭優惠，首年定息1.68厘，其後為全期H加1.3厘，鎖息上限為P減2.85厘（P為5厘），貸款額為100萬至1,000萬元，還款期長達30年。

撰文:

梁振鋒

13 Feb 2018

拆息回落 滙豐按息最低H加1.25厘或帶動其他銀行減息 搶按戰升溫

拆息回落 滙豐按息最低H加1.25厘或帶動其他銀行減息 搶按戰升溫

 地產版 今日 

     

同業拆息回落，銀行按揭焦點轉回H按市場，繼個別銀行下調H按息率後，大行滙豐亦將大額千萬元貸款的息率，調低至H加1.25厘起，回贈最高仍為1.8%，實際息率可低於2厘。

業界料，短期將帶動其他銀行跟隨就H按減息，新一輪搶按戰加快升溫。

銀行體系結餘充裕，1個月銀行同業拆息由年初高位約1.2厘，回落至0.71厘低水平。參考目前市場上一般提供低至H加1.26至1.28厘息率，實際息率介乎1.97厘至1.99厘，低於封頂鎖息2.15厘，H按優勢重現。

故此有個別中小型銀行調低H按息率，當中花旗上周就800萬元以上的大額樓按，最低H按息率由1.27厘減至1.25厘吸客，現金回贈個別可批出最高不多於1.9%。

貸款門檻逾千萬 息率低於2厘

消息指，大行滙豐亦隨即跟隨減息，H按全期息率可低至H加1.25厘，貸款門檻逾1,000萬元，實際供樓利率可低於2厘﹔個別優質客戶貸款逾300萬元樓按，亦可酌情考慮批出低至H加1.26厘息口，不過回贈維持最高1.8%。

而另一大行中銀（02388），據悉目前為逾800萬元樓按，可造H按息率最低H加1.26厘。

現時市場主流銀行均採用銀行同業拆息利率為基礎（個別如華僑永亨、大新則兼用獨立及同業拆息作雙參考），不過滙豐為龍頭大行，存款資金流量大，該行及同系恒生（00011）是採用獨立的拆息利率，一般較同業拆息可低約0.1厘至0.3厘。因此，是次滙豐將H按息率調低至H加1.25厘起，相信可屬全城最平H按。

業界料 長遠減息空間不大

經絡按揭首席副總裁劉圓圓表示，龍頭銀行積極搶按揭生意，近幾月四大銀行市佔穩佔整體逾6成水平，相信將有更多銀行跟隨推出同等拆息計劃，然而美國或加快加息步伐，本港年內有機會跟隨加息，預計定息使用率仍會高企。

有銀行業界人士認為，大行再次帶頭就H按減息，估計中小型銀行會進一步上調現金回贈比率，以保持競爭力，搶按戰提速升溫，惟長遠H按減息空間不大。

5 Mar 2018

經濟日報

渣打推港人首置定按 首年1.68厘 攻上車客 全港最平料掀定按爭奪戰

渣打推港人首置定按 首年1.68厘
攻上車客 全港最平料掀定按爭奪戰

樓價高企，上車難，大型銀行渣打針對港人首置上車，新推出兩年定息按揭，首年1.68厘、次年2.15厘，為全港最平，料帶動其他銀行轉攻定按市場。

市場關注政府會否放寬首置上車人士的按揭成數，有銀行隨即針對首置港人（貸款人於申按時未持有任何本港住宅物業），推出低息定按計劃。渣打昨新推出的兩年定息計劃，首年1.68厘，次年2.15厘，其後低至H加1.3厘（按昨天1個月拆息0.94厘計，實際息率2.24厘），現金回贈最高1.7%，貸款額只需逾100萬元，屬全港最平。

物業800萬元內 必須自住

不過，該定按計劃有多項設限條款，第一，貸款人必須為香港永久性居民；其次，貸款人在申請樓按時，未持有任何本港住宅物業；第三，按揭物業須作自住用途，並以書面聲明確認；第四，按揭物業的業主必須為貸款人。換言之，若要獲銀行批出該定按計劃，須為首置港人自用。

另外，按揭物業價格須低於800萬元或以下，並只適用於一手及二手的新造買賣物業的申請。現時樓價向上，新盤入場價動輒600萬元起，相信渣打是次新推的首年1.68厘定按計劃，是主攻上車客源。

參考現時市場上一般H按計劃，最低為全期H加1.27厘，惟實際息率已觸及封頂息率，故此供樓息率普遍已達2.15厘，較上述定按計劃所提供的首年息率，高出0.47厘。假設業主貸款800萬元、還款期30年，採用該定按的首年利率支出，可較H按節省約3.72萬元，並可減少約3%全期利息支出。

港息或隨美息升 置業須計數

渣打大中華、北亞地區及香港個人金融業務董事總經理暨存款、按揭業務及客群管理部主管王維憲表示，由於美國進入加息周期，相信拆息難以大幅向下，預期美國今年上半年會加息兩次。港息始終會追隨美息向上，建議置業人士作好預算。

另外，代理中原夥中原按揭，美聯則夥經絡按揭，昨分別推出首年定息1.68厘定按，和全期低至H加1.27厘按揭。

利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣認為，相信有更多銀行，尤以中小型銀行會加快相繼出按揭優惠，以保競爭力。

而現時主力推定按的東亞（00023）及華僑永亨均表示，會密切留意市場情況，考慮研究新計劃。另華僑永亨發言人指，預期至今年底，1個月拆息將至1.4厘水平，而銀行業競爭加大，有可能阻礙銀行啟動加息。

撰文:

鍾綺敏

11 Jan 2018

經濟日報

發展商按揭Vs按保 誰更優惠？

發展商按揭Vs按保 誰更優惠？

 

元朗新盤尚悅‧方入場銀碼細，加上發展商提供最多樓價9成的一按安排，自然搶到不少上車客眼球，但若與透過按揭保險上車比較，卻未必是最相宜方案。

皆因發展商按揭優惠期過後，利率增加，供款負擔將會更為沉重。

尚悅‧方首批一半單位低於400萬元，亦即是可透過按揭保險承造最多9成按揭，但另一邊廂發展商亦提供8成半至9成的一、二按計劃，兩者之間，採用發展商按揭是否更優惠？

以是次入場單位1樓B室、192平方呎開放式戶為例，單位價單定價315.6萬元，若採用發展商提供的一、二按，最高只可享樓價4%折扣優惠，即折實售價約302.9萬元，不過二按首3年之利率為P減2厘（P為5厘，下同），亦即是以3厘計算，假設按揭年期為30年，首3年供款支出約38.5萬元。

優惠期後 發展商按息大增

相較之下，若採用傳統按保，利率為2.15厘，3年的供款僅36.6萬元，但連同按揭保險保費11.7萬元，首3年供款支出約48.3萬元，比發展商的9成按揭多約10萬元。

然而，當首3年優惠期過後，第4至5年發展商提供的按揭利率將提高至P減1厘，即4厘，兩年供樓支出將為26.8萬元，較傳統按保供款24.4萬元支出要高10%；同樣，於第6年起，按揭利率將提至P加1厘，其後每年供款採用發展商按揭將為14.6萬元，相較傳統按保每年多近2成，「小數怕長計」，供樓是長遠20、30年的事情，用家要計清楚。

借貸要求低 合短期投資者

不過，發展商所提供的按揭計劃，借貸要求較低，亦不需要壓力測試，初期二按息率亦不算偏離市場按揭太遠，對於打算持有幾年收租、博物業升值的投資者仍有吸引力。

撰文:

梁可昕

13 Dec 2017

經濟日報

有銀行推首年定息1.7厘 全城最平

有銀行推首年定息1.7厘 全城最平

美國12月將加息，近期拆息波動變化大，銀行搶攻定息按揭吸客，有銀行推出首年定息1.7厘，貸款額門檻為500萬元或以上，全城最平。

市場預期下月美國加息，發展商提速推盤，有銀行為新盤推出首年定息1.7厘的定按計劃，其後H加1.3厘起，鎖息位P減3.1厘（P為5.25厘），現金回贈最高1.7%，惟貸款額門檻須超過500萬元。

近月抽新股效應，收緊銀根，1個月拆息由10月份的0.6厘，升至昨日的0.8厘，對使用H按的業主供款壓力增加，主力定按產品的銀行取態更見積極。

拆息升 定按首年省18%利息

現時有部分銀行將H按息率下調至H加1.28厘起，以昨日1個月拆息0.8厘計算，實際供款息率為2.08厘，惟一般為逾800萬至1,000萬元以上的大額借貸。若果以貸款額500萬元、還款期25年計算，獲批H加1.28厘的業主，每月供款21,388元，首年利息支出10.25萬元，而全期淨利息支出要141.64萬元。

若採用上述首年定息1.7厘計劃，假設貸款額及還款期不變，其首年月供為20,470元、利息支出只有8.37萬元，較選用目前最平H按，首年可節省約1.88萬元或18%的利息支出。

雖然計劃從第2年起，改為H按供款，慳息效果減低，但按次年息率為H加1.3厘推算（實際供款息率即為2.1厘），每月供款額會調至21,401元，惟如期完成25年還款，所需的全期淨利息支出為140.9萬元，仍較全期H加1.28厘H按，需付利息少約0.5%（約7,328元），相信該定按暫為全城最平。

新盤趕加息前推售，銀行搶按持續激烈，適逢下月美國將加息及年結因素，業界預期今季港拆息回調空間少，估計年底前介乎0.7厘至0.85厘高水平。

趁拆息抽高，據悉該銀行本月兩度調低定按息率，除逾500萬元貸額物業可承造首年定息1.7厘外，細額樓按亦可獲批出最低首年定息1.75厘，次年起的H按息率由H加1.35厘減至H加1.3厘起，以吸納各類細價盤及豪宅客源。

保競爭力 工銀上調現金回贈

另有消息指，工銀（亞洲）新就最高現金回贈比率由1.6%加至1.7%，一手樓按息率維持低至H加1.3厘起。有銀行人士認為，近期拆息高企，主攻H按的銀行為保持競爭力，料市場將有更多銀行跟隨上調回贈優惠。

撰文:

鍾綺敏

15 Nov 2017

經濟日報