拆息回落 滙豐按息最低H加1.25厘或帶動其他銀行減息 搶按戰升溫

拆息回落 滙豐按息最低H加1.25厘或帶動其他銀行減息 搶按戰升溫

 地產版 今日 

     

同業拆息回落，銀行按揭焦點轉回H按市場，繼個別銀行下調H按息率後，大行滙豐亦將大額千萬元貸款的息率，調低至H加1.25厘起，回贈最高仍為1.8%，實際息率可低於2厘。

業界料，短期將帶動其他銀行跟隨就H按減息，新一輪搶按戰加快升溫。

銀行體系結餘充裕，1個月銀行同業拆息由年初高位約1.2厘，回落至0.71厘低水平。參考目前市場上一般提供低至H加1.26至1.28厘息率，實際息率介乎1.97厘至1.99厘，低於封頂鎖息2.15厘，H按優勢重現。

故此有個別中小型銀行調低H按息率，當中花旗上周就800萬元以上的大額樓按，最低H按息率由1.27厘減至1.25厘吸客，現金回贈個別可批出最高不多於1.9%。

貸款門檻逾千萬 息率低於2厘

消息指，大行滙豐亦隨即跟隨減息，H按全期息率可低至H加1.25厘，貸款門檻逾1,000萬元，實際供樓利率可低於2厘﹔個別優質客戶貸款逾300萬元樓按，亦可酌情考慮批出低至H加1.26厘息口，不過回贈維持最高1.8%。

而另一大行中銀（02388），據悉目前為逾800萬元樓按，可造H按息率最低H加1.26厘。

現時市場主流銀行均採用銀行同業拆息利率為基礎（個別如華僑永亨、大新則兼用獨立及同業拆息作雙參考），不過滙豐為龍頭大行，存款資金流量大，該行及同系恒生（00011）是採用獨立的拆息利率，一般較同業拆息可低約0.1厘至0.3厘。因此，是次滙豐將H按息率調低至H加1.25厘起，相信可屬全城最平H按。

業界料 長遠減息空間不大

經絡按揭首席副總裁劉圓圓表示，龍頭銀行積極搶按揭生意，近幾月四大銀行市佔穩佔整體逾6成水平，相信將有更多銀行跟隨推出同等拆息計劃，然而美國或加快加息步伐，本港年內有機會跟隨加息，預計定息使用率仍會高企。

有銀行業界人士認為，大行再次帶頭就H按減息，估計中小型銀行會進一步上調現金回贈比率，以保持競爭力，搶按戰提速升溫，惟長遠H按減息空間不大。

5 Mar 2018

經濟日報

渣打推港人首置定按 首年1.68厘 攻上車客 全港最平料掀定按爭奪戰

渣打推港人首置定按 首年1.68厘
攻上車客 全港最平料掀定按爭奪戰

樓價高企，上車難，大型銀行渣打針對港人首置上車，新推出兩年定息按揭，首年1.68厘、次年2.15厘，為全港最平，料帶動其他銀行轉攻定按市場。

市場關注政府會否放寬首置上車人士的按揭成數，有銀行隨即針對首置港人（貸款人於申按時未持有任何本港住宅物業），推出低息定按計劃。渣打昨新推出的兩年定息計劃，首年1.68厘，次年2.15厘，其後低至H加1.3厘（按昨天1個月拆息0.94厘計，實際息率2.24厘），現金回贈最高1.7%，貸款額只需逾100萬元，屬全港最平。

物業800萬元內 必須自住

不過，該定按計劃有多項設限條款，第一，貸款人必須為香港永久性居民；其次，貸款人在申請樓按時，未持有任何本港住宅物業；第三，按揭物業須作自住用途，並以書面聲明確認；第四，按揭物業的業主必須為貸款人。換言之，若要獲銀行批出該定按計劃，須為首置港人自用。

另外，按揭物業價格須低於800萬元或以下，並只適用於一手及二手的新造買賣物業的申請。現時樓價向上，新盤入場價動輒600萬元起，相信渣打是次新推的首年1.68厘定按計劃，是主攻上車客源。

參考現時市場上一般H按計劃，最低為全期H加1.27厘，惟實際息率已觸及封頂息率，故此供樓息率普遍已達2.15厘，較上述定按計劃所提供的首年息率，高出0.47厘。假設業主貸款800萬元、還款期30年，採用該定按的首年利率支出，可較H按節省約3.72萬元，並可減少約3%全期利息支出。

港息或隨美息升 置業須計數

渣打大中華、北亞地區及香港個人金融業務董事總經理暨存款、按揭業務及客群管理部主管王維憲表示，由於美國進入加息周期，相信拆息難以大幅向下，預期美國今年上半年會加息兩次。港息始終會追隨美息向上，建議置業人士作好預算。

另外，代理中原夥中原按揭，美聯則夥經絡按揭，昨分別推出首年定息1.68厘定按，和全期低至H加1.27厘按揭。

利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣認為，相信有更多銀行，尤以中小型銀行會加快相繼出按揭優惠，以保競爭力。

而現時主力推定按的東亞（00023）及華僑永亨均表示，會密切留意市場情況，考慮研究新計劃。另華僑永亨發言人指，預期至今年底，1個月拆息將至1.4厘水平，而銀行業競爭加大，有可能阻礙銀行啟動加息。

撰文:

鍾綺敏

11 Jan 2018

經濟日報

發展商按揭Vs按保 誰更優惠？

發展商按揭Vs按保 誰更優惠？

 

元朗新盤尚悅‧方入場銀碼細，加上發展商提供最多樓價9成的一按安排，自然搶到不少上車客眼球，但若與透過按揭保險上車比較，卻未必是最相宜方案。

皆因發展商按揭優惠期過後，利率增加，供款負擔將會更為沉重。

尚悅‧方首批一半單位低於400萬元，亦即是可透過按揭保險承造最多9成按揭，但另一邊廂發展商亦提供8成半至9成的一、二按計劃，兩者之間，採用發展商按揭是否更優惠？

以是次入場單位1樓B室、192平方呎開放式戶為例，單位價單定價315.6萬元，若採用發展商提供的一、二按，最高只可享樓價4%折扣優惠，即折實售價約302.9萬元，不過二按首3年之利率為P減2厘（P為5厘，下同），亦即是以3厘計算，假設按揭年期為30年，首3年供款支出約38.5萬元。

優惠期後 發展商按息大增

相較之下，若採用傳統按保，利率為2.15厘，3年的供款僅36.6萬元，但連同按揭保險保費11.7萬元，首3年供款支出約48.3萬元，比發展商的9成按揭多約10萬元。

然而，當首3年優惠期過後，第4至5年發展商提供的按揭利率將提高至P減1厘，即4厘，兩年供樓支出將為26.8萬元，較傳統按保供款24.4萬元支出要高10%；同樣，於第6年起，按揭利率將提至P加1厘，其後每年供款採用發展商按揭將為14.6萬元，相較傳統按保每年多近2成，「小數怕長計」，供樓是長遠20、30年的事情，用家要計清楚。

借貸要求低 合短期投資者

不過，發展商所提供的按揭計劃，借貸要求較低，亦不需要壓力測試，初期二按息率亦不算偏離市場按揭太遠，對於打算持有幾年收租、博物業升值的投資者仍有吸引力。

撰文:

梁可昕

13 Dec 2017

經濟日報

有銀行推首年定息1.7厘 全城最平

有銀行推首年定息1.7厘 全城最平

美國12月將加息，近期拆息波動變化大，銀行搶攻定息按揭吸客，有銀行推出首年定息1.7厘，貸款額門檻為500萬元或以上，全城最平。

市場預期下月美國加息，發展商提速推盤，有銀行為新盤推出首年定息1.7厘的定按計劃，其後H加1.3厘起，鎖息位P減3.1厘（P為5.25厘），現金回贈最高1.7%，惟貸款額門檻須超過500萬元。

近月抽新股效應，收緊銀根，1個月拆息由10月份的0.6厘，升至昨日的0.8厘，對使用H按的業主供款壓力增加，主力定按產品的銀行取態更見積極。

拆息升 定按首年省18%利息

現時有部分銀行將H按息率下調至H加1.28厘起，以昨日1個月拆息0.8厘計算，實際供款息率為2.08厘，惟一般為逾800萬至1,000萬元以上的大額借貸。若果以貸款額500萬元、還款期25年計算，獲批H加1.28厘的業主，每月供款21,388元，首年利息支出10.25萬元，而全期淨利息支出要141.64萬元。

若採用上述首年定息1.7厘計劃，假設貸款額及還款期不變，其首年月供為20,470元、利息支出只有8.37萬元，較選用目前最平H按，首年可節省約1.88萬元或18%的利息支出。

雖然計劃從第2年起，改為H按供款，慳息效果減低，但按次年息率為H加1.3厘推算（實際供款息率即為2.1厘），每月供款額會調至21,401元，惟如期完成25年還款，所需的全期淨利息支出為140.9萬元，仍較全期H加1.28厘H按，需付利息少約0.5%（約7,328元），相信該定按暫為全城最平。

新盤趕加息前推售，銀行搶按持續激烈，適逢下月美國將加息及年結因素，業界預期今季港拆息回調空間少，估計年底前介乎0.7厘至0.85厘高水平。

趁拆息抽高，據悉該銀行本月兩度調低定按息率，除逾500萬元貸額物業可承造首年定息1.7厘外，細額樓按亦可獲批出最低首年定息1.75厘，次年起的H按息率由H加1.35厘減至H加1.3厘起，以吸納各類細價盤及豪宅客源。

保競爭力 工銀上調現金回贈

另有消息指，工銀（亞洲）新就最高現金回贈比率由1.6%加至1.7%，一手樓按息率維持低至H加1.3厘起。有銀行人士認為，近期拆息高企，主攻H按的銀行為保持競爭力，料市場將有更多銀行跟隨上調回贈優惠。

撰文:

鍾綺敏

15 Nov 2017

經濟日報

以「配對跟減」抗中小行搶客 傳中銀按息低至H+1.3厘

以「配對跟減」抗中小行搶客
傳中銀按息低至H+1.3厘
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買一手樓注意事項 首要過壓測

買一手樓注意事項 首要過壓測

最近有讀者來函詢問：購買一手和二手樓，作為準買家到底有甚麼需要注意？篇幅所限，今期先跟大家談談一手樓注意事項。

首先，政府為提高一手住宅物業銷售的公平及透明度，於2013年4月29日通過一手住宅物業銷售條例，所有發展商需要公布售賣住宅樓宇的實用面積，準買家可親自瀏覽官方網站srpe.gov.hk查閱。

因為一手住宅樓宇以抽籤形式進行，當出現一個不合心水的樓盤時，準買家很可能因現場氣氛高漲而草率決定，購入不合心水單位。售樓現場根本沒有足夠時間做決定，因此準買家需按不同預算準備好自己的首選、次選，看清自己最高負擔能力，也即是現在大家經常掛在口邊的壓力測試。

發展商二按 供款負擔先低後高

壓力測試本來是銀行為決定是否借貸給業主的一項計算，不過各位準業主也可自行計算。

計算方法並不複雜，只需將按揭利率再加3厘，假設現時利息為2厘，5厘便是其壓力指標，當供款與入息比率不能負擔這個指標，便視為過不到壓力測試。舉例，當你月入5萬元，借款500萬元，當息率為2厘時，以25年還款期來計算，月供21,193元，佔收入42.4%符合供款與入息比率；但當加至5厘時，月供便升至29,229元、佔58.5%，超過供款與入息比率，壓力測試未能過關。在這情況下，銀行將未能借出500萬元，屆時準業主便需支付更多首期費用。

準業主也可查詢新樓樓盤的管理費，雖然售樓書及發展商均不會詳細列明，不過總可知道其大概幅度。

樓按方面，部分發展商樓盤提供較寬鬆、俗稱「呼吸plan」的按揭時，找來旗下財務公司來承造，很多人以為這類特別優惠貸款可完全免入息審查。雖然在入息審查時，較銀行寬鬆，但其實都需要提供基本入息證明，更重要是「呼吸plan」低息很多時只維持2至3年，之後息口可以一下子躍升至5厘、甚至6厘，準業主在接受這類特別優惠貸款前，必須先詢問清楚。

23 Oct 2017

經濟日報

銀行搶按 增現金回贈比率

銀行搶按 增現金回贈比率

新盤銷情理想，有銀行趕年底前再出招吸客，市傳滙豐及中銀將現金回贈比率由最高的1.6%，上調至1.65%至1.7%水平，料為吸引流動資金較充裕的個別客戶。

中銀回覆指，現金回贈金額視乎個別客戶情況而定，而按揭業務為該行協助市民安居置業的一項重要服務，會不斷改進服務及提供多元按揭產品，保持競爭力，滿足客戶需要。

滙豐表示，按揭客戶的現金回贈水平並無改變，該行定期留意按揭市場，息率優惠視乎與個別客戶的關係而定。

惟兩行均強調，凡超出1%的現金回贈都會從按揭貸款中扣除，來計算按揭成數，符合金管局指引。

欄名:市場快訊

19 Oct 2017

經濟日報