家庭負債創新高=樓按風險增？

家庭負債創新高=樓按風險增？

撰文:王美鳳 中原按揭經紀董事總經理
欄名:樓市講場

金管局於早前指出，家庭負債佔本地生產總值（GDP）比率已達64.2%之歷史高位，擔心信貸風險日益增加，若樓市升勢持續，不排除再推出逆周期樓按措施。

以上所指的是，本地生產總值主要是反映社會生產水平及市民收入，而家庭負債包括住宅樓宇貸款、私人貸款及信用卡墊款。若果家庭負債佔比GDP之數字處於歷史高水平，某程度上反映市民多了借貸，但收入沒有同步增長，政府為此有所隱憂，因為目前息率仍處於低水平，一旦息率回升，市民債務支出將明顯增加，而未來外圍環境充滿變數，若經濟逆轉，市民應付債務能力將會下降，金融風險亦會增加，所以政府勸喻大眾勿對負債比率上揚掉以輕心。

實質供款佔入息比率 屬健康低水平

然而，我們能否單看家庭負債佔GDP這數字去衡量樓市出現信貸風險？這點卻值得商榷。筆者同意，這數字可反映大眾整體負債增加，有一定參考價值，但要留意，此數字之家庭負債除了樓按貸款，亦包含了私人貸款及信用卡墊款。而政府亦曾指出，去年家庭負債比率上升主要由私人貸款及信用卡墊款之增長帶動；換言之，家庭負債佔GDP比率創新高並非源於樓按貸款。目前利息仍處超低水平，低於通脹率，不難理解市民多借私貸作不同用途，但借私貸的人卻不一定同時有未償還樓按貸款或信用卡債務，故此家庭債務增加有可能是借貸的人多了，累積起來的債務亦多了，卻不一定等於買樓的人的債務負擔增加了。

要衡量樓市有沒有過度借貸，亦可多參考兩方面數字，一是業主的實質供款佔入息比率，另外是樓按貸款的平均按揭比率，兩者有沒有偏高。供款佔入息比率當中所指的供款，基本上已包括所有債務項目，如物業按揭、私人貸款、信用卡借貸、汽車貸款等之供款，根據金管局的數據，目前樓按借款人的平均供款佔入息比率約為35%，即是業主的每月按揭供款連同其他債務還款佔去入息平均為35%，屬於健康低水平。

事實上，在現行樓按措施中，每月總債務的還款額佔入息的比例已規定不可超出既定上限，並須符合假設息率上升3厘之壓力測試，以確保借款人有充足的還款能力。而另一方面，現時銀行批出住宅物業的平均按揭比率即按揭成數約為55%，反映樓按借貸大致處於低槓桿水平，買家整體上沒有利用大量借貸入市。以上數字可以得出，現時能入市或已置業的人士一般有足夠的還款能力及防守力，首期資金亦較充裕；而在樓按市場方面，並沒有出現過度借貸。

已入市與未上車人士 財務實力差距大

當然，以上只是衡量樓按貸款未有出現過度借貸，並不等於樓市沒有過熱現象，政府亦常提及一個置業供樓負擔數字，主要以當前樓價對比大眾入息水平，以衡量市民負擔樓價的能力，如數字偏高，意味樓價對比本地實體經濟已出現脫節情況。而政府最新報的置業供樓負擔是57%，屬於偏高水平，說明現時市民入市負擔樓價已較吃力；從以上偏高的大眾入息對比樓價水平但偏低的業主供款入息比率兩者數字，反映已入市與未上車人士的財務實力差距頗大。

不過，在樓價偏高但實質上樓按風險不高的環境下，是否仍需再推出逆周期措施呢？收緊樓按主要從遏抑需求着手，六輪樓按措施覆蓋範圍已很大，若用藥過猛將會過度扭曲市場，例如造就更多不受金管局監管的財務機構活躍於市場，批出的按揭比率反而偏高，而金管局未能掌握有關數字。而且，非常時期推措施往往有利有幣，須很小心拿掐及控制退場時間，萬一市況逆轉，卻鬆綁不及，後果可能更大。

14 Feb 2015

經濟日報

600萬元物業 9成按揭計劃

600萬元物業 9成按揭計劃

經絡：600萬元物業 可經濟日報
【本報訊】金融機構積極搶換樓客生意，推出最新9成按揭計劃，涵蓋範圍擴展至樓價600萬元物業，最高貸款額可達540萬元。

夥金融機構 推全新按揭計劃

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指出，經絡按揭轉介夥拍金融機構，推介全新9成按揭優惠，按揭貸款額由以往的500萬元，提升至540萬元，即可全綫涵蓋樓價600萬元及以下物業，令使用上述計劃的買家於置業上有更多選擇。另外，計劃首3年定息低至2.3%、第4及5年P（以5.25厘計）減2.5%（實質供樓利率2.75厘），其後P減1.5厘（實質供樓利率3.75厘）。

至於明年下半年開始加息，劉圓圓認為加息幅度不會太進取，相信對樓價不會有大壓力。加息環境下，定息按揭計劃值得買家考慮採用。

另外大量新盤推出，本年一手按揭貸款額累計已達531億元，較去年同期的267億元升99%，同時預期2015年第一季新取用按揭貸款宗數，將較今年第一季的12,799宗升3成。

另外，中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，料短期內本港整體樓按息率變動不大，今年按息仍處約2.1%水平。

20 Nov 2014

經濟日報

中小銀行搶樓按 回贈額1.2%

中小銀行搶樓按 回贈額1.2%

【本報訊】踏入第四季，銀行進一步增加優惠積極爭取按揭市場佔有率，例如有中小型銀行進一步推升額外現金回贈數額，累積最高回贈金額可達貸款額的1.2%。

包括超市禮券 信用卡簽帳

據了解，近年銀行為爭奪樓按市場佔有率，先後推出各種按揭優惠吸客，例如除了基本貸款額的1%現金回贈外，又加送不同種類的額外獎賞，如飛行里數、超市購物券等等，最積極的銀行會額外加送貸款額的0.1%現金回贈。至近日銀行把額外獎賞提升至貸款額的0.2%。其中包括南洋商業銀行額外獎賞相等於貸款額0.2%的超市禮券；而工銀亞洲則額外獎賞貨款額0.2%的免找數信用卡簽帳額。

上述兩間銀行本身已經提供貸款額的1%現金回贈，若連0.2%的額外獎賞金額，即累積最高回贈金額可達貸款額的1.2%。若買家借貸700萬元或以上，現金回贈合共可達8.4萬元，較傳統大銀行的8.2萬為高，貸款額愈高中小型銀行的優惠愈明顯。

存款2厘息 較按貸利率高

另一方面，有銀行則刻意進軍新盤市場，例如有中小型銀行，為馬鞍山迎海3期的買家，提供1.45萬元的額外現金獎賞，較大型銀行的1.2萬元為高。

除了提升現金回贈金額外，有中小型銀行進一步提高H按存款掛鈎戶口的利率，例如建設銀行的H按，全期低至H加1.7%，即實質按揭利率為1.92厘（以昨日1個月銀行同期拆息計），但銀行額外為買家提供高息存款戶口，利率高達2厘，是坊間首次出現存款戶口利率比借貸利息更高的情況，可見銀行相當積極爭取按揭市場的佔有率。

中原按揭董事經濟日報美鳳指出，雖然爆發「佔中」事件，但整體銀行於樓按市場的積極態度並沒改變，個別銀行甚至為來年的按揭業務作出部署。

13 Oct 2014

經濟日報

現樓按揭上月7990宗 增26%

現樓按揭上月7990宗 增26%

【本報訊】9月份銀行現樓按揭登記錄得7,990宗，按月增加25.9%，其中以中銀香港市佔率最高。

中銀市佔率20%稱冠

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，據土地註冊處數據顯示，9月份現樓按揭登記7,990宗，按月增加25.9%，為過去20個月新高水平。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓則表示，據該行數據，9月現樓按揭註冊量錄得8,442宗，按月漲25.7%，自2011年8月後，已超過3年未能突破1萬宗關口。

中原按揭稱，9月中銀香港以市佔率20%反超前滙豐，為現樓按揭市佔率最高，而滙豐市佔率則回落1.9個百分點至18.5%，排名第二，第三位為恒生，市佔率17.1%。

至於首3季數字，現樓按揭登記累積53,486宗，較去年同期減少9.5%，單是第三季則有20,948宗，按季增加25.2%，為過去6個季度新高。

9月份樓花按揭則錄得417宗，按月減少26.2%，主要是缺乏大型樓盤上會所致。首3季樓花按揭累錄5,253宗，較去年同期增加27.2%。

4 Oct 2014

經濟日報

5月現樓按揭增36% 13個月高

5月現樓按揭增36% 13個月高

【本報訊】經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，5月份現樓按揭註冊量急升36.1%至6,796宗，創13個月新高，與4月份的4,995宗比較，顯著增加，而期內樓花按揭則錄得852宗，按月減少9.4%。

發展商積極推出新盤優惠吸客，在剛過去的端午節假期，新盤熱賣令樓市呈小陽春景象，今年首5個月樓花按揭已達3,479宗，創出紀錄新高。

加上二手業主願意擴大議價空間促成交易，相信在新盤及二手成交表現活躍的情況下，次季整體按揭市場表現會較首季優勝，當中樓花按揭表現將更勝現樓按揭。

另外，中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示，年初大型銀行積極推廣H按，使大銀行在現樓按揭巿場佔盡優勢，其中4大銀行巿佔率合共為71.0%，按月增加4.5個百分點。

滙豐銀行5月份現樓按揭巿佔率達20.5%，按月輕微減少0.3個百分點，但仍穩守冠軍地位；中國銀行（香港）最新巿佔率18.8%，按月增加1.4個百分點，排名維持第二。

4 June 2014

經濟日報

上月現樓按揭 按年減39%

上月現樓按揭 按年減39%

【本報訊】據土地註冊處資料所示，今年1月份銀行現樓按揭登記按年減38.6%至5,157宗，連續30個月少於1萬宗。

業界估計首季按揭競爭會愈趨激烈，料大型銀行會積極推H按。在今年1月銀行現樓按揭登記中，4大銀行巿佔率按月增0.9個百分點至64%，首8位排名連續兩個月相同，而中銀（香港）以巿佔率19%佔據榜首，連續14個月排名第一。

至於樓花登記方面，上月登記按月減47.8%至318宗，其中渣打銀行錄103宗登記，以市佔率32.4%排名榜首。

競爭趨激烈 大行H按搶客

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，近月相繼有銀行將H按封頂息率降低至與P按息看齊，實際息率低至2.15%，增加H按吸引力，料首季按揭競爭會日趨激烈，在難以再減息情況下，大型銀行會積極加入H按戰場，料大型銀行市佔率將提升。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓則指，辣招未徹除，加上美聯儲連續兩個月決定減少買債，影響樓按市場，加上本月農曆新年為樓市傳統淡季，相信按揭註冊會再下跌。

經濟日報

5 Jan 2014

樓市淡新批按揭月跌8.5%

樓市淡新批按揭月跌8.5%

隨着市場憂慮美國退市引發加息潮，加上二手市場交投呆滯，金管局的住宅按揭調查顯示，上月新取用按揭額及新批出按揭額，均較7月下跌。有分析師稱，二手市場成交量放緩，抵銷發展商力谷新盤所增加的一手成交，令新申請按揭宗數倒退，預料情況在本月持續。

金管局數據顯示，上月新取用按揭貸款宗數按月減少4.6%，至4552宗，額度減少5.9%，至115億元；新批出按揭貸款宗數按月減少12.1%，至5399宗，額度減少8.5%，至145億元。

當中一手市場的新批按揭貸款，較7月增加44.5%，至16億元；但二手市場的新批按揭貸款按月跌16.9%，僅99億元。而涉及轉按交易所批出的貸款增加5%，至30億元。以最優惠利率作定價參考的新批按揭貸款所佔比例，由7月的56.6%，升至8月的69.9%，當中大部分息率定於2厘至2.25厘。

以銀行同業拆息作定價參考的新批按揭貸款（H按），佔比由7月的39.9%，降至8月的27.9%。

截至8月底未償還按揭貸款總額按月增0.1%，至8996億元；拖欠比率維持於0.02%。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，發展商逐漸適應一手條例，近月加速推盤，令一手成交略為改善，惟相對新例實施前仍處較低水平；

相反，二手市場注意力被分散，加上市場憂慮美國退市加息，成交明顯放緩，拖累新按揭申請。

而新盤按揭雖然增加，但以中價物業為主，按揭成數受限制，亦拉低上月的按揭比率。她預期，本月的一手按揭表現仍較二手為佳，兩者抵銷下，新取用按揭貸款會保持平穩，但按季會出現輕微調整，第三季新取用按揭額有可能失守400億元關口。

按揭計劃方面，上月H按計劃使用比例按月回落12個百分點至27.9%；P按計劃使用比例，則回升至69.9%，創3個月新高。劉圓圓預期本月兩者使用比例會進一步拉近。

28 Sep 2013

信報