加息重臨 銀行出招定息搶按揭 華僑永亨首年定息1.6厘 全城最平

加息重臨 銀行出招定息搶按揭
華僑永亨首年定息1.6厘 全城最平

美國加息周期展開，有銀行即推定按搶客。傳華僑永亨推首年定息1.6厘，貸款額100萬元起，低市場水平近0.4厘，全城最平。業界料港明年加息機會大，短期轉按需求增。

聯儲局自去年12月後，昨再加息0.25厘，本港滙豐及中銀（02388）均表示維持最優惠利率（P，現為5厘）不變，惟搶按戰火持續熱燒。消息指，華僑永亨昨即將定按首年利率的1.75厘減至1.6厘，其後為H加1.36厘（昨1個月拆息為0.66厘，即實際供樓利率為2.02厘），借貸額門檻僅100萬元起。

拆息勢升 定息產品具吸引力

近年按揭市場由H按主導，當中滙豐的拆息成本利率最佔優，據知該行1個月拆息0.61厘，H按低至H加1.35厘，實際供款利率約1.96厘。假設按揭額300萬元、還款期25年，全期月供12,657元，首年利息開支57,954元。

不過，若選用華僑永亨的定按，借貸額及年期相同，首年月供及利息支出分別為12,140元及近4.73萬元，與前者相比，首年利息支出則可節省18%，即約1.07萬元。

另外，渣打及中銀將H按減至H加1.33厘至1.34厘水平，實際供樓利率介乎1.99厘至2厘，惟首年息率較永亨高出近0.4厘，貸款額亦須超過1,000萬元才被考慮。近期拆息持續升，預計美國下年加息步伐加快，聯滙制度下，港拆息勢必上升，觸及H按封頂位，業界人士認為，定息產品對市場具吸引力。

利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣指，加息令用家成本增加，構成心理影響，會誘發轉按需求增加，預計本港明年下半年有望跟隨加息，料H按及P按佔比或至8比2水平。

特首：不因加息 減土地供應

此外，特首梁振英昨日在網誌回應指，若加息令香港樓價下跌，並非是解決房屋問題的體現。因為不增加供應，縱使樓價因加息而下跌，房屋供應仍然短缺，居住環境亦不會改善，因此絕不會因加息而減少土地供應，在遏抑炒賣需求、投資需求和外來需求問題上，也不會減辣。

另外，綜合學者意見認為，加息屬於市場預期內，對樓市雖然造成心理影響，買家觀望減慢入市，令成交量減少，但樓價短期未必會大跌，須視乎本港會否跟隨加息。

16 Dec 2016
經濟日報

渣打中銀再減H按息 增回贈搶客

渣打中銀再減H按息 增回贈搶客

美國加息如箭在弦，銀行續搶樓按，渣打及中銀再減按息。惟滙豐昨日1個月拆息僅0.53厘，低市場水平0.1厘，即H按實際供款利率1.88厘，全港最平，料減息戰仍會持續。

渣打借千萬 低至H加1.33厘

本港銀行同業拆息（H按）抽升至2008年海嘯後新高水平，銀行普遍1個月拆息昨報0.63厘，由於借貸成本增，銀行可賺利潤空間上升，遂調低按息吸客，為樓按競爭進一步火上加油。消息指，渣打將H按利率再降2點子，即H加1.33厘（實際供款利率為1.96厘），貸款額須逾1,000萬元，現金回贈1.3%。另一邊廂，中銀亦為逾1,000萬元按揭額客戶，提供低至H加1.34厘，即實際供樓息口1.97厘，更調高現金回贈至1.45%。

至於按揭市佔暫排首位的滙豐，據了解未有即時跟隨減息，按揭息率仍維持最低的H加1.35厘。有銀行人士透露，作為龍頭的滙豐，由於資金儲備相對充裕，向市場進行借貸拆息成本較其他銀行低，據悉該行昨1個月拆息為0.53厘，較普遍銀行拆息0.63厘，略低約0.1厘。

滙豐拆息較低 按息仍最平

換言之，以滙豐現時最低按息H加1.35厘計算，實際供樓利率僅為1.88厘，相比其他銀行如中銀及渣打減息後的1.96厘至1.97厘水平，仍低近8點子。假設按揭額1,000萬元，還款期25年，以滙豐息口1.88厘承按，月供41,804元，首年利息支出185,277元。

若借貸額及供款期相同，惟按息以1.96厘計算，月供為42,191元，首年利息為193,190元。盡管銀行可提供現金回贈多0.05%，即5,000元，剩以首年利息支出金額作比較，承造滙豐按揭的客戶，帳面上可多賺2,913元。

政府加辣下，今年銀行樓按競爭加劇，按息由年初H加1.7厘，大減至H加1.35厘，累減約35點子，預計本港最快明年下半年展開加息周期，搶按戰依然熾熱。

14 Dec 2016

經濟日報

業界：銀行拆息續升 供樓負擔勢增

業界：銀行拆息續升 供樓負擔勢增

【本報訊】美國加息臨近，本港1個月銀行拆息繼續抽升，昨報0.5837厘，為近8年新高。

有業界人士料拆息未來仍會上升，有機會挑戰超過0.6厘或以上水平，加重市民供樓負擔。

本周美國加息機會甚高，以及銀行年結時段，近月本港銀行同業拆息利率漲升步伐顯著加快，據香港同業公會顯示，1個月拆息由0.51464厘（9日），升至昨日（12日）的0.5837厘，以單個交易日計算，日升逾7點子，升幅頗急。

可考慮轉按減負擔

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示，預計本港拆息仍會上調，很大機會突破2008年12月中的0.61厘高位，以本月份息率計算，1個月銀行同業拆息暫平均達0.51厘。她認為，現時H按普遍設2.15厘的「封頂位」，買家可衡量成本，考慮透過轉按，以減輕加息的供樓負擔。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳則指出，以貸款額100萬元、25年計為例，承造H加1.7厘的業主由首三季平均1個月拆息0.25厘計，實際息率由1.95厘升至封頂息率2.15厘，每月供款增幅僅78元或1.8%，拆息升暫對供款影響輕微。

不過有業內人士指，拆息攀升，加快資金流走，當影響本港存款息率及拆借成本利率，本港啟動加息周期有機會提前，若P按（最優惠利率）調高，料對多按物業業主影響較大。

13 Dec 2016

經濟日報

4大銀行搶樓按 現金回贈1.2% 業界料按息H加1.3厘 或成趨勢

4大銀行搶樓按 現金回贈1.2%
業界料按息H加1.3厘 或成趨勢

按揭戰全面開打，4大銀行為未借盡按揭成數客戶，提供1.2%現金回贈，設兩年罰息期，而渣打為優質客批出1.3%現金回贈。業界料H加1.3厘的低息方案將成趨勢。多家發展商趕於今季推盤，銀行亦配合加緊調整按揭優惠吸客，間接推旺樓市氣氛。繼數間銀行為個別客批出低至H加1.35厘按息後，市場消息指，4大銀行（滙豐、中銀（02388）、恒生（00011）及渣打）視乎客戶質素，將現金回贈上限升至1.2%，並按指引下計算於按揭成數及貸款額內，設兩年罰息期。

傳渣打1.3%回贈 吸優質客

面對業界競爭劇烈，市傳渣打更進一步提供高達1.3%的現金回贈，但罰息期條款將加至3年，僅限於個別優質客戶，同時又將按息由H加1.4厘，降低至H加1.38厘（以昨日1個月拆息為0.27厘計算，實際供款利率為1.65厘），貸款額門檻為500萬元以上。

金管局發言人回覆指，當局沒有要求銀行為按揭貸款現金回贈設置上限，若銀行向客戶提供現金回贈或等同現金的優惠超過按揭貸款的1%，須在計算按揭成數時，將整筆回贈金額計算入貸款額內。當局重申，釐定按揭息率是銀行的商業決定，一向要求銀行以審慎原則經營按揭業務，以審慎方式釐定相關息率和優惠，使業務可長期持續，並有足夠利潤承受經濟轉差時可能面對的壞帳風險，會密切留意市場發展，與銀行業界及在有需要時與個別銀行溝通。

擴發展空間 料拓其他產品

有業界人士認為，由於中銀傳已推出低至H加1.35厘計劃，而滙豐雖維持最低H加1.4厘息口，但由於拆息水平較其他銀行低2至3點子，兩大行的按息在市場上仍具優勢，故渣打調低息口，並於現金回贈上加強優惠，以吸納優質客，相信未來仍有其他銀行調低息口及借貸額門檻。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，現時銀行按息普遍維持低至H加1.35厘至H加1.4厘不等，由於資金成本變化不大，預計按息及現金回贈仍有發展空間，季內息口有望調低至H加1.3厘，銀行會積極拓展其他銷售產品，部分則選擇服務優化。

據悉，現時中小型銀行大多維持於「常規」的最高貸款額1%現金回贈，為維持競爭力，個別銀行會按因應貸款額大小，為客戶提供介乎約800至2,000元，甚至高達約5,000元超市禮券，但會將金額反映於按揭成數及貸款額之內。

撰文:
鍾綺敏

11 Oct 2016

經濟日報

銀行積極承按 估價追及二手高位 淘大2房估值540萬 超歷史高價7%

銀行積極承按 估價追及二手高位
淘大2房估值540萬 超歷史高價7%

銀行放貸承按積極，本報抽查20宗二手屋苑於8月份創新高成交個案，並就同類單位進行銀行估值，逾7成的估值可追上本年造價新高。牛頭角淘大花園兩房戶估值達540萬元，超歷史高位近7%。

業界指，近期銀行承按態度進取，估值不足的情況已見減少，將支持二手樓價持續向上。

多個屋苑上月連環創新高，本報統計其中20個於8月成交、造價或呎價創今年新高的單位，並選取該屋苑相同戶型及面積的單位，於滙豐及中銀（02388）進行網上估值，比較單位估值是否緊貼市況。發現約75%（即15個）同類單位的銀行估值均可追上新高造價，「估值跑慢造價」的情況未見急增。

康怡2房估價 多今年高位8%

其中，銀行對於港島及九龍區藍籌屋苑後市明顯較為樂觀。牛頭角淘大花園O座頂層連天台戶上月以498萬元沽出，屬實用面積356平方呎的兩房海景戶，造價創近1年新高。同座高層單位於滙豐銀行估值為540萬元，較今年高位造價高8%。若與屋苑歷史高價506萬元比較，更高出34萬元或近7%。

鰂魚涌康怡花園兩房戶（693平方呎）亦於8月份以693萬元成交價創下今年高位，類近單位於滙豐銀行新近估價為751萬元，較今年高價紀錄高出8%。換言之，選購一綫屋苑單位的買家，毋須過分憂慮估價不足的問題。

另一方面，部分造價接連破頂的屋苑，面對銀行估值滯後的機會較大。如熱門上車屋苑沙田第一城兩房單位為例，其中3座低層D室上月以430萬元易手，而同類單位於滙豐及中銀估價估得424萬元，較造價略低1%。

銀行搶樓按 加快調整估值

銀行對於交投量疏落的二、三綫屋苑估值亦傾向保守。上月上水中心6座中層E室3房戶以772萬元沽，比去年樓價高峰期時同類單位造價的630萬元高出18%。惟類近單位於滙豐及中銀估值分別錄737萬及717萬元，較今年新高價低5%至7%。

中原按揭董事總經理王美鳳指出，銀行網上估值普遍較即時市況滯後半個月至一個月不等，近期按揭市場競爭加劇，亦見銀行估值會加快調整，暫未見估值不足個案增，相信對樓價可起支持作用。若物業已簽訂買賣合約，造價高網上估值約3至8%，相信仍屬銀行可接受範圍，但兩者差距逾1成，則視乎物業質素再作決定。

據了解，現時銀行假設單位以交吉形式成交作初步估值，如單位租金低於市值，連同裝修及景觀等因素，均有機會讓銀行削低最終估值，買家入市前宜做足估值工夫，提供準確物業資料，避免臨急要「抬錢上會」。

6 Sep 2016

經濟日報

銀行按息戰 要求減息客戶增

銀行按息戰 要求減息客戶增

【本報訊】銀行於半年內數度將息口底綫調低，實質供樓利率由1.95厘降至最新的1.65厘，銀行界人士透露，近月正在申請按揭、待批核及待取用貸款的客戶要求減息的個案大增。業界人士指出，申請大額借貸的人士，若仍未取用貸款，轉投其他銀行仍有利可圖。

不足兩年利息 足抵手續費

以借貸額300萬元，還款期25年計算，若買家早前獲批H加1.5厘（實質利率1.75厘），每月供款為12,534元，首兩年利息支出達10.17萬元。不過，現時一般取消按揭費用約5,000元，若申請減息成功，利息至H加1.4厘（實質利率1.65厘），每月還款除減少至12,211元之外，不足兩年的利息支出，已足夠抵銷取消費用。長遠計算，整個貸款的全期利息支出仍可節省多達6%。

換言之，如借貸款超過600萬元，首年利息支出，已可抵銷取消取用貸款的額外費用。對於按揭額較高的買家來說，在物業成交前向銀行申請減息或轉會，未來可節省的供款開支將會增多。不過，美國加息預期升溫，H按利率較浮動，買家宜先理性分析。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳亦指，現時按揭門檻僅為參考數字，銀行於審批時會視乎客戶的財務實力及抵押品的質素等；而現時銀行承按態度積極，若買家在計算支出成本後可享不錯優惠，不妨向銀行商討。

另外，按揭戰況激烈，8月份滙豐銀行同奪樓花及現樓按揭市佔冠軍。而8月份現樓按揭宗數錄5,720宗，按月增5.2%，而樓花按揭減6.9%至202宗，但4大銀行市佔按月大增7%至79.1%，加上4大行新近針對一手物業批出低至H加1.4厘按息，門檻約300萬元起，顯示加重力度於新盤市場吸客，相信9月份4大行於樓花市佔可望增至逾8成。

3 Sep 2016

經濟日報

渣打恒生跟風 推H+1.4厘按揭

渣打恒生跟風　推H+1.4厘按揭
http://s.nextmedia.com/apple/a.php?i=20160902&sec_id=15307&s=0&a=19757332

金管局「嚴打」 禁絕樓按額外回贈

金管局「嚴打」 禁絕樓按額外回贈
為平衡銀行的樓按信貸風險，金管局雷厲風行打擊銀行額外現金回贈，繼上月底禁絕按揭推薦優惠外，近日連數百元的小優惠也禁絕，業界估計銀行只能「實牙實齒」減息搶客。

業界人士指出，金管局指引下，銀行最多只能回贈貸款額1%的現金回贈，超出1%以外，無論任何形式均被視為額外現金回贈，今年銀行按揭推薦計劃（即MGM，Member get member）0.2%現金回贈，上月底在金管局「關注」下停用。至本月初，銀行一直沿用的「遞交申請表優惠」、「成功提取貸款優惠」仍然生效，但本周初開始陸續有銀行在「壓力」下停用。

回贈超指引1% 須計按揭成數

所謂「遞交申請表優惠」起源於銀行在新盤市場的競爭，發展商推售新盤時，往往吸引大批銀行職員到場搶客，為突圍而出，只要買家即場填表向銀行申請按揭，無論批不批貸款，都送100至200元超市禮券，有買家同時向數家銀行交表，即賺數百元超市禮券。

相關優惠推廣至二手市場，而且優惠金額推高至500元。及後競爭加劇，銀行又加碼推出不同優惠，例如「成功提取貸款優惠」，貸款者累積可得約2,000元獎，惟相關優惠本月初開始全面被禁用。

因為若買家收取超過1%回贈，則整筆回贈須扣除再計算按揭成數。

例如買家借300萬元，可享1%即3萬元回贈，若連上述申請獎及提取貸款獎最多約2,000元，即樓價要扣除3.2萬元，才計算貸款成數，而只收取指引內的1%回贈則不用扣除，故相信準買家不會為2,000元，而影響貸款成數。

除了現金回贈外，銀行以其他形式送贈的獎品也受影響，例如渣打銀行推行飛行里數獎（每100萬元按揭額送10萬里數）也於本周初開始停用。早前渣打銀行為中原薈會員推出飛行里數優惠，也要作出調整。中原按揭董事總經理王美鳳表示，短期內會推出新優惠方案替代。

贈送飛行里數 也受影響

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓則透露，該公司與美聯會及中銀合作推出的「三重加碼按揭獎賞」（獲贈2,688元）方案，暫時仍有效，買家可自行取捨是否取用。

對於金管局「嚴打」額外現金回贈，有銀行界人士坦言，最大損失會是置業人士，以300萬元貸款為例，上月底置業人士可得約3.8萬元現金回贈，至今最多得3萬元。而銀行只有「實牙實齒」減息搶客，H按目前仍有一定減息空間。

撰文:
黎煥成

12 Aug 2016

經濟日報

金管局出招 地產商料煞停「高按」

金管局出招 地產商料煞停「高按」

金管局關注地產商提供高成數按揭貸款，並正向銀行蒐集資料。星展香港企業及機構銀行總監張建生指出，地產發展商透過不同融資渠道融資，估計金管局難從個別銀行收集到的資料得出明確推論。

擬對銀行施壓 向發展商「收水」

有報道指出，金管局以問卷形式向銀行了解其對地產商的借貸規模，並估計金管局或會透過提高銀行對地產商貸款的風險加權資產水平，間接遏抑地產商高成數按揭等活動。

金管局發言人回應，若地產發展商提供的高成數按揭繼續迅速增長，銀行借予發展商所面對的潛在風險會相應增加。該局將繼續與銀行業保持溝通，有需要時會進一步收集資料，研究有否需要，及如有需要，如何加強銀行的風險管理。

張建生指出，香港的大型地產發展商透過多種渠道如銀團貸款、雙邊借貸或發行債券等融資，而大型發展商的借貸比率較低，難以得悉其提供高成數按揭的資金是否直接或間接來自銀行。金管局希望收集資料以了解整體發展商的借貸情況，但難憑着個別銀行的資料得出明確推論。

另外，經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓認為，近期新盤以中小型單位為主，銀碼較細，高成數按揭未必適用，預料高成數按揭只屬短期促銷策略，　下半年未必再推九成或以上的高成數按揭。

對於不良貸款中介情況日趨嚴重，劉圓圓指出，該行今年接到約150名苦主求助，平均每宗個案涉資200萬元，並已於7月中與財經事務及庫務局開會，建議政府成立按揭中介登記制度，並促請政府成立小組跟進，長遠立法打擊不法之徒。

9 Aug 2016

信報

樓按戰升溫 渣打推全期H加1.5厘

樓按戰升溫 渣打推全期H加1.5厘
貸款額400萬起 低於其他大銀行

本港年內啟動加息機會不大，再有大型銀行加入低息按揭戰。消息指渣打銀行將H按（HIBOR PLAN）息口調低至全期H加1.5厘（實質供樓利率1.75厘），比其他大銀行更優惠，貸款額最低400萬元。

優惠暫批予特選新盤客戶

英國落實脫歐，美國加息預期降溫，香港可望維持低息環境，1個月銀行同業拆息利率（HIBOR RATE）亦由0.27厘回復至0.25厘穩定水平，有助銀行部署搶佔按揭市場。繼滙豐、中銀（02388）等大型銀行為特選客戶提供H按計劃息口至最低H加1.5厘後，貸款額分別最少1,000萬及500萬元。渣打銀行傳為個別客戶推出H加1.5厘按揭計劃，貸款額較前兩者略低，只需超過400萬元，與部分提供相同優惠的中小型銀行按額限制一樣。據悉，現時只為貸款高的特選新盤客戶批用上述低息。

7行承造計劃 料成新趨勢

銀行業界人士透露，市場上現時已有約7間銀行承造全期低至H加1.5厘按揭計劃，由於現時銀行體系結餘逾3,000億元，加息步伐放緩，按揭貸款產品相對較其他無抵押貨款風險低，銀行若於調整息口前，經過慎重評估風險及推行前取得金管局同意下，有機會成為新趨勢。

綜合現時市場上按揭計劃，推出新的H加1.5厘計劃，暫不包括高息存款掛鈎戶口，利息支出雖較選用最優惠利率（P按）及定息計劃低出約5%至25%不等（見表），但P按及定息計劃大多配有存款掛鈎戶口（存款上限為貸款額50%），利息收入因應個別銀行可選擇直扣本金或額外供款，變相實際可節省部分利息開支，並替客戶儲蓄，市民可考慮個人消費習慣選用。

撰文:

鍾綺敏

12 July 2016

經濟日報

今日地產新聞摘要2016年7月12日

今日地產新聞摘要2016年7月12日

【明報】指，丁地轉名始知違例，原居民責律師出錯。現時新界原居民所持土地若獲建屋牌照（俗稱丁地），在建成丁屋前，一般禁止出售或轉讓。一名大嶼山原居民7年前委託律師行將名下10幅土地、包括一幅未興建丁屋的丁地轉名至其子女。事主稱，律師行疑未指出相關法律風險或另作申請便為他做轉名，結果收到地政總署通知指丁地轉讓違反建屋牌照條款。事主分別向律師行及地政總署尋求解決方案，糾纏3年仍未解決。

【蘋果日報】說，騙貸不斷，財仔擬業內監管，將夥環聯推中介認證課程。近年吸血中介騙貸款案件不絕，惟政府拒絕立法監管貸款中介，迫財務公司推業內監管！由易還財務（8079）牽頭、120間小型財務公司組成的香港財務專業協會（PLA）將會與信貸資料庫環聯簽署合作協議，推財務中介認證課程，並冀實行業內自律監管。

【信報】謂，樓按爭奪戰，最低H+1.5厘。樓按貸款市場的熾熱競爭升溫，包括3家發鈔銀行及工銀亞洲等多家機構，均提供低至同業拆息（HIBOR）+1.5厘的按揭息率，其中工銀亞洲最低貸款額僅400萬元。有報道指渣打的貸款額亦可低至400萬元。市場人士指出，一直有銀行提供上述的低息按揭，但多會低調進行，主要是按客戶情況酌情審批，獲批個案不算普遍。

【晴報】報導，全球大城市首季樓價，港跌5％。國際置業顧問萊坊公布今年首季度樓價變動排行榜，涵蓋全球150個城市，當中74％城市錄得樓價上升，包括香港在內的38個城市樓價則錄得跌幅。本港今年首季樓價按年跌5％，排143位；新加坡樓價同樣跌3.1％；台北跌幅更大，首季跌8.2％，排149位。

【文匯報】報導，旺角巨舖劈租四成，百老匯棄續租，蔡志明500萬減至298萬。零售不景持續拖累核心街舖市道，市場陸續出現減租個案，月前百老匯電器放棄續租旺角亞皆老街巨舖後，業主狠劈四成放租，月租由500萬元減至298萬元，較百老匯現時400萬元的月租更低25.5%。上址為旺角亞皆老街73至81號宏安大廈地下至4樓，地舖面積約4,384方呎，一至四樓每層面積約5,158方呎，總面積共約25,016方呎，以叫租計算平均呎租約119元。

【東方日報】指，PARKYOHO1C入場費313萬。樓市回暖引爆上車新盤大混戰。新地（00016）元朗錦田北PARKYOHO1C期昨極速開價，首推50伙價單平均呎價為12,188元，折實平均呎價10,847元，開放式戶入場費僅約313萬元，昨起開放現樓及收票，連同1B期加推52伙最快下周一發售。另信置（00083）西貢逸瓏海滙昨起開放示範單位及收票，而百利保（00617）長沙灣尚都亦加推50伙。

【星島日報】指，麗新短期連推兩盤，將軍澳藍塘傲矚目。市況回穩，發展商推盤更見積極，麗新將有兩盤短期內連環推出，其中「重頭戲」為與商人郭炳湘合作發展的將軍澳南藍塘傲，除位置臨海外，單位間隔多元，涉及分層及洋房項目，力吸各路客源，最快9月開售，同系馬頭角喜築主打中小戶，最快本月以貼市價搶灘。

中型住宅銀主盤為何突然增加

中型住宅銀主盤為何突然增加

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2016年7月11日

　　最近銀主盤拍賣的數目不但增加，而且不尋常，不少1至3千萬元的住宅單位變成銀主盤，理論上那些單位業主應該已經有相當成就，否則，都不會擁有一個3千萬元單位，其實，這亦是非常可悲的事，那些業主有部份是廠商或者做中港業務生意，或多或少都有參與人民幣累積期權投資，在去年8月，人民幣突然貶值，連累那些投資者損失慘重，有部份立刻變成負資產者，但銀行並没有立刻截數，容許投資者繼續完成合約，就算銀行截數，都會與投資者商討一個還款時間表，但這亦只不過是一個治標辦法，那些業主在每月籌集資金亦相當吃力，最後，惟有向財務公司借錢，倘若在到期時未能清還，他們擁有的物業就會變成銀主盤，那些銀主盤其實借貸的成數不高，在清還財務公司欠債後還有一筆相當大款項歸還原業主。

　　另外有一些業主並没有參與累積期權投資，是正正當當做生意，但奈何經濟環境日漸轉壞，或者是他們做生意的手法過份進取，雖然，他們亦有一些物業，但礙於監管條例，銀行借錢很難超越上限，況且，銀行亦是好天遮，就算沒有監管，銀行亦不會輕易批出貸款，結果又是求助財務公司，如果生意未能轉好，到期未能清還，他們的物業亦會變成銀主盤。

　　有人歸咎金管局未能放寛貸款，我認為這不會是主要原因，而是香港經濟轉壞，令不少生意人遭受損失，或者是那些業主投資過份進取，遇上突變就無法應付，金管局在過去幾年收緊按揭，直接間接都令到很多人不敢胡亂投資，否則的話，今日可能會出現更多銀主盤，不過，如果能夠在適當時候放寬按揭，令到那些擁有一定數量物業的生意人，可以從銀行得到貸款而毋需求助財務公司，銀主盤數目亦不會快速增長，但最後都是要香港經濟環境轉好，生意轉虧為盈，中型住宅至豪宅的銀主盤數量才會降低。

【生意難做】銀行按揭戰升溫 滙豐中銀按息低見H+1.5厘

【生意難做】銀行按揭戰升溫 滙豐中銀按息低見H+1.5厘 http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20160710&s=7015342&a=55341548

建期即供 各有利弊

建期即供 各有利弊

今年新盤繼續成樓市焦點，付款方法繁多，財務安排層出不窮，除了高成數一按二按，亦有不同名目貸款配套如免供免息貸款、前期貸款、換樓過渡貸款、首期貸款、120%貸款，力求財務方案多元化，迎合各式其適的客戶需要，有利於吸納不同客源。

新盤付款方法大致上分為建期和即供兩大類別，建築期付款方法（Stage Payment Plan）一般適用於未落成之樓花盤，買家無需即時支付樓價全數，只需支付指定臨時訂及大訂（多為樓價之10%至15%），便可待至樓宇落成時才支付樓價尾數完成交易。另一款是即供付款方法（Cash Payment Plan），買家支付訂金後，需於指定限期內（一般是90天至180天）支付樓價尾數完成交易。

建期彈性高 方便調配資金

新盤建期付款方法特點在於特長交易期，自從預售樓花期延至30個月，不少新盤樓花期長逾一年至逾兩年不等，坊間有所謂「一成訂金睇到尾」，即是買家只要拿得出少少訂金便可先入市，方便視乎樓市發展部署投資決定；尤其以往沒有額外印花稅限制，建期付款很受投資者歡迎，升市時，樓花更成為本小利大的投資工具，以低成本入市，樓價漲升後便在交易期內轉售圖利。在現行稅制下，短期轉售物業成本大大提高，基本上投資者已消失於市場。然而，建期方法仍有其高度彈性的優勢，由於樓花未可入住，換樓客需繼續住於原有居所，那麼租轉買的用家選用建期可避免在樓花期內同時負擔租金及新居供樓金額，換樓客亦無需同時供付兩層樓。

相反如果換樓客選用即供方法，在供付原有居所的同時，亦申請另一樓花單位上會，除了需負擔兩項供樓開支，銀行會視樓花單位為第二套房按揭，兩單位之供款佔入息比率上限即由50%降至40%，再要通過利息加3厘之壓力測試，那麼買家上會困難度便大幅增加了。再者，即使買家購買樓花單位作將來換樓自用，但礙於買家仍居住於原有居所，難以確定買入之樓花單位是自用或投資，買家或需向銀行詳加解說才可獲接納以自用物業計算按揭成數。而對於投資者來說，樓花期內未可出租單位，故未有租金回報可言，如待現樓階段才上會，便可以租金抵銷按息支出。除了上述，建期付款方法亦方便買家有充裕時間調配資金完成交易。

即供享高折扣 不怕估價不足

然而，建期付款方法有利固然亦有弊，一般而言，發展商賣樓是較希望買家選用即供計劃，讓資金回籠速度加快，故此一般而言，選用即供付款方法的樓價折扣最多，選用建期方法的樓價折讓則較少。現時新盤即供與建期的折扣差距多達樓價之1%至5%，個別更高達6%至10%，買家可比較不同付款方法的折實價以及自身狀況作決定。此外，建期買家需承擔未來若樓價下跌將帶來估價不足的風險，由於樓花期可長逾兩年，期內樓價有機會已經歷調整，若然樓宇接近落成時，樓價已較買入單位時顯著回落，有關單位或會出現估價不足的情況，從而導致買家未能獲銀行批足按揭成數，買家便需要補付首期差額才可成功完成交易。

至於新盤即供付款方法，好處正正是沒有上述建期方法之弊處，選用即供期方法普遍可享獲最高的樓價折扣，買家需要即時申請上會承造樓花按揭，在一般情況下，有關單位較易獲銀行估足價。另一方面，即供期的弊處是買入樓花之買家未能入住單位或出租單位，便需承擔供樓開支。但很多時，當處於低息期，即供付款方法很受長綫用家歡迎，因為息率有周期性，有機會上落，用家或希望把握低息周期供樓。

8 July 2016

經濟日報

【越借越多】經絡：45%客借七成以上樓按 創新高

【越借越多】經絡：45%客借七成以上樓按 創新高 http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20160627&s=7015342&a=55283923

滙豐按揭反擊戰 趕加息前搶客

滙豐按揭反擊戰 趕加息前搶客
推H按存款掛鈎計劃 增轉介佣金

美國加息預期升溫，龍頭滙豐銀行出招反擊，為H按（HIBOR，即銀行同業拆息，昨日1個月拆息為0.23厘）客戶新增存款掛鈎計劃，息口H加1.6厘（即1.83厘），並增轉介佣金，搶於加息前吸優質新盤客。

據金管局最新住宅按揭統計顯示，4月份選擇H按比例為84.2%，按月升8.1%，創9個月新高，新申請按揭宗數亦增18%。

H加1.6厘 看齊渣打中銀

有銀行業人士透露，滙豐昨日新增H按存款掛鈎優惠計劃吸客。貸款額最低100萬元，按息可達H加1.6厘（實際供款利率即1.83厘），兼享同利息即1.83厘的高息存款戶口，與其他大型銀行渣打及中銀（02388），同類計劃條件看齊。

事實上，各大銀行今年2月掀起減息戰，讓按揭市佔率排名改變。滙豐3月份樓花及現樓按揭市佔率均列亞軍，僅佔22.8%及18.3%。其中樓花按揭比率更按月大跌5個百分點，錯失榜首之位。業界認為，滙豐推出新計劃適用於新盤、二手及轉按客戶，同時沿用P按（最優惠利率）存款掛鈎計劃，是務求吸納各方客源。

同時，為搶佔新盤按揭市場，滙豐增加代理轉介按揭佣金，包括原定不設上限的按揭額0.2%佣金，額外獎金加至900元，較之前500元，大增8成。

首年收息2.7萬 相等兩月供款

市場現行多種H按計劃，本報將其中兩類最優惠計劃與上述作比較（包括情況一為H加1.5厘、實際供款率1.73厘；及情況二為首年定息1.8厘，兩者均不設存款掛鈎戶口）。

假設物業貸款額為300萬元，以還款期25年計算，使用滙豐新H按掛鈎計劃，首年按息支出約149,616元，分別較情況一及情況二高出1,716元及516元（詳見表）。

但選用滙豐存款掛鈎戶口首年可獲約2.7萬元利息收入，相等於約2個月供款金額，較其餘兩類計劃更實惠。

觀乎近期美國加息預期升溫，本港1個月銀行同業拆息昨升至0.23厘，前日（5月31日）一度高至0.24厘，較月內平均0.21至0.22厘有上升趨勢，為近2個半月以來高位。換言之，與按息掛鈎存款戶口利息收入將會增加，客戶可以取得更大優惠。

但留意的是，現時市場設兩類存款掛鈎產品，分別為將利息撥作扣除供樓開支，及客戶須提取額外使用，滙豐新計劃則屬後者。

加上，計及存款戶口設貸款額50%上限，供款時間愈長，息除本減下，每年戶口收息將會遞減。

2 June 2016
經濟日報

物業成交急挫 經絡籲寬印花稅

物業成交急挫 經絡籲寬印花稅

【本報訊】經絡按揭指，今年首季（截至2月底止），整體物業註冊量平均每月錄得2,953宗，創28年同期新低。公司首席經濟分析師劉圓圓認為，應放寬印花稅及壓力測試，協助用家上車。

按貸2月僅4869申請 近18年低

另外，據經絡按揭資料，今年2月按揭貸款申請僅4,869宗，按月少1,571宗，屬1998年6月以來近18年新低。

有見物業註冊量及按揭申請急跌，劉圓圓指，現首次置業或樓換樓人士購買低於200萬元物業印花稅為100元。而上月近6成買家購買少於500萬元物業，故建議可將200萬元界綫擴展至500萬元以下物業。

另外美國加息步伐緩慢，估計本港今年最多加息0.25厘至0.5厘，可將壓力測試由現時3厘收窄至2厘，按揭門檻相對降低，讓更多用家可承造按揭。

劉圓圓續指，按揭措施為市民置業重要因素，近期銀行及發展商分別以低息及高成數按揭搶佔市場，冀望放寬建議可讓物業註冊量回至約4,000宗健康水平，避免按揭市場步向萎縮。

27 April 2016

經濟日報

細銀行參戰 樓按低息H加1.5厘

細銀行參戰 樓按低息H加1.5厘
保留優惠現金回贈 吸納豪宅客

銀行減按息戰加劇，繼東亞銀行（00023）後，再有中小型銀行把H按（即HIBOR銀行同業拆息計價，昨一個月H為0.23厘）調低至H加1.5厘，實質利率減至1.73厘。

市場人士指出，近日銀行職員頻頻到不同地產代理分行聯絡前綫代理，講解目前銀行按揭息率走勢，及推出不同的短期獎勵計劃，刺激前綫代理的積極性。

個別急於追趕業績的銀行職員甚至推出低息按揭方案搶客，例如一間規模較細的銀行，近日向港島南區的地產代理推介全新H案，首3個月H加1.5厘，實質利率減至1.73厘，跌穿1.8厘；第4個月起全期H加1.6厘，其他優惠例如1%現金回贈及鎖息上限為P減3.1厘不變。不過，貸款金額則須高於1,000萬元，主要吸納豪宅客戶群。

13銀行 推全期H加1.6厘

值得一提的是，目前已有兩間中型銀行提供H加1.5厘的的低按揭，而提供全期H加1.6厘（實質按息1.83厘）的銀行達13間（當中3至4間能提供高息存款掛鈎戶口），較上月底增加4間，可見減息戰持續蔓延。

業界人士指出，豪宅項目按揭成數最多為5成，以目前的樓價走勢，相信比中小型住宅更加穩陣，反映銀行的風險評估仍然保守。其次，相關銀行只是個別分行推出相關優惠，相信不會進一步刺激其他銀行跟隨減息。

中銀滙豐 推居屋客現金回贈

事實上，近月銀行搶按戰不斷升溫，其中綠表（未補地價）居屋便是另一個主要戰場，例如渣打銀行為居屋買家提供全期H加1.6厘低息按揭，與私樓睇齊。

中銀香港（02388）及滙豐銀行甚至為綠表居屋客提供高達8,000至10,000元的額外現金回贈，較私樓市場目前最高的1,500元高出5倍。

工商舖按揭 銀行增資源搶奪

另外，業界人士指出，新一批白居二名額於1月中開始入市，綠表公、居市場明顯轉活，故刺激銀行增加資源爭搶該批客源。

另外，一向平靜的工商舖按揭市場，近期銀行也增加資源搶奪，例如永隆銀行為舖位買家提供H加1.8厘（實質按息2.03厘）的超低息按揭優惠；而東亞銀行則為舖位買家提供最高1.5萬元信用卡免找數額外回贈優惠，較該行於住宅市場提供的1,500元高9倍。渣打銀行則把高息存款掛鈎優惠伸延至商舖市場，存款息率2.53厘。反映銀行搶按戰持續擴大至不同戰綫。

撰文:

黎煥成

7 April 2016

經濟日報