銀行按揭方案不一 抓緊轉按時機

過去十年，按揭市場都集中在以港元拆息為基準的H按，而且利率非常相近。今年進入加息周期，但銀行按揭方案可算是五花八門，單單以H按為例，雖然各間銀行都是H+1.3%，但不同按揭方案封頂利率各有不同，高低位相差多達50點子，業主大可以尋寶。

以往按揭市場遊戲規則，通常是由大型銀行帶頭加息或減息，然後其他中小型銀行跟隨，按揭利率一般非常相近，分別只是在現金回贈率及其他優惠。

今天有銀行按揭業務採取差異化策略，對買樓申請按揭人士未嘗不是好事，畢竟最高息和最低息相差50點子，每100萬元貸款額每月供款可以相差272元，500萬元貸款額則相差千餘元，業主可以貨比三家，選擇最好的銀行。

對有意轉按的業主而言，這項市場變化顯得更重要。兩年前買樓按揭計劃一般都是H+1.3%、封頂利率為最優惠利率（P）減2.5%（或俗稱「大P」減2.75%），如果今天業主成功找到銀行提供這些按揭計劃，大可以轉按賺取現金回贈。

目前銀行一般現金回贈率都在2%以上，500萬元貸款額「轉一轉」可獲10萬元現金；如果物業估價仍然有水位，甚至可以順道套現，然後把資金放入較高息的定期存款，賺取可觀息差。現時1年期以上定期存款利率接近5厘，但按息仍然是3厘左右，轉按套現可以無風險賺取2厘息差。

銀行平均資金成本仍低

很多人會好奇：「現時按揭利率比定期存款利率還低，銀行會否蝕本？」首先，個別銀行推出較低按揭利率僅是市場推廣策略，相信只會存在一段短時間；其次是雖然港元拆息不斷上升，資金成本上漲，但銀行活期存款利率仍然接近零息。

在經濟不景氣下，市場貸款需求低迷，那些活期存款未必能完全借出，銀行索性以平息借給按揭申請人，藉此吸納新客戶「進駐」該銀行，好過資金閒置而未有採取任何動作。

另一方面，如果將活期存款利率、定期存款利率、銀行拆息等加權平均計算，銀行平均資金成本未必會太高，仍然有空間應付目前低按揭利率。

近期樓價下跌幅度約10%至15%，形成整體貸款額相應萎縮近15%，加上樓市交投淡靜，加息其實對銀行業務無甚幫助。當有一天銀行開始要調升活期存款利率時，才是真正意味着低按息環境告一段落，屆時按揭利率上升速度便會加快，故此現時是難得的轉按時機。

經濟日報

4 Dec 2022