新盤付款辦法 各有利弊
撰文:劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師
欄名:樓市講場
新盤密鑼緊鼓推出，持續吸納市場購買力，從金管局數據可見，今年首7個月新批按揭貸款額累計錄得$1,916億，較去年同期的$1,478億增加約三成，當中涉及一手按揭貸款額達$207億，按年增幅達29%。至於二手按揭額雖然錄得$1,065億，但按年升幅只有23%，可見一手物業明顯跑贏大市。
由於買家注意力集中一手市場，加上年底前不乏新盤已屆入伙期，涉及單位數以千計，筆者相信年底前將會是該批新盤上會的高峰期。現時的新盤按揭選擇多元化，發展商為配合項目銷售，所提供的付款方式亦層出不窮，視乎以現樓形式或樓花形式推售，當中以樓花的付款選擇較多，大致上可分為「即供付款」及「建築期付款」，兩者各有利弊。
「即供」：八成買家選用 鎖定低息期供款
首先「即供付款」，顧名思義是業主購買物業後即時申請按揭上會，並可以選擇市場上最優惠的按揭產品，舉例現時按揭市場主流的H按計劃，有超過八成半業主使用，按息可低至H+1.7%，以9月16日銀行公會布之1個月同業拆息0.24厘計算，H按實際利率為1.94%，而且不論項目是現樓或樓花亦可採用。
與此同時，按揭貸款額基本上以最新物業估值及根據最新金管局指引計算，現時新盤甚少出現物業估價不足情況，舉例一個價值$600萬，首次置業人士可申請按揭保險，即是最高按揭成數可達八成，採用「即供付款」及H按計劃，還款期30年，每月供款額為$17,598。由於發展商普遍會為採用「即供付款」辦法的業主提供樓價折扣優惠，折扣率由5%至10%不等，視乎物業現樓或樓花形式推售，因為樓花項目的折扣率會較高，換言之每月的實際供款額會更低，對買家而言較為划算，特別在用家市場主導下。經絡就有調查發現，近八成新盤客戶在按揭利率處於極低水平下，選擇採用「即供付款」辦法，以鎖定低息開始供款。
「建期」：樓市倘逆轉 或出現估價不足
而「建築期付款」主要是針對未落成樓花項目，以往深受投資者歡迎，究其原因，業主於樓花期內不用即時供款，只須先繳付部分首期，並待單位正式入伙時才開始供款，屆時投資者如果成功將物業放租，而租金足以抵銷每月供款，變相入市成本較「即供付款」為低。
不過值得注意，樓花期往往可長達半年至一年或以上，期間樓價可能出現變化，屆時物業估價將受影響，理論上樓價處於上升周期，甚少出現估價不足情況，然而當樓市進入逆周期，樓價向下調整，銀行為降低借貸風險，物業估價未必會過於進取，一旦物業估價不足，業主有需要籌措新資金以填補相關差價。
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19 Sep 2015
經濟日報
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