高成數按揭 先甜後苦暗藏風險

高成數按揭 先甜後苦暗藏風險

 置業家居 2018/09/15 

     

周內新盤閃電開價，同時提供「十足十」按揭計劃，發展商提供高成數按揭，但選用該計劃先決條件是要以供斷物業加按，從而借出最多相當於新樓樓價100%貸款，協助置業。

發展商推出十足十按揭其實非新鮮事，過往發展商亦曾推出120%樓價的按揭計劃，而是次推出的「十足十」按揭計劃好處在於首3年免息的定額供款，如首1年月供約$2萬，適合負擔能力較弱的買家，由於首期入市成本較低，加上父母透過物業加按，易於達成子女置業的夢想。
值得留意的是，以樓價$700萬計，採用「十足十」按揭計劃，首1年月供約$2萬，「蜜月期」內月供兩萬尚可應付，但次年已遞增五成至$3萬，而在3年的按息優惠期過後，按揭息率高達最優惠利率（P）加1厘，實際利率達6厘。粗略估算，每月供款亦會增加至$4萬餘、接近$5萬，業主又能否承受得來？
年輕人每多好勝，每每喜歡時尚物品，偶爾追名牌追求新款而透支亦不足為奇，尤其是剛出茅蘆，每月薪金萬多兩萬塊，單是個人消費已所剩無幾，父母眼見仔女不懂量入為出都會出言薄責，勸勉孩子不要先洗未來錢，否則「洗大咗」日後有排還債。
可是，現今不少父母為圓子女上車夢，卻不惜將個人老本（金錢或已供滿的單位加按）作為孩子置業的本金，更無考慮到孩子日後的負擔能力，而妄加一筆債項在其身上，其實與孩子過度消費「洗大咗」的意思無異。
一個銀仔兩面睇，「十足十」按揭的確吸引到不少供滿樓的父母加按，協助仔女上車，但上車之後仔女又能否頂得順日後驟增的供款，實在值得「兩代人」好好深思。
發展商多會依照樓盤不同特性或客源而推出獨特的供款計劃，置業人士應按自身條件選用不同方案，除高成數按揭計劃外，相信發展商亦會有較保險、穩陣的按揭計劃以供選擇，自問不是進取型的買家，千萬不要貪少許甜頭而勉強入市，否則日後騎虎難下，不僅苦了自己，更苦了父母。
bobopang@hket.com

15 Sep 2018

經濟日報

3先兆勢加P 供樓負擔比率逼70%

3先兆勢加P 供樓負擔比率逼70%

實力不足買家 料借高成數按或二按上會

 地產版 2018/09/05 

     

有銀行10年來首度上調港元儲蓄利息，為香港9月跟加息敲嚮警號。代理數字指供樓負擔比率將由現時65%，年內進一步惡化至70%的警戒水平，將創20年歷史新高。學者指，市民供樓壓力更大。

近月港元疲弱，金管局數度買入港元，香港銀行體系結餘現時已回落至760餘億元水平。在本月底美國議息前，昨有中小行10年來首度調高儲蓄息率，讓市場對銀行融資成本急劇上升再現擔憂。
加上多家銀行上月已調整樓按封頂息率，1個月拆息亦連升5日至1.66厘高位，3大先兆均反映銀行近期成本壓力愈來愈大，9月份要跟隨美國加息機會高，市民下半年將要面對更重的供樓壓力。
經絡：今年息口維持2.6厘
經絡按揭數據顯示，市民供樓負擔比率由2017年的56.4%，至今年7月份已升至65%，1年多累升8.6個百分點，為1999年以來高位。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，預計私樓家庭月入未會大增及樓價持續上升的情況下，8月份銀行上調封頂息率約10至20點子，供樓負擔比率勢必已高於65%水平。
7月二按錄306宗 按月增6成
若9月份銀行加P（最優惠利率）0.25厘，疊加效應下，相信今年內該比例勢逼近70%，將為1998年以來的20年新高，供樓壓力迫人。她預期，9月份香港加息機會大，今年本港息口可望維持約2.6厘水平，部分實力一般的準買家入市取態或轉為觀望。

另一方面，金管局最新7月份住宅按揭統計調查所見，按揭平均貸款額持續增加，7月份再多5萬元至413萬元，創有紀錄以來新高，而買家上會使用二按亦顯見增多。該月的二按貸款宗數和貸款額按月增6成，由186宗加至306宗，涉及金額則約15.62億元，佔整月批出貸款額約3.5%，較6月時的2.3%，升1.2個百分點。
中大經濟學系副教授莊太量表示，加息勢加重市民供樓負擔，但加息速度溫和，令樓市轉勢機會不大，估計更多實力一般的買家，將會借用高成數按揭或二按上會。
他認為，本港零售及旅客數字是左右經濟發展重要因素，經濟發展理想，預計下半年樓價續平穩向上。

5 Sep 2018

經濟日報