中小銀行推P減3.15厘 全港最平 實際按息2.225厘 趕下月加息前搶客

中小銀行推P減3.15厘 全港最平

實際按息2.225厘 趕下月加息前搶客

 地產版 2018/11/21 

     

銀行下月有機會再加息，據知有中小型銀行就指定客群，提供低至P減3.15厘按揭息率，實際息率2.225厘平絕全港，較大型銀行平0.15厘，趕年底目標並吸納優質客。

美國聯儲局下月加息機會高，市場普遍預期，香港銀行年底會跟隨加息0.125至0.25厘不等，多間銀行今季接連推出按揭優惠吸客。近期港元拆息回落，拆借成本壓力稍為減輕，消息指，有中小型銀行近日推出P按低息雙優惠，當中就旗下指定優越客戶群，考慮批出低至全期P減3.15厘息率，以該行現時P為5.375厘計算，實際按息為2.225厘，與一般大型銀行可提供P按最低為2.375厘對比，平約0.15厘，相信屬全港最低。
借400萬月供減300 全期慳息8.9萬
若以貸款額400萬元、供款期25年，承造息率為2.375厘按揭，業主每月供款約1.77萬元，全期利息約130.82萬元。如果成為該行優越客群，取得最低P減3.15厘供款息率，估計月供可將減少近300元，即月供1.74萬元，更可為業主全期節省約8.9萬元的利息支出。
據了解，該中小型銀行有中資背景，而要成為該行的優越客戶群，除綜合理財戶口至少超過100萬港元，同時附屬條件不少，包括要在指定期內完成兩項或以上的交叉銷售產品，如基金債券帳戶、出糧、人壽或家居保險及信用卡等服務。
此外，該行可提供低至P減3.05厘計劃，實際按息為2.325厘，仍較大行低0.05厘，據悉按揭額不可低於300萬元，相信為吸引新盤買家，新計劃保留舊有優質客戶之餘，並可開拓新客源。
有業內人士分析指，目前銀行界對借貸取態屬正面，但美國下月加息機會大，香港近期資金流走速度較去年相對加快，年底有機會跟加外，不排除明年出現追加情況，將窒礙業主買樓及轉按意慾，影響樓市氣氛。故不少銀行在第四季推優惠吸客，如增加回贈和禮券，個別中小行有意趕及年底目標，在息率上會更進取。
中介搶業績 佣金回贈客人
另一方面，近期樓市氣氛轉淡，拖累按揭宗數和金額同樣下挫，有數間小型按揭中介將部分佣金回贈給予客人，令最高現金回贈提至2.1%至2.3%不等，較傳統銀行的2%為高。
譬如有財務機構夥銀行為新盤買家提供2.1%回贈，當中約1.95%由銀行支付，餘下0.15%回贈則以禮券形式送出，亦反映按揭競爭十分激烈。

21 Nov 2018

經濟日報

高成數按揭 先甜後苦暗藏風險

高成數按揭 先甜後苦暗藏風險

 置業家居 2018/09/15 

     

周內新盤閃電開價，同時提供「十足十」按揭計劃，發展商提供高成數按揭，但選用該計劃先決條件是要以供斷物業加按，從而借出最多相當於新樓樓價100%貸款，協助置業。

發展商推出十足十按揭其實非新鮮事，過往發展商亦曾推出120%樓價的按揭計劃，而是次推出的「十足十」按揭計劃好處在於首3年免息的定額供款，如首1年月供約$2萬，適合負擔能力較弱的買家，由於首期入市成本較低，加上父母透過物業加按，易於達成子女置業的夢想。
值得留意的是，以樓價$700萬計，採用「十足十」按揭計劃，首1年月供約$2萬，「蜜月期」內月供兩萬尚可應付，但次年已遞增五成至$3萬，而在3年的按息優惠期過後，按揭息率高達最優惠利率（P）加1厘，實際利率達6厘。粗略估算，每月供款亦會增加至$4萬餘、接近$5萬，業主又能否承受得來？
年輕人每多好勝，每每喜歡時尚物品，偶爾追名牌追求新款而透支亦不足為奇，尤其是剛出茅蘆，每月薪金萬多兩萬塊，單是個人消費已所剩無幾，父母眼見仔女不懂量入為出都會出言薄責，勸勉孩子不要先洗未來錢，否則「洗大咗」日後有排還債。
可是，現今不少父母為圓子女上車夢，卻不惜將個人老本（金錢或已供滿的單位加按）作為孩子置業的本金，更無考慮到孩子日後的負擔能力，而妄加一筆債項在其身上，其實與孩子過度消費「洗大咗」的意思無異。
一個銀仔兩面睇，「十足十」按揭的確吸引到不少供滿樓的父母加按，協助仔女上車，但上車之後仔女又能否頂得順日後驟增的供款，實在值得「兩代人」好好深思。
發展商多會依照樓盤不同特性或客源而推出獨特的供款計劃，置業人士應按自身條件選用不同方案，除高成數按揭計劃外，相信發展商亦會有較保險、穩陣的按揭計劃以供選擇，自問不是進取型的買家，千萬不要貪少許甜頭而勉強入市，否則日後騎虎難下，不僅苦了自己，更苦了父母。
bobopang@hket.com

15 Sep 2018

經濟日報

3先兆勢加P 供樓負擔比率逼70%

3先兆勢加P 供樓負擔比率逼70%

實力不足買家 料借高成數按或二按上會

 地產版 2018/09/05 

     

有銀行10年來首度上調港元儲蓄利息，為香港9月跟加息敲嚮警號。代理數字指供樓負擔比率將由現時65%，年內進一步惡化至70%的警戒水平，將創20年歷史新高。學者指，市民供樓壓力更大。

近月港元疲弱，金管局數度買入港元，香港銀行體系結餘現時已回落至760餘億元水平。在本月底美國議息前，昨有中小行10年來首度調高儲蓄息率，讓市場對銀行融資成本急劇上升再現擔憂。
加上多家銀行上月已調整樓按封頂息率，1個月拆息亦連升5日至1.66厘高位，3大先兆均反映銀行近期成本壓力愈來愈大，9月份要跟隨美國加息機會高，市民下半年將要面對更重的供樓壓力。
經絡：今年息口維持2.6厘
經絡按揭數據顯示，市民供樓負擔比率由2017年的56.4%，至今年7月份已升至65%，1年多累升8.6個百分點，為1999年以來高位。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示，預計私樓家庭月入未會大增及樓價持續上升的情況下，8月份銀行上調封頂息率約10至20點子，供樓負擔比率勢必已高於65%水平。
7月二按錄306宗 按月增6成
若9月份銀行加P（最優惠利率）0.25厘，疊加效應下，相信今年內該比例勢逼近70%，將為1998年以來的20年新高，供樓壓力迫人。她預期，9月份香港加息機會大，今年本港息口可望維持約2.6厘水平，部分實力一般的準買家入市取態或轉為觀望。

另一方面，金管局最新7月份住宅按揭統計調查所見，按揭平均貸款額持續增加，7月份再多5萬元至413萬元，創有紀錄以來新高，而買家上會使用二按亦顯見增多。該月的二按貸款宗數和貸款額按月增6成，由186宗加至306宗，涉及金額則約15.62億元，佔整月批出貸款額約3.5%，較6月時的2.3%，升1.2個百分點。
中大經濟學系副教授莊太量表示，加息勢加重市民供樓負擔，但加息速度溫和，令樓市轉勢機會不大，估計更多實力一般的買家，將會借用高成數按揭或二按上會。
他認為，本港零售及旅客數字是左右經濟發展重要因素，經濟發展理想，預計下半年樓價續平穩向上。

5 Sep 2018

經濟日報

經絡按揭劉圓圓：港美息差擴闊 下半年加P機會大

經絡按揭劉圓圓：港美息差擴闊 下半年加P機會大

 置業家居 2018/08/18 

     

【專家之言】經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓認為，本港加息周期已經開始，不過市場對此已有心理準備，加上是次加幅輕微，所以上調按揭息率對樓市衝擊較輕。她亦認為，房屋供應不足導致樓價在加息情況下仍然高企，即使加息仍會「供平過租」。

劉續指，現時美國與香港的息差繼續擴闊，使下半年調升最優惠利率（P）的壓力上升。劉圓圓預計，在整體資金成本上升的情況下，9月後本港四大銀行將很大機會帶頭加息，幅度介乎20至25點子，她亦預計年底再加息一次，累計加息幅度約25至50點子。

美聯夥經絡 推按揭優惠吸客

美聯夥經絡 推按揭優惠吸客

 地產版 2018/08/14 

     

銀行加息後，代理及按揭中介推優惠吸客。美聯夥拍經絡按揭推「獎上獎按揭計劃」，按息低至P減3厘，回贈最高1.95%。

本月經美聯買入住宅的業主，或今年內向經絡按揭轉介承造按揭，按息全期可低至P減3厘（P為5.25厘，實際息率2.25厘），而首100名買家於優惠期加入「美聯會」，每位可獲贈4萬積分。其次，中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，即日至8月31日前經中原地產購入本港住宅，於12月31日前透過中原按揭成功轉介申請按揭及提取貸款，首100名可享額外購物禮券。

18 Aug 2018

經濟日報

4大行加Ｈ按息 封頂息率2.35厘 幅度溫和 冷卻樓市作用有限

4大行加Ｈ按息 封頂息率2.35厘

幅度溫和 冷卻樓市作用有限

 地產版 2018/08/09 

     

金管局「溫馨提示」下，花旗日前率先加按息及上調封頂息率，隨即掀起新一輪加按息潮，4大銀行昨傍晚起相繼公布加按息0.1至0.2厘，令市場H按封頂息率最高至2.35厘水平。

分析指，是次加息幅度溫和，紓緩銀行息差效用小，銀行下半年加P（最優惠利率）機會仍高，至於對買家心理作用多於實際供款負擔影響，冷卻樓市熾熱氣氛有限。

政府6月底推出新房策，據悉當時金管局已向銀行收集按揭息率情況，但礙於當時1個月拆息呈升勢，已有個別銀行醞釀加息及上調封頂息率，局方未能即時出手。

惟近期短期拆息利率掉頭回落，1個月拆息昨報1.35厘，7月起銀行相繼調高定存優惠吸客，令資金成本上升，且市場存在美國加息及貿易戰等不明朗因素，為提升銀行對風險管理的關注，金管局早前向部分銀行給予「溫馨提示」要求銀行加息。

花旗日前加息後，多間中小型銀行跟隨上調封頂息率，包括永隆及建行亞洲等。隨後大行中銀（02388）亦加入戰團，帶動其他大行滙豐、渣打（02888）、恒生（00011）及東亞（00023）響應，將新造按揭的H按封頂息率由2.15厘上調至2.35厘，加幅0.2厘；P按實際息率加0.1厘，至2.25厘，下周一（13日）起生效。兩日內有約7間主流銀行相繼加息。

中原按揭：下季P按比例或升

中銀表示，綜合市況及息口走勢等因素，適時調整息率，審慎管理風險，並會不時對按揭息率進行重檢；滙豐則指一向有定期檢視按揭息率，應市況作調整；另永隆發言人稱，調整主要因為資金成本上升，須提升風險管理。

以每100萬元按揭額、還款期30年計算，業主每月供款只增多約50至102元，預期對買家入市意慾及樓市影響有限。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，個別銀行P按息率牌價較H按封頂息率優惠（約0.1厘），若拆息稍後回升，預計有機會推動用家選用P按，估計下季P按比例或上升。

業內人士透露，部分中小銀行早前已有加封頂息率壓力，局方先向中小行「埋手」，讓其他行仿效，大行相信是趁機加息；是次加幅溫和未會影響未來加P步伐，今年有望加息1次。

9 Aug 2018

經濟日報

按揭戰升溫 滙豐首年定息1.68厘 另設高息存款掛鈎戶口 同業擬推定按

按揭戰升溫 滙豐首年定息1.68厘
另設高息存款掛鈎戶口 同業擬推定按

銀行按揭戰升溫，滙豐（00005）加入戰團推出定按計劃，首年定息同為1.68厘，惟加設高息存款掛鈎戶口，而市場上亦有其他銀行醞釀推出定按計劃。

為增加按揭計劃吸引力，自今年初渣打（02888）推出定息按揭計劃後，陸續有多間銀行跟隨推出，以首1至2年較低息的定按吸引業主選用。隨着上周中銀（02388）推出兩個分別定息1年及2年的按揭計劃後，在按揭業務競爭激烈的對手滙豐昨日出招回應。

次年起按息 H加1.3厘

據滙豐公布定息按揭計劃，首年定息1.68厘，與中銀、渣打等看齊，次年起則為H加1.3厘（拆息，Hibor），鎖息上限為P減2.85厘（最優息利息，Prime），息率安排與市場上主流定按計劃相近，罰息期2年，現金回贈1.7%，貸款額100萬元起，上限為1,000萬元，將於本周五（14日）起接受申請。

假設貸款額約400萬元、還款期為30年為例，滙豐定息計劃首年月供約1.4萬元，全年還款額約17萬元，相較市場流行的H按計劃、息率H加1.3厘（截至上周五一個月拆息為0.78厘，實際利率2.08厘），全年還款額約18萬元，業主首年省息約1萬元。

投資現契加按 亦適用

滙豐推出定按計劃優勢在於貸款額300萬元以上，即可同時選用高息存款掛鈎戶口，而中銀、渣打則無此安排，至於工銀亞洲及華僑永亨雖然亦有提供存款掛鈎戶口，但按息條款則略為不同。

滙豐未有仿效渣打、東亞（00023）規定計劃須為自住、首置客，明言投資以至現契加按亦可適用。滙豐零售銀行業務主管欣格雷指，該行定期檢討旗下產品，定按為市場提供另一選擇，助置業人士買樓、換樓和轉按。

隨着滙豐加入戰團，市場上活躍按揭業務的銀行之一，僅餘恒生（00011）、花旗等尚未推出定按計劃。據悉，該兩間銀行亦正研究跟隨推出定按，以免客戶流失至其他銀行。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，現時定按在年期、針對對象等等環節五花八門，業主申請前宜貨比三家，又預期隨着大行加推定按計劃，將會吸引更多買家選用，定按佔市場比例將有所上升。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，隨着更多銀行推出定按產單，相信定按比例將顯著上升，勢破歷史新高。

撰文:

余敏欽

12 Feb 2018

經濟日報

按揭戰升溫 大額低息樓按P減1厘

按揭戰升溫 大額低息樓按P減1厘

按揭戰升溫，財務公司爭相推出免壓測低息按揭貸款、換樓過渡性貸款吸客，其中低息貸款更針對大額市場，貸款額最高可達3,500萬元，息率全期P減1厘。

免壓測最多借7成 上限3500萬

財務公司及地產代理加入搶按戰，推出低息按揭貸款計劃及換樓過渡性貸款計劃。中原按揭及經絡按揭昨日均宣布，即日起可為買家轉介，由財務公司提供的低息按揭計劃，最多可借樓價7成，最高貸款金額為3,500萬元以下，息率低至全期P減1厘（P為5.25厘，即實際按息為4.25厘），貸款年期最長25年，兼免壓力測試，惟須根據借款人的還款能力等審批按揭。

根據現時金管局規定物業作自住用途，現時樓價700萬至1,000萬以下之物業按揭成數最高6成（按揭額上限：500萬元），1,000萬或以上物業只承造5成，故上述財務公司的貸款方案，所須首期明顯較少，且免壓力測試，較銀行較為彈性，不過利率比銀行略高。

除此之外，中原財務董事總經理梁理中亦指，政府早前放寬樓換樓退稅期限，有見及此，旗下中原財務推出換樓過渡性貸款方案，以針對二手換樓客市場，最高貸款成數為7成，惟最高貸款金額為900萬元，條件更為彈性，毋須壓力測試及入息審查。息率方面，首3個月為P減1厘（P為5.25厘），第4至6個月為P加1厘，第7至9個月為P加3厘，其後則為P加5厘，亦即後期息口最高見10.25厘（詳見另文分析--換樓貸款 按息遞增要留神）。

換樓過渡性貸款 最高借900萬

他續說，上述計劃可幫助買家以較低首期換樓，且審批上較有彈性，又認為計劃屬過渡性貸款性質，相信承按人日後會轉按予銀行，重新享受低息。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，申請者購買物業須為中原城市領先指數成分屋苑，若非成分屋苑可作額外審批，他相信計劃可進一步加快二手物業流轉量。

另一方面，恒生銀行（00011）昨亦宣布推出1年期定息按揭優惠，首年定息1.68厘，其後為全期H加1.3厘，鎖息上限為P減2.85厘（P為5厘），貸款額為100萬至1,000萬元，還款期長達30年。

撰文:

梁振鋒

13 Feb 2018

拆息回落 滙豐按息最低H加1.25厘或帶動其他銀行減息 搶按戰升溫

拆息回落 滙豐按息最低H加1.25厘或帶動其他銀行減息 搶按戰升溫

 地產版 今日 

     

同業拆息回落，銀行按揭焦點轉回H按市場，繼個別銀行下調H按息率後，大行滙豐亦將大額千萬元貸款的息率，調低至H加1.25厘起，回贈最高仍為1.8%，實際息率可低於2厘。

業界料，短期將帶動其他銀行跟隨就H按減息，新一輪搶按戰加快升溫。

銀行體系結餘充裕，1個月銀行同業拆息由年初高位約1.2厘，回落至0.71厘低水平。參考目前市場上一般提供低至H加1.26至1.28厘息率，實際息率介乎1.97厘至1.99厘，低於封頂鎖息2.15厘，H按優勢重現。

故此有個別中小型銀行調低H按息率，當中花旗上周就800萬元以上的大額樓按，最低H按息率由1.27厘減至1.25厘吸客，現金回贈個別可批出最高不多於1.9%。

貸款門檻逾千萬 息率低於2厘

消息指，大行滙豐亦隨即跟隨減息，H按全期息率可低至H加1.25厘，貸款門檻逾1,000萬元，實際供樓利率可低於2厘﹔個別優質客戶貸款逾300萬元樓按，亦可酌情考慮批出低至H加1.26厘息口，不過回贈維持最高1.8%。

而另一大行中銀（02388），據悉目前為逾800萬元樓按，可造H按息率最低H加1.26厘。

現時市場主流銀行均採用銀行同業拆息利率為基礎（個別如華僑永亨、大新則兼用獨立及同業拆息作雙參考），不過滙豐為龍頭大行，存款資金流量大，該行及同系恒生（00011）是採用獨立的拆息利率，一般較同業拆息可低約0.1厘至0.3厘。因此，是次滙豐將H按息率調低至H加1.25厘起，相信可屬全城最平H按。

業界料 長遠減息空間不大

經絡按揭首席副總裁劉圓圓表示，龍頭銀行積極搶按揭生意，近幾月四大銀行市佔穩佔整體逾6成水平，相信將有更多銀行跟隨推出同等拆息計劃，然而美國或加快加息步伐，本港年內有機會跟隨加息，預計定息使用率仍會高企。

有銀行業界人士認為，大行再次帶頭就H按減息，估計中小型銀行會進一步上調現金回贈比率，以保持競爭力，搶按戰提速升溫，惟長遠H按減息空間不大。

5 Mar 2018

經濟日報

渣打推港人首置定按 首年1.68厘 攻上車客 全港最平料掀定按爭奪戰

渣打推港人首置定按 首年1.68厘
攻上車客 全港最平料掀定按爭奪戰

樓價高企，上車難，大型銀行渣打針對港人首置上車，新推出兩年定息按揭，首年1.68厘、次年2.15厘，為全港最平，料帶動其他銀行轉攻定按市場。

市場關注政府會否放寬首置上車人士的按揭成數，有銀行隨即針對首置港人（貸款人於申按時未持有任何本港住宅物業），推出低息定按計劃。渣打昨新推出的兩年定息計劃，首年1.68厘，次年2.15厘，其後低至H加1.3厘（按昨天1個月拆息0.94厘計，實際息率2.24厘），現金回贈最高1.7%，貸款額只需逾100萬元，屬全港最平。

物業800萬元內 必須自住

不過，該定按計劃有多項設限條款，第一，貸款人必須為香港永久性居民；其次，貸款人在申請樓按時，未持有任何本港住宅物業；第三，按揭物業須作自住用途，並以書面聲明確認；第四，按揭物業的業主必須為貸款人。換言之，若要獲銀行批出該定按計劃，須為首置港人自用。

另外，按揭物業價格須低於800萬元或以下，並只適用於一手及二手的新造買賣物業的申請。現時樓價向上，新盤入場價動輒600萬元起，相信渣打是次新推的首年1.68厘定按計劃，是主攻上車客源。

參考現時市場上一般H按計劃，最低為全期H加1.27厘，惟實際息率已觸及封頂息率，故此供樓息率普遍已達2.15厘，較上述定按計劃所提供的首年息率，高出0.47厘。假設業主貸款800萬元、還款期30年，採用該定按的首年利率支出，可較H按節省約3.72萬元，並可減少約3%全期利息支出。

港息或隨美息升 置業須計數

渣打大中華、北亞地區及香港個人金融業務董事總經理暨存款、按揭業務及客群管理部主管王維憲表示，由於美國進入加息周期，相信拆息難以大幅向下，預期美國今年上半年會加息兩次。港息始終會追隨美息向上，建議置業人士作好預算。

另外，代理中原夥中原按揭，美聯則夥經絡按揭，昨分別推出首年定息1.68厘定按，和全期低至H加1.27厘按揭。

利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣認為，相信有更多銀行，尤以中小型銀行會加快相繼出按揭優惠，以保競爭力。

而現時主力推定按的東亞（00023）及華僑永亨均表示，會密切留意市場情況，考慮研究新計劃。另華僑永亨發言人指，預期至今年底，1個月拆息將至1.4厘水平，而銀行業競爭加大，有可能阻礙銀行啟動加息。

撰文:

鍾綺敏

11 Jan 2018

經濟日報