先美下月出手 提醒「息魔」臨近

先美下月出手 提醒「息魔」臨近

美國下月第四度加息預期升溫，惟美國未加，香港銀行先加息10點子（0.1厘），實質對市民供樓影響不大，反以姿態居多，並為長期低息環境敲響警號。

儲局累計加息3次 港沒跟

美國自2015年12月首次啟動加息後，陸續於2016月年12月及今年3月分別加息，累計3次，幅度有0.75厘。不過本港目前尚未加息之餘，反觀1個月銀行同業拆息利率（HIBOR），由美國首次加息後的0.225厘，僅升至昨日0.355厘。

雖然期內拆息稍為波動，但實際拆息升幅只有約0.13厘，港美息差持續維持約0.6厘水平。

加上聯儲局早前暗示今年底計劃「縮表」，將會導致港美息率拉闊，有機會加快推動本港的加息步伐。種種因素下，財政司司長陳茂波亦不只一次提醒置業人士，美國加息周期開始後，樓市將有所調整，必須量力而為，小心風險管理。

但言猶在耳，樓市氣氛向上，銀行「水浸」，為吸客不斷減息，去年由H加1.7厘調低至H加1.28厘，供款利率僅1.7厘至1.8厘水平，亦毋須擔心不會批出按揭之下，不少市民願意高追入市。縱然政府及金管局月內連環推出辣招調控樓市，樓市氣氛未見明顯冷卻，多個新盤錄高倍數超額登記，二手亦屢破頂。

然而銀行付諸行動加按息響起警號，正好顯示出招成效之餘，亦能提醒市民，本港低息環境不是長期，加息正步步逼近。故此是次加息亦相當溫和，即使加息10點子，每100萬元貸款額計，月供只增多50餘元，對市民供樓負擔影響有限。

撰文:

鍾綺敏

27 May 2017

經濟日報

H按借500萬 每月多供約300元

H按借500萬 每月多供約300元

大型銀行相繼調高按息，對供樓人士來說自然是壞消息，供樓負擔略為加重，以一個500萬元貸款額的單位為例，加10點子（即0.1厘），每月供款大約多300元（見上表）。

現時本港逾9成業主，都是採用H按（拆息按揭）供款計劃，以現時市面上最低按息H+1.28厘計算，假設加約10點子至H+1.4厘，按昨日一個月銀行同業拆息0.355厘計算，實際供樓利率將由1.635厘，增加至1.755厘。

供30年 全期開支增10.5萬

以一個貸款額約500萬元的物業為例，以供款年期30年計算，每月原先供款額17,594元，就會增加至17,887元，每月供款多了大約293元，幅度約1.7%；至於全期利息支出就由133.4萬元，增加約10.5萬元至143.9萬元。

如果採用P按（最優惠利率按揭）又如何？按現時P（5.25厘）減3.1厘計算，上調息口10點子即為P減3厘，實際供樓利率則由2.15厘增加至2.25厘。

以同樣一個貸款額500萬元、供款期30年的物業計算，每月供款額就由18,858元上升至19,112元，每月供款多254元，加幅為1.3%。至於全期利息支出就由178.9萬增至188萬元，多約9.1萬元。

撰文:

梁振鋒

27 May 2017

經濟日報

按證調高按保費 最多增逾1成

按證調高按保費 最多增逾1成

金管局上周收緊按揭後，香港按揭證券公司隨即上調按揭保險收費，即9成按揭用家實質多付1.15萬元保費，增幅逾1成，料對部分有擔保在身的借款人構成影響。

金管局上周加辣，樓價少於600萬元的首置用家，維持最高可造8成按揭。不過，按證亦同步提高按保收費，當中浮息按揭按保收費，視乎按揭年期，一次付清的收費由貸款額佔比的1.15%至4.35%，提高至1.2%至4.6%水平，升0.05至0.32個百分點，按揭成數愈高，保費亦愈高，用家須付的保費將增多4%至14%不等。

以物業樓價400萬元為例，用家借足9成，貸款額360萬元，若還款期為30年、一次付清原先保費為貸款額的4.35%，即15.66萬元，但現時升至4.6%，保費加至16.56萬元，變相用家要繳多5.7%即9,000元保費。

假設用家借9成，選擇15年供款，一次性保費金額會由約11.45萬增至12.6萬元，多付11,520元，升幅1成。

據知，是次按證上調保費，是由於按證所擔保的銀碼比例於加辣後調高1成，成本增加下，保費亦有作調整。

例如目前用家承造9成首次單一按揭，銀行及按保分別借出6成及3成金額。但加辣後，用家即使為首置客，但持有其他按揭或擔保在身，銀行可貸金額要下調一成至5成，換言之，按保需貸出4成金額，故借貸成本亦增加，整體按揭成數維持最高9成。

利嘉閣：沒擔保在身沿用舊收費

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，沒有擔保在身的借款人則沿用舊保費計算。如有擔保在身的用家採用每期攤分形式支付保費，平均每月還款加幅少於100元，相信對用家影響輕微。

另外，目前暫未見有銀行上調按息或削減回贈優惠，但有消息透露，個別銀行向前綫暗示，小額借貸宜盡快落實，意味正考慮提高細額按揭的貸款門檻。

24 May 2017

經濟日報

舊樓難升值 樓市轉勢風險增

舊樓難升值 樓市轉勢風險增

銀行就高樓齡物業批出長供款期，買家每月供樓負擔可減輕，協助上車，但高樓齡物業涉及維修機會多，升值空間較低，一旦樓市轉勢，比起新樓，銀行借貸所冒的風險更高。

維修費用多 業主或無力承擔

近年樓價高企，市民樓按的平均按揭還款期愈來愈長，根據金管局數字，2013年住宅平均按揭年期只有300個月（25年），隨近年樓價上升，更多買家要求長還款期，今年平均按揭年期已屆317個月，即接近26.5年，2月份甚至升至318個月，創歷史高位。

銀行及按揭公司因應現況，對還款期審批作彈性修訂，讓買家可衡量個人財務狀況，要求適當還款期，輕鬆供款。

不過目前樓齡超過60年的物業，一般會被視為舊樓，隨着樓齡愈高，大廈需要進行維修及保養次數多，涉及的維修費用龐大，一旦業主無力支付，作為物業的按揭銀行，便須承擔該筆維修費用。

市區樓老化 審批須維持嚴謹

其次，當抵押物業樓齡愈大，物業價值隨之下降，假如業主財務狀況欠佳，被銀行收樓，日後銀行要轉售該物業的難度會提高，而物業的市價有機會難抵當初的借貸額，可能為銀行及按揭公司構成損失及壞帳風險。

相比起樓齡較新的物業，銀行及按證公司就借貸高樓齡物業的風險必然較高，更重要的是，隨着市區物業步向老化，將有更多物業成為舊樓，銀行有需要維持嚴謹審批及風險管理。

另外，近年父母替子女支付首期上車個案大增，早前有個別中小型銀行趁勢加設長命按揭供到85歲計劃，由於該類按揭風險同樣高，經絡按揭市場總監劉圓圓指，該計劃已被金管局叫停，現時銀行最多只接受借款人年齡加供款期至最高80歲的申請。

撰文:

鍾綺敏

12 May 2017

經濟日報

按證寬貸款門檻 供款期添彈性 老牌藍籌屋苑受惠 借足30年申請料增

按證寬貸款門檻 供款期添彈性
老牌藍籌屋苑受惠 借足30年申請料增

樓價飈升，買家紛延供樓期減負擔，香港按揭證券公司（HKMC）就高樓齡物業還款期作彈性調整，若還款期加樓齡總和逾70年，可獲豁免審批，上限維持75年。業界料對老牌藍籌屋苑買家最受惠。

自2012年起，金管局就新造按揭最長還款期設限30年，銀行就計算物業按揭的樓齡及還款年期的總和（下稱樓齡加）則不得多於75年。而一般樓齡加超過70年以上的申請，以往銀行及按證公司須作出嚴謹的特別審批（SPECIAL-APPROVAL），若物業質素一般，批出的供款期會較短，或要求調高息率。換句話，以往樓齡超過於40年的物業，要批出最長30年供款期的難度甚高。

還款期加樓齡逾70年 豁免審批

不過，隨樓市持續升溫，愈來愈多準買家傾向以借足30年還款期供款，減輕每月的供款負擔之餘，以增加通過壓力測試的成數，加上本港樓宇步向「老化」，不少市區老牌藍籌屋苑，包括美孚新邨、太古城及南豐新邨等，個別期數樓齡已屆40年以上，故此現時樓齡加逾70年的按揭申請數量增多，亦會愈趨普及。

香港按揭證券近日更新指引，將樓齡加逾70年申請須按個別審批的提示取消，但該總和的上限，維持於最高75年。按證回覆本報查詢時表示，該總和上限要求沒有放鬆，仍維持75年不變，而有關條文的刪減，是基於對按保計劃申請程序進行簡化的考慮。

有中小型銀行主管透露，目前銀行對樓齡加逾70年的個案，會按借款人財務狀況及物業質素，作恒常風險管理評估，不需另作特別嚴謹審批程序。換言之，銀行及按證公司可就高樓齡物業批出更為彈性的供款期，相信日後造最長30年還款期的樓按申請將會增多。

增5年還款期 月供可減1成

以美孚新邨一成交為例，3期低層C室本月以522萬元易手，樓齡45年，銀行及按證公司以往很大機會只會批出最長25年供款期，以承造8成按揭、息率2.15厘計算，買家的淨收入至少多於4.96萬元才符合壓力測試。不過按現時指引，物業獲批30年還款期機會增，銀行相對於買家的收入要求較為寬鬆，以上述個案計算，月入4.56萬元便可通過壓測，每月供款額亦減13%至1.58萬元。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，買家選擇長供款期成為趨勢，雖然銀行對樓齡加審批要求作彈性調整，但仍要視乎物業質素，其中以大型藍籌屋苑可獲批長年期機會較大。

撰文:

鍾綺敏

12 May 2017

經濟日報