發展商按揭Vs按保 誰更優惠？

發展商按揭Vs按保 誰更優惠？

 

元朗新盤尚悅‧方入場銀碼細，加上發展商提供最多樓價9成的一按安排，自然搶到不少上車客眼球，但若與透過按揭保險上車比較，卻未必是最相宜方案。

皆因發展商按揭優惠期過後，利率增加，供款負擔將會更為沉重。

尚悅‧方首批一半單位低於400萬元，亦即是可透過按揭保險承造最多9成按揭，但另一邊廂發展商亦提供8成半至9成的一、二按計劃，兩者之間，採用發展商按揭是否更優惠？

以是次入場單位1樓B室、192平方呎開放式戶為例，單位價單定價315.6萬元，若採用發展商提供的一、二按，最高只可享樓價4%折扣優惠，即折實售價約302.9萬元，不過二按首3年之利率為P減2厘（P為5厘，下同），亦即是以3厘計算，假設按揭年期為30年，首3年供款支出約38.5萬元。

優惠期後 發展商按息大增

相較之下，若採用傳統按保，利率為2.15厘，3年的供款僅36.6萬元，但連同按揭保險保費11.7萬元，首3年供款支出約48.3萬元，比發展商的9成按揭多約10萬元。

然而，當首3年優惠期過後，第4至5年發展商提供的按揭利率將提高至P減1厘，即4厘，兩年供樓支出將為26.8萬元，較傳統按保供款24.4萬元支出要高10%；同樣，於第6年起，按揭利率將提至P加1厘，其後每年供款採用發展商按揭將為14.6萬元，相較傳統按保每年多近2成，「小數怕長計」，供樓是長遠20、30年的事情，用家要計清楚。

借貸要求低 合短期投資者

不過，發展商所提供的按揭計劃，借貸要求較低，亦不需要壓力測試，初期二按息率亦不算偏離市場按揭太遠，對於打算持有幾年收租、博物業升值的投資者仍有吸引力。

撰文:

梁可昕

13 Dec 2017

經濟日報

有銀行推首年定息1.7厘 全城最平

有銀行推首年定息1.7厘 全城最平

美國12月將加息，近期拆息波動變化大，銀行搶攻定息按揭吸客，有銀行推出首年定息1.7厘，貸款額門檻為500萬元或以上，全城最平。

市場預期下月美國加息，發展商提速推盤，有銀行為新盤推出首年定息1.7厘的定按計劃，其後H加1.3厘起，鎖息位P減3.1厘（P為5.25厘），現金回贈最高1.7%，惟貸款額門檻須超過500萬元。

近月抽新股效應，收緊銀根，1個月拆息由10月份的0.6厘，升至昨日的0.8厘，對使用H按的業主供款壓力增加，主力定按產品的銀行取態更見積極。

拆息升 定按首年省18%利息

現時有部分銀行將H按息率下調至H加1.28厘起，以昨日1個月拆息0.8厘計算，實際供款息率為2.08厘，惟一般為逾800萬至1,000萬元以上的大額借貸。若果以貸款額500萬元、還款期25年計算，獲批H加1.28厘的業主，每月供款21,388元，首年利息支出10.25萬元，而全期淨利息支出要141.64萬元。

若採用上述首年定息1.7厘計劃，假設貸款額及還款期不變，其首年月供為20,470元、利息支出只有8.37萬元，較選用目前最平H按，首年可節省約1.88萬元或18%的利息支出。

雖然計劃從第2年起，改為H按供款，慳息效果減低，但按次年息率為H加1.3厘推算（實際供款息率即為2.1厘），每月供款額會調至21,401元，惟如期完成25年還款，所需的全期淨利息支出為140.9萬元，仍較全期H加1.28厘H按，需付利息少約0.5%（約7,328元），相信該定按暫為全城最平。

新盤趕加息前推售，銀行搶按持續激烈，適逢下月美國將加息及年結因素，業界預期今季港拆息回調空間少，估計年底前介乎0.7厘至0.85厘高水平。

趁拆息抽高，據悉該銀行本月兩度調低定按息率，除逾500萬元貸額物業可承造首年定息1.7厘外，細額樓按亦可獲批出最低首年定息1.75厘，次年起的H按息率由H加1.35厘減至H加1.3厘起，以吸納各類細價盤及豪宅客源。

保競爭力 工銀上調現金回贈

另有消息指，工銀（亞洲）新就最高現金回贈比率由1.6%加至1.7%，一手樓按息率維持低至H加1.3厘起。有銀行人士認為，近期拆息高企，主攻H按的銀行為保持競爭力，料市場將有更多銀行跟隨上調回贈優惠。

撰文:

鍾綺敏

15 Nov 2017

經濟日報

以「配對跟減」抗中小行搶客 傳中銀按息低至H+1.3厘

以「配對跟減」抗中小行搶客
傳中銀按息低至H+1.3厘
http://s.nextmedia.com/apple/a.php?i=20171025&sec_id=15307&s=0&a=20193682

買一手樓注意事項 首要過壓測

買一手樓注意事項 首要過壓測

最近有讀者來函詢問：購買一手和二手樓，作為準買家到底有甚麼需要注意？篇幅所限，今期先跟大家談談一手樓注意事項。

首先，政府為提高一手住宅物業銷售的公平及透明度，於2013年4月29日通過一手住宅物業銷售條例，所有發展商需要公布售賣住宅樓宇的實用面積，準買家可親自瀏覽官方網站srpe.gov.hk查閱。

因為一手住宅樓宇以抽籤形式進行，當出現一個不合心水的樓盤時，準買家很可能因現場氣氛高漲而草率決定，購入不合心水單位。售樓現場根本沒有足夠時間做決定，因此準買家需按不同預算準備好自己的首選、次選，看清自己最高負擔能力，也即是現在大家經常掛在口邊的壓力測試。

發展商二按 供款負擔先低後高

壓力測試本來是銀行為決定是否借貸給業主的一項計算，不過各位準業主也可自行計算。

計算方法並不複雜，只需將按揭利率再加3厘，假設現時利息為2厘，5厘便是其壓力指標，當供款與入息比率不能負擔這個指標，便視為過不到壓力測試。舉例，當你月入5萬元，借款500萬元，當息率為2厘時，以25年還款期來計算，月供21,193元，佔收入42.4%符合供款與入息比率；但當加至5厘時，月供便升至29,229元、佔58.5%，超過供款與入息比率，壓力測試未能過關。在這情況下，銀行將未能借出500萬元，屆時準業主便需支付更多首期費用。

準業主也可查詢新樓樓盤的管理費，雖然售樓書及發展商均不會詳細列明，不過總可知道其大概幅度。

樓按方面，部分發展商樓盤提供較寬鬆、俗稱「呼吸plan」的按揭時，找來旗下財務公司來承造，很多人以為這類特別優惠貸款可完全免入息審查。雖然在入息審查時，較銀行寬鬆，但其實都需要提供基本入息證明，更重要是「呼吸plan」低息很多時只維持2至3年，之後息口可以一下子躍升至5厘、甚至6厘，準業主在接受這類特別優惠貸款前，必須先詢問清楚。

23 Oct 2017

經濟日報

銀行搶按 增現金回贈比率

銀行搶按 增現金回贈比率

新盤銷情理想，有銀行趕年底前再出招吸客，市傳滙豐及中銀將現金回贈比率由最高的1.6%，上調至1.65%至1.7%水平，料為吸引流動資金較充裕的個別客戶。

中銀回覆指，現金回贈金額視乎個別客戶情況而定，而按揭業務為該行協助市民安居置業的一項重要服務，會不斷改進服務及提供多元按揭產品，保持競爭力，滿足客戶需要。

滙豐表示，按揭客戶的現金回贈水平並無改變，該行定期留意按揭市場，息率優惠視乎與個別客戶的關係而定。

惟兩行均強調，凡超出1%的現金回贈都會從按揭貸款中扣除，來計算按揭成數，符合金管局指引。

欄名:市場快訊

19 Oct 2017

經濟日報

樓花按揭 上月1339宗飈59%

樓花按揭 上月1339宗飈59%

【本報訊】新盤熾熱，8月份樓花按揭有1,339宗，按月升59%，為今年次高，現樓按揭則按月回落近7%，錄9,590宗。加息影響浮現，4大銀行現樓市佔按月跌3.7個百分點。

現樓按揭9590宗 按月跌7%

新盤旺、二手淡，經絡按揭表示，8月份樓花按揭有1,339宗，累計今年首8個月錄8,236宗，按年同期升1倍，為至少12年的同期新高。現樓按揭註冊8月份錄9,590宗，為近3個月以來跌穿1萬宗水平，但今年首8個月則有近7.17萬宗，按年同期升59%，反映普遍買家對後市有信心。

多間大型銀行率先加息，4大銀行於8月份現樓按揭市佔按月回落3.7個百分點，跌幅為今年最多。中原按揭指，滙豐雖以25%穩佔8月份現樓市佔冠軍，但4大銀行市佔均按月回落0.2至1.6個百分點不等。相反中小型銀行如工銀亞洲及東亞（00023），按月分別高2.6個及0.6個百分點。

大型銀行力搶新盤按揭，滙豐及恒生（00011）8月份樓花市佔增多，以滙豐按月升5個百分點最多，市佔率33.4%，連同現樓市場，連續6個月市佔排首位。而中銀則按月跌4.7個百分點至17.8%，與恒生僅差1宗，位列亞軍。

5 Sep 2017

經濟日報

入息浮動按揭難？

入息浮動按揭難？

借款人的還款能力是審批按揭的其中一個主要考慮點，銀行一般需計算按揭申請人的供款佔入息比率（Debt Servicing Ratio簡稱DSR），即是借款人每月總債務供款金額佔入息的比率。

現時在樓按措施下，評估DSR已有既定準則，在銀行眼中，借款人的DSR愈低，基本上代表借款人的還款能力愈高；除此之外，借款人入息的穩定性亦是衡量要素。若按揭申請人是一位固定收入人士，每月有穩定薪金入帳，銀行可預計借款人的還款能力應較平穩，計算DSR方面準確性亦較高。若然借款人的入息並非固定、每月浮動，又是否可獲銀行批出按揭？

需備最少6個月入息證明

對於非固定收入的按揭申請人，銀行需衡量其入息的浮動程度，是否備有完整入息證明，以及有關提交的文件是否可讓銀行了解其還款能力。

一般來說，若然入息並非固定，銀行要求最少達6個月的入息證明（薪金入帳銀行記錄、公司糧單及稅單）。這方面再視乎實質狀況調校，例如申請人工作屬於營銷性質，每月入息由穩定底薪及浮動性的佣金或花紅組合，而月與月之間的總入息不算過於偏差，那麼，若半年平均收入通過壓力測試，信貸紀錄亦良好，獲銀行批出按揭的機會亦大。若果申請人的每月入息相當波動，一個月收入達$5萬，另一個月收入卻只有$5,000，銀行或需要求長達一年或兩年的入息證明以評估平均收入水平，亦有機會將每月佣金先打折扣才可納入收入計算。

以地產代理為例，部分銀行要求提供兩年入息記錄，並因應申請之按揭成數及/或樓市狀況決定佣金是否打折計算。

非固定收入人士的按揭審批要求有時亦基於不同行業而有所分別，例如的士司機需提供的職業及入息證明一般是的士司機證、租車記錄及3至6個月銀行入帳記錄，所以的士司機最好養成習慣將收取的現金存入銀行。

雖然的士司機收入浮動，但實質上卻未至於差幅很大，故此有部分銀行已內部預設早更、夜更的士司機的入息水平範圍，以供計算DSR參考之用。

自由工作者欠稅單 較難獲批按揭

近年流行網上買賣，吸引不少人創業開設網上小店，有時小東主卻基於網上經營模式及初期生意額不大等緣故而忘了辦理商業登記，若果希望將有關收入納入按揭申請的入息水平計算，借款人需向銀行提交商業登記、最少6個月的網上交易及入帳記錄、獨資公司出入帳目記錄等。

此外，一些感覺上較難申請按揭的職業例如是私人補習/教琴老師、上門化粧師、接單送貨司機、自由工作者等，工時及入息不固定，其實一樣可獲銀行批出按揭，但申請人需盡量主動提供工作證明及記錄、專業資格證明（如有）、學費或收費入帳銀行記錄等，讓銀行在按揭審批上有足夠的依據。不過，銀行是否可批足按揭亦視乎申請人收入的穩定程度，例如工作及入帳記錄均顯示申請人持續地獲很多學生及客戶聘用，亦已有一定行業年資，銀行較大機會信納借款人可繼續在業界有較穩定的收入。

除了以上所述，非固定收入人士別忘了為工作報稅，稅單是銀行審批按揭十分重要的依據，若未能出示稅單，大部分銀行未必可批出按揭貸款。

雖然有銀行或可接受無稅單，但最終批出的按揭條件包括按揭成數及息率可能較遜。銀行之間對於非固定收入人士的按揭審批准則不盡相同，部分銀行對於入息浮動的按揭申請人傾向保守，借款人可多找幾家銀行比較。

12 Aug 2017

經濟日報置業家居

先美下月出手 提醒「息魔」臨近

先美下月出手 提醒「息魔」臨近

美國下月第四度加息預期升溫，惟美國未加，香港銀行先加息10點子（0.1厘），實質對市民供樓影響不大，反以姿態居多，並為長期低息環境敲響警號。

儲局累計加息3次 港沒跟

美國自2015年12月首次啟動加息後，陸續於2016月年12月及今年3月分別加息，累計3次，幅度有0.75厘。不過本港目前尚未加息之餘，反觀1個月銀行同業拆息利率（HIBOR），由美國首次加息後的0.225厘，僅升至昨日0.355厘。

雖然期內拆息稍為波動，但實際拆息升幅只有約0.13厘，港美息差持續維持約0.6厘水平。

加上聯儲局早前暗示今年底計劃「縮表」，將會導致港美息率拉闊，有機會加快推動本港的加息步伐。種種因素下，財政司司長陳茂波亦不只一次提醒置業人士，美國加息周期開始後，樓市將有所調整，必須量力而為，小心風險管理。

但言猶在耳，樓市氣氛向上，銀行「水浸」，為吸客不斷減息，去年由H加1.7厘調低至H加1.28厘，供款利率僅1.7厘至1.8厘水平，亦毋須擔心不會批出按揭之下，不少市民願意高追入市。縱然政府及金管局月內連環推出辣招調控樓市，樓市氣氛未見明顯冷卻，多個新盤錄高倍數超額登記，二手亦屢破頂。

然而銀行付諸行動加按息響起警號，正好顯示出招成效之餘，亦能提醒市民，本港低息環境不是長期，加息正步步逼近。故此是次加息亦相當溫和，即使加息10點子，每100萬元貸款額計，月供只增多50餘元，對市民供樓負擔影響有限。

撰文:

鍾綺敏

27 May 2017

經濟日報

H按借500萬 每月多供約300元

H按借500萬 每月多供約300元

大型銀行相繼調高按息，對供樓人士來說自然是壞消息，供樓負擔略為加重，以一個500萬元貸款額的單位為例，加10點子（即0.1厘），每月供款大約多300元（見上表）。

現時本港逾9成業主，都是採用H按（拆息按揭）供款計劃，以現時市面上最低按息H+1.28厘計算，假設加約10點子至H+1.4厘，按昨日一個月銀行同業拆息0.355厘計算，實際供樓利率將由1.635厘，增加至1.755厘。

供30年 全期開支增10.5萬

以一個貸款額約500萬元的物業為例，以供款年期30年計算，每月原先供款額17,594元，就會增加至17,887元，每月供款多了大約293元，幅度約1.7%；至於全期利息支出就由133.4萬元，增加約10.5萬元至143.9萬元。

如果採用P按（最優惠利率按揭）又如何？按現時P（5.25厘）減3.1厘計算，上調息口10點子即為P減3厘，實際供樓利率則由2.15厘增加至2.25厘。

以同樣一個貸款額500萬元、供款期30年的物業計算，每月供款額就由18,858元上升至19,112元，每月供款多254元，加幅為1.3%。至於全期利息支出就由178.9萬增至188萬元，多約9.1萬元。

撰文:

梁振鋒

27 May 2017

經濟日報

按證調高按保費 最多增逾1成

按證調高按保費 最多增逾1成

金管局上周收緊按揭後，香港按揭證券公司隨即上調按揭保險收費，即9成按揭用家實質多付1.15萬元保費，增幅逾1成，料對部分有擔保在身的借款人構成影響。

金管局上周加辣，樓價少於600萬元的首置用家，維持最高可造8成按揭。不過，按證亦同步提高按保收費，當中浮息按揭按保收費，視乎按揭年期，一次付清的收費由貸款額佔比的1.15%至4.35%，提高至1.2%至4.6%水平，升0.05至0.32個百分點，按揭成數愈高，保費亦愈高，用家須付的保費將增多4%至14%不等。

以物業樓價400萬元為例，用家借足9成，貸款額360萬元，若還款期為30年、一次付清原先保費為貸款額的4.35%，即15.66萬元，但現時升至4.6%，保費加至16.56萬元，變相用家要繳多5.7%即9,000元保費。

假設用家借9成，選擇15年供款，一次性保費金額會由約11.45萬增至12.6萬元，多付11,520元，升幅1成。

據知，是次按證上調保費，是由於按證所擔保的銀碼比例於加辣後調高1成，成本增加下，保費亦有作調整。

例如目前用家承造9成首次單一按揭，銀行及按保分別借出6成及3成金額。但加辣後，用家即使為首置客，但持有其他按揭或擔保在身，銀行可貸金額要下調一成至5成，換言之，按保需貸出4成金額，故借貸成本亦增加，整體按揭成數維持最高9成。

利嘉閣：沒擔保在身沿用舊收費

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，沒有擔保在身的借款人則沿用舊保費計算。如有擔保在身的用家採用每期攤分形式支付保費，平均每月還款加幅少於100元，相信對用家影響輕微。

另外，目前暫未見有銀行上調按息或削減回贈優惠，但有消息透露，個別銀行向前綫暗示，小額借貸宜盡快落實，意味正考慮提高細額按揭的貸款門檻。

24 May 2017

經濟日報

舊樓難升值 樓市轉勢風險增

舊樓難升值 樓市轉勢風險增

銀行就高樓齡物業批出長供款期，買家每月供樓負擔可減輕，協助上車，但高樓齡物業涉及維修機會多，升值空間較低，一旦樓市轉勢，比起新樓，銀行借貸所冒的風險更高。

維修費用多 業主或無力承擔

近年樓價高企，市民樓按的平均按揭還款期愈來愈長，根據金管局數字，2013年住宅平均按揭年期只有300個月（25年），隨近年樓價上升，更多買家要求長還款期，今年平均按揭年期已屆317個月，即接近26.5年，2月份甚至升至318個月，創歷史高位。

銀行及按揭公司因應現況，對還款期審批作彈性修訂，讓買家可衡量個人財務狀況，要求適當還款期，輕鬆供款。

不過目前樓齡超過60年的物業，一般會被視為舊樓，隨着樓齡愈高，大廈需要進行維修及保養次數多，涉及的維修費用龐大，一旦業主無力支付，作為物業的按揭銀行，便須承擔該筆維修費用。

市區樓老化 審批須維持嚴謹

其次，當抵押物業樓齡愈大，物業價值隨之下降，假如業主財務狀況欠佳，被銀行收樓，日後銀行要轉售該物業的難度會提高，而物業的市價有機會難抵當初的借貸額，可能為銀行及按揭公司構成損失及壞帳風險。

相比起樓齡較新的物業，銀行及按證公司就借貸高樓齡物業的風險必然較高，更重要的是，隨着市區物業步向老化，將有更多物業成為舊樓，銀行有需要維持嚴謹審批及風險管理。

另外，近年父母替子女支付首期上車個案大增，早前有個別中小型銀行趁勢加設長命按揭供到85歲計劃，由於該類按揭風險同樣高，經絡按揭市場總監劉圓圓指，該計劃已被金管局叫停，現時銀行最多只接受借款人年齡加供款期至最高80歲的申請。

撰文:

鍾綺敏

12 May 2017

經濟日報

按證寬貸款門檻 供款期添彈性 老牌藍籌屋苑受惠 借足30年申請料增

按證寬貸款門檻 供款期添彈性
老牌藍籌屋苑受惠 借足30年申請料增

樓價飈升，買家紛延供樓期減負擔，香港按揭證券公司（HKMC）就高樓齡物業還款期作彈性調整，若還款期加樓齡總和逾70年，可獲豁免審批，上限維持75年。業界料對老牌藍籌屋苑買家最受惠。

自2012年起，金管局就新造按揭最長還款期設限30年，銀行就計算物業按揭的樓齡及還款年期的總和（下稱樓齡加）則不得多於75年。而一般樓齡加超過70年以上的申請，以往銀行及按證公司須作出嚴謹的特別審批（SPECIAL-APPROVAL），若物業質素一般，批出的供款期會較短，或要求調高息率。換句話，以往樓齡超過於40年的物業，要批出最長30年供款期的難度甚高。

還款期加樓齡逾70年 豁免審批

不過，隨樓市持續升溫，愈來愈多準買家傾向以借足30年還款期供款，減輕每月的供款負擔之餘，以增加通過壓力測試的成數，加上本港樓宇步向「老化」，不少市區老牌藍籌屋苑，包括美孚新邨、太古城及南豐新邨等，個別期數樓齡已屆40年以上，故此現時樓齡加逾70年的按揭申請數量增多，亦會愈趨普及。

香港按揭證券近日更新指引，將樓齡加逾70年申請須按個別審批的提示取消，但該總和的上限，維持於最高75年。按證回覆本報查詢時表示，該總和上限要求沒有放鬆，仍維持75年不變，而有關條文的刪減，是基於對按保計劃申請程序進行簡化的考慮。

有中小型銀行主管透露，目前銀行對樓齡加逾70年的個案，會按借款人財務狀況及物業質素，作恒常風險管理評估，不需另作特別嚴謹審批程序。換言之，銀行及按證公司可就高樓齡物業批出更為彈性的供款期，相信日後造最長30年還款期的樓按申請將會增多。

增5年還款期 月供可減1成

以美孚新邨一成交為例，3期低層C室本月以522萬元易手，樓齡45年，銀行及按證公司以往很大機會只會批出最長25年供款期，以承造8成按揭、息率2.15厘計算，買家的淨收入至少多於4.96萬元才符合壓力測試。不過按現時指引，物業獲批30年還款期機會增，銀行相對於買家的收入要求較為寬鬆，以上述個案計算，月入4.56萬元便可通過壓測，每月供款額亦減13%至1.58萬元。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，買家選擇長供款期成為趨勢，雖然銀行對樓齡加審批要求作彈性調整，但仍要視乎物業質素，其中以大型藍籌屋苑可獲批長年期機會較大。

撰文:

鍾綺敏

12 May 2017

經濟日報

中小銀行推高回贈 吸上車客

中小銀行推高回贈 吸上車客

【本報訊】為爭奪樓按市場，有中小型銀行不惜走灰色地帶，以推高現金回贈金額至貸款額的1.8%，以吸引上車客轉投該銀行。

市場消息透露，有中小型銀行計算按揭現金回贈時，由傳統只計算6成按揭以內，擴大至按揭保險部分，以提升回贈金額。以一個600萬元單位為例，傳統銀行計算現金回贈時，只計算6成部分，即360萬元，以坊間現金回贈1.6%，即實際金額為5.76萬元。

回贈範圍 擴至按保部分

但是某中小型銀行擴大優惠範圍至按保部分，首先6成按揭部分，現金回贈率計算1%，即3.6萬元。8成按揭部分（即貸款額480萬元），再有額外的0.6%回贈，即2.88萬元，總現金回贈額為6.48萬元，比其他銀行的回贈額多12.5%，實質相等於傳統計算方法（6成按揭部分）的1.8%。

有業界人士透露，近日多家大型銀行將H按的優惠息率降至全期H加1.28厘（H最新報0.4厘），即實質按揭利率約1.68厘。而相關中小型銀行目前只有800萬元大額借貸才提供H加1.28厘，小額借貸則全期H加1.3厘，估計銀行為爭取上車客市場因而增加現金回贈優惠。

24 April 2017

經濟日報

中小銀行樓按 紛降至H+1.28厘

中小銀行樓按 紛降至H+1.28厘

【本報訊】近日銀行同業拆息稍為回落，再有中小型銀行跟隨減息，市場消息指，工銀亞洲及華僑永亨將按息下調低至H加1.28厘，並提供最高1.6%現金回贈，與大型銀行看齊，銀行搶按戰持續激烈。

銀行拆息回穩，昨日1個月同業拆息回落至0.417厘水平，較3月中加息前夕的0.446厘，期內累減約0.03厘，有利中小型銀行減息吸客。繼本港4大銀行相繼將按息由H加1.3厘下調至H加1.28厘後，消息指，工銀亞洲及華僑永亨亦將住宅按揭利率降低至H加1.28厘，即實際供款利率約1.7厘，同時將現金回贈由最高1.5%加至1.6%，條款與其他大型銀行相近。不過，據悉兩行的貸款額門檻須為800萬元或以上，才可獲個別考慮。

工銀華僑 現金回贈最高1.6%

樓市熾熱，新盤及二手交投量增，由3月份加息至今，據知，市場上已有約8間銀行將按息調低至H加1.28厘按息，趨向普及，相信月內貸款額門檻會繼續調整。

12 April 2017

經濟日報

港銀不加反減 按息低見H加1.28厘

港銀不加反減 按息低見H加1.28厘

美國聯儲局落實加息0.25厘，香港銀行沒有即時跟隨，反而有銀行調低按揭利率0.02厘搶客，新推出全期H加1.28厘方案，即全期利率約1.72厘。

昨日市場消息傳出，多間銀行包括滙豐、中銀香港（02388）、東亞（00023）等，均在美國加息後調低樓按息率，低調提供全期H加1.28厘低息方案，但要視乎客人的條件，一般要借貸1,000萬元以上。

滙豐低見1.71厘 全城最平

其中以滙豐銀行最積極，剛推出全期H加1.28厘，以該行1個月同業拆息0.43厘計（滙豐HIBOR較其他銀行稍低0.01厘），即實質按息低見1.71厘，屬全城最平樓按息率，而且現金回贈高達貸款額的1.6%。滙豐銀行回應本報查詢時沒有否認相關傳聞，只強調該行會定期留意按揭市場，優惠利率要視乎個別客戶與銀行的關係而定。

業界人士指出，由於今年樓市有很多不確定因素，例如加息、特首選舉，都會對樓市構成影響，銀行希望在市場變差前出招吸客。

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓表示，今年初多個新盤銷情理想，1月份新取用按揭金額達251億元，較去年12月跌15%，惟按去年同期的125億元比，急升1倍，預計今年首季金額可達800億元，有望創新高。而對於全年金額預測，由年初原定的「零增長」，上調為較去年升8%至2,350億元，料成2010年後新高。

經絡：次季有望低至H加1厘

劉圓圓指，是次美國加息相信只為「試水溫」，最新1月份經絡按息減至1.882厘，按現時港銀行體系結餘近2,600億元，預計本港最快於第三季或四季始啟動加息，次季樓按按息有望下調低至H加1厘。

中原按揭董事總經理王美鳳則指，美國議息聲明預期今年加息共3次，調整步伐及幅度溫和，可為市場帶來正面信息，同時市場傳出低見H加1.28厘至1.29厘按息，暫適用於千萬大額貸款個案為主，相信拆息上升，銀行資金成本亦增多，再減按息空間有限，僅限數個點子以內。料今年美國再加息2次，港息才有較大機會上調，加幅最多0.25厘。

撰文:
鍾綺敏
黎煥成
17  Mar 2017

經濟日報

銀行續搶客 樓按可低見H加1.25厘 學者：港息倘不變 二手破頂潮續來

銀行續搶客 樓按可低見H加1.25厘
學者：港息倘不變 二手破頂潮續來

美國本周（本港時間周四凌晨）加息機會高，惟港息未必跟隨，短期拆息或窄幅波動，市民供樓負擔影響仍小。

反而大量新盤蜂擁推出，銀行續以低息吸樓按生意，按息有望再減0.05厘至H加1.25厘（昨1個月拆息0.45厘，即1.7厘）。

參考對上一次加息周期，美國累加息約3次，香港延遲約9個月，當時銀行結餘約550億元水平時，始啟動加息，而其後加息及減息幅度均小於美國。業界預期，港美息差仍有緩衝空間，加上目前本港銀行體系結餘約2,500億元，港息暫時未有需要跟隨。

美加息 短期難阻港樓升勢

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為，若港息暫維持不變，對投資者或實力較強的準買家入市意慾影響不大，相對於部分憂慮加息後難通過壓力測試的上車客來說，發展商亦會設不同靈活付款計劃及按揭優惠，推動買家繼續入市，在市場需求及購買力持續之下，定價將會企穩。而二手業主叫價亦會心紅，造就更多破頂成交，短期內難阻樓價升勢。

不過在聯滙制度下，港息基本上需跟隨美息走勢，倘若美國周內落實加息約0.25厘，相信會牽動港拆息出現波動，估計下季港1個月拆息由目前約0.45厘，略升至0.5至0.6厘水平。銀行業人士預測，1個月拆息須最少升1厘以上，以及體系結餘顯著減少，本港才正式上調息率。換句話，本港最快於下半年始啟動加息。不過整體仍視乎美國的經濟政策方向，加息次數有機會增多，一旦本港資金出現加快流走的情況，港有機會提早加息。

倘加息0.25厘 月供微增3%

按聯儲局預測中值推算，美國2017至19年將加息12次共3厘。當本港加息0.25厘，每月供款將較現時增3%，對供樓負擔影響較微。但若累積加息3厘，供款額將漲近4成，反映市民供樓壓力加重，故於入市及供樓選擇上，宜做好加息風險的估算。

加息逼近，本月銀行就按息取態較審慎，只就現時最低H加1.3厘，放寬借貸額門檻。然而預期上半年港息變化不大，置業需求及購買力未有削弱，發展商推盤步伐將如常，有利銀行藉以下調息率及增優惠，積極吸納樓按生意。據了解，市場上已有小量潛在優質客正爭取低至H加1.28厘息口。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，近月市場交投明顯轉活，銀行借貸態度未有因美加息步伐加快而轉淡，為搶奪市佔，按息仍有約0.05厘下調空間，即低至H加1.25厘（即1.7厘），估計下季息口會有「滴水式」調整，短期內有望減至H加1.28厘。

另現金回贈亦可望由現時最高1.5%增至1.6%﹔同時更多銀行增設高息存款掛鈎戶口，如儲蓄優惠現為按揭餘額上限50%，將放寬至60%。

（系列完）

撰文:
鍾綺敏
15 Mar 2017

經濟日報

[星島日報] P按指標性漸退 渣打：H按已「加凸」

[星島日報] P按指標性漸退 渣打：H按已「加凸」 (星島日報報道)香港的最優惠利率（P）已維持多年不變，雖然美國聯儲局前年及去年尾先後加息各一次，但P依然未有調整。渣打大中華及北亞...... 連結: https://goo.gl/Mzs3aw

傳中銀降樓按 全期H加1.3厘

傳中銀降樓按 全期H加1.3厘

【本報訊】春節淡季過後，多個新盤部署加快推售，銀行再掀新一輪減息戰。市傳中銀將住宅按揭利率調低，全期低至H加1.3厘，實際供樓利率約1.87厘，貸款門檻700萬元起，暫為全港最平。

全港最平 貸款門檻700萬

近月本港拆息稍為回穩，今季多個新盤項目將會應市，為增加市場份額，本月多家銀行再調低住宅按揭息率，由年初的H加1.35厘，以滴水式逐點下調利率，新至最低的H加1.3厘。繼花旗、滙豐及渣打銀行為個別客戶提供低至H加1.3厘利率後，有指中銀亦迅速跟隨，貸款額須逾700萬元以上，並提供最高現金回贈1.5%，以設高息存款掛鈎戶口。以昨日1個月銀行同業拆息（HIBOR）為0.57厘計算，實際供款利率約1.87厘。

中銀回覆本報查詢表示，該行一直留意市場發展，並不時檢討提供予客戶的按揭條件，以提供具競爭力的價格。

據悉，中銀提供的新按揭計劃，與花旗銀行的同類H加1.3厘的計劃，利率、貸款額要求及最高現金回贈等條款相若，兩行現時按揭優惠，暫為全港最平。

有業界人士認為，近月新盤交投轉增，各銀行勢積極吸客，相信短期將有更多銀行跟隨減息，並預料最高現金回贈或推高至1.6%，而按息低至H加1.3厘水平，有望於首季內愈趨普及。

7 Feb 2017

經濟日報

滙豐渣打減按息 H加1.3厘

滙豐渣打減按息 H加1.3厘

本港銀行同業拆息（HIBOR）稍為回落，加上傳統春節淡季已過，銀行再減息吸客。

有指大型銀行滙豐及渣打為個別優質客，將最低按息由H加1.32厘，進一步減至H加1.3厘。以昨日1個月拆息利率約0.58厘計算，實際利率為1.88厘。

須貸逾800萬 享最高1.45%回贈

據知，以上計劃貸款額須超過800萬元，並可享最高1.45%的現金回贈優惠。本報分別向兩間銀行查詢，惟截稿時尚未獲得回覆。

與花旗貸款700萬元以上、最高回贈1.5%的同類H加1.3厘按息計劃相比，兩行的按揭門檻及回贈優惠未算全城最平。不過由於3間銀行的最低利率看齊，滙豐的拆息利率較市場上略低約2至3點子，按息上仍具有優勢；而渣打則可彈性選擇現金回贈或飛行里數優惠，吸引不同類型客源。

另經絡按揭轉介市場總監劉圓圓指，銀行搶市佔率，1月份渣打現樓按揭市佔率按月勁升4個百分點至13.6%，排第3，而中銀奪首位；樓花按揭則由滙豐連續半年穩坐冠軍，料今年競爭持續激烈。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，1月現樓登記錄9,405宗，按月升19.7%，創65個月新高；樓花按揭有1,553宗，按月增80.8%，為17個月高位，但加辣後影響將於下月數字反映。

撰文:
鍾綺敏

3 Feb 2017

經濟日報

恒生料港今年難加息

恒生料港今年難加息
http://s.nextmedia.com/apple/a.php?i=20170124&sec_id=15307&s=0&a=19906918

【按減息戰】滙豐中銀減按息 市場料H加1.3厘首季普及化

【按減息戰】滙豐中銀減按息　市場料H加1.3厘首季普及化
http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20170110&s=7015342&a=56156542

滙豐中銀H按息率 再調低 變相減息0.02厘 冀紓拆息上升衝擊

滙豐中銀H按息率 再調低
變相減息0.02厘 冀紓拆息上升衝擊

踏入新一年，銀行持續積極爭取按揭業務。市場消息透露，滙豐及中銀（02388）進一步調低H按息率，變相減息0.02厘，希望減輕同業拆息（HIBOR）上升對用家的衝擊。

近月本港銀行同業拆息抽升，加上按揭競爭劇烈，銀行之間多次調低H按息率，由去年1月全期最低H加1.7厘（當時1個月拆息為0.2厘，即實質供樓利率1.9厘）；至去年12月，普遍銀行H按利率為全期H加1.35厘。去年12月至今的1個月拆息，由月初的0.46厘，逐升至昨日0.74厘，H按實質供樓利率增至2.09厘，逼近一般約2.15厘的最低封頂息率。

1.4%現金回贈 高息存款掛鈎

市場消息指，為提升H按吸引力，滙豐及中銀於本月初開始調低H按率息，借貸額800萬至1,000萬元以上的優質客，息率可調低至全期H加1.33厘，實質供樓利率2.07厘。相關方案尚提供1.4%的現金回贈及高息存款掛鈎戶口，業界預計，短期內其他中小型銀行會跟隨。

滙豐回覆本報查詢指，該行會定期留意按揭市場，優惠利率要視乎個別客戶與該行關係而定。中銀指該行一直留意市場發展，並不時檢討提供予客戶的按揭條件，以提供具競爭力的息率。

工銀新優惠 與大型銀行看齊

消息指工銀（亞洲）為承造借貸額逾300萬元人士，利率同樣可低至全期H加1.33厘，並設有現金回贈及存款掛鈎戶口，不論按息及優惠，與大型銀行的接近看齊，惟截稿前尚未獲該行回覆。

另外，銀行亦加推其他優惠吸客。近月有銀行將高息存款戶口的存款上限，由過去樓按貸款餘額的50%，放寬至60%。以100萬元貸款額為例，過去用家最多只有50萬元獲計高息，現時存款可高達60萬元，相信可讓資金充裕的用家賺取更多利息，以抵銷增加的供樓支出。

不過，優惠暫只包括首年有效，第12個月後將回落至50%上限。

除了銀行積極搶按揭外，消息指中原財務將仿效發展商，推出借貸額達120%的按揭方案吸納換樓客，詳情今天公布。

撰文:
黎煥成
鍾綺敏

10 Jan 2017

經濟日報