銀行積極承按 估價追及二手高位
淘大2房估值540萬 超歷史高價7%
銀行放貸承按積極，本報抽查20宗二手屋苑於8月份創新高成交個案，並就同類單位進行銀行估值，逾7成的估值可追上本年造價新高。牛頭角淘大花園兩房戶估值達540萬元，超歷史高位近7%。
業界指，近期銀行承按態度進取，估值不足的情況已見減少，將支持二手樓價持續向上。
多個屋苑上月連環創新高，本報統計其中20個於8月成交、造價或呎價創今年新高的單位，並選取該屋苑相同戶型及面積的單位，於滙豐及中銀（02388）進行網上估值，比較單位估值是否緊貼市況。發現約75%（即15個）同類單位的銀行估值均可追上新高造價，「估值跑慢造價」的情況未見急增。
康怡2房估價 多今年高位8%
其中，銀行對於港島及九龍區藍籌屋苑後市明顯較為樂觀。牛頭角淘大花園O座頂層連天台戶上月以498萬元沽出，屬實用面積356平方呎的兩房海景戶，造價創近1年新高。同座高層單位於滙豐銀行估值為540萬元，較今年高位造價高8%。若與屋苑歷史高價506萬元比較，更高出34萬元或近7%。
鰂魚涌康怡花園兩房戶（693平方呎）亦於8月份以693萬元成交價創下今年高位，類近單位於滙豐銀行新近估價為751萬元，較今年高價紀錄高出8%。換言之，選購一綫屋苑單位的買家，毋須過分憂慮估價不足的問題。
另一方面，部分造價接連破頂的屋苑，面對銀行估值滯後的機會較大。如熱門上車屋苑沙田第一城兩房單位為例，其中3座低層D室上月以430萬元易手，而同類單位於滙豐及中銀估價估得424萬元，較造價略低1%。
銀行搶樓按 加快調整估值
銀行對於交投量疏落的二、三綫屋苑估值亦傾向保守。上月上水中心6座中層E室3房戶以772萬元沽，比去年樓價高峰期時同類單位造價的630萬元高出18%。惟類近單位於滙豐及中銀估值分別錄737萬及717萬元，較今年新高價低5%至7%。
中原按揭董事總經理王美鳳指出，銀行網上估值普遍較即時市況滯後半個月至一個月不等，近期按揭市場競爭加劇，亦見銀行估值會加快調整，暫未見估值不足個案增，相信對樓價可起支持作用。若物業已簽訂買賣合約，造價高網上估值約3至8%，相信仍屬銀行可接受範圍，但兩者差距逾1成，則視乎物業質素再作決定。
據了解，現時銀行假設單位以交吉形式成交作初步估值，如單位租金低於市值，連同裝修及景觀等因素，均有機會讓銀行削低最終估值，買家入市前宜做足估值工夫，提供準確物業資料，避免臨急要「抬錢上會」。
6 Sep 2016
經濟日報
