近期樓市氣氛轉趨淡靜，交投量未見突出，除銀行收窄物業估值外，連樓按作風較進取的財務機構，亦已下調約一成估價，雖然暫未見「撻訂潮」，但不違言，假如靜市持續，估值有機會再現收縮，或加重準買家置業壓力。
對於近日財務機構紛紛下調樓宇估值，是否看淡後市的預兆，又會否令手頭缺乏資金的準買家，因最終借貸成數未達心中所需，而被迫撻訂，甚至觸發連環撻訂個案出現。是次本刊就訪問三間大型財務機構，拆解樓按最新走勢。
香港信貸行政總裁兼執行董事謝培道：新界北、元朗新供應多 估價有落差
香港信貸行政總裁兼執行董事謝培道稱，公司對物業估值屬因時制宜，為順應市況，確實已下調樓宇估值，尤其是流動性較低的物業，如豪宅，以及受制於零售市道轉差的舖位，均已收窄約5%至10%。
此外，該類流動性較低的物業，一般借貸成數只有物業價值的50%至60%，有別於大型屋苑可以達75%，故借款人亦要注意。
除豪宅及舖位外，謝氏再指，對於部分新樓供應量多的區域，如新界北、元朗區，因新供應陸續有來，市場吸收力相較市區弱，故此在估值上未必可以「估足」，有機會與原先的成交價，出現5%至10%的落差。
非睇淡後市 宜預留加息壓力
而公司收緊物業估值，謝氏不認為屬睇淡後市的表現，但他亦認為，假如借貸人的物業估價下調，可以藉改動借貸年期、成數，甚至提供更多的擔保品，達致所需的按揭成數。
謝氏再指，公司未來會按照實際市況，以及樓價表現，調整對物業的估價，但問到樓價會否如部分外界人士預期，出現急速下滑，他認為近日住宅成交量收縮，但只屬正常樓市周期，樓價尚處於高位，以中原城市領先指數（CCL）為例，依然企穩144點以上，未見有重大負面因素，引致大崩圍或急速下挫，料往後樓價將維持平穩發展。
對於未來樓按市況走勢，謝氏續稱，無可否認，息口走勢確實與樓市關係密切，但息口增長，絕非唯一影響後市的因素，而且加息期內，樓價亦不一定向下調整，要視乎本港實際經濟狀況而定，以目前情況而言依然健康。
但有意置業的人士也要留意，美國有機會在今年底或明年初加息，一旦加息出現，必定加重供樓人士的負擔，故此要審慎留意本身的供款能力，建議準買家及上車客在入市前，要量力而為，必要時或要騰出更多資金作首期支出。
第一信用金融集團主席冼國林：豪宅價硬 車位渴市 估值未受影響
至於第一信用金融集團主席冼國林稱，近日樓市成交氣氛不算活躍，公司確實有跟隨市況下調樓宇估值，把部分上車屋苑的估值收窄約5%至6%，相反業主具財政實力的豪宅，卻未有太大變化。
他認為，現時樓市雖然氣氛轉弱，但未見業主需要大劈價或恐慌性拋售，始終買家持貨能力強，就算「一時三刻」未能把單位脫手，亦可轉賣為租，不用賤價賣樓，對後市依然具信心。
故此往後數月住宅樓價及估值，將呈平穩發展，一旦市況回穩，掉頭回升也不足為奇。除非外圍市況動盪，或市場出現意料之外的變數，才會令靜市維持一年或以上，屆時住宅估值或再跌5%。
對於車位，冼氏卻有不同見解，有別於住宅，近期對車位估值並沒有下降，因車位需求大，但供應量卻往往未能符合市場所需，甚至愈來愈少。他以新樓為例，過往部分新盤的車位與單位比例，可達1比1或1比0.8，但近年卻明顯下降，可能為1比0.4或以下，造成僧多粥少，估計在未來1年，車位的價值及估價，更有機會上升10%至15%。
舖位市道不樂觀 料租金有機跌三成
另外，在近期本港零售數據表現未見突出下，對舖位市場甚為看淡，目前經已調低舖位估值約一成，更對已被大業主拆售的商場舖前景感到悲觀。
冼國林指，零售表現欠佳，令過往一舖難求的銅鑼灣核心地段舖位，亦有出現「吉舖」情況，更何況商場舖位。而且該類商場舖，無論出租及轉手情況，都未算活躍，部分更淪為無人問津的「死場」，未來對其估值亦會繼續收縮。
對於往後舖位市況，他認為，現時內地客消費額下降，過往能一次過大手購入多隻百萬名錶的豪客，已買少見少，對於生意主要來自內地自由行的商舖區域，如上水、銅鑼灣核心區，在未來一年內，舖位租金有機會下跌三成，甚至下滑五成也不足為奇。
未來有意拓展股票按揭業務
對於公司未來發展，冼國林稱，由於住宅按揭業務甚為穩定，現有意大力拓展股票按揭業務，雖然該類借貸，只佔公司生意額約一成，但由於銀行甚至證券行，對於股票借貸取態極為謹慎，在市場有一定需求下，看到箇中的商機。
他再指，一般而言，銀行只會批出達股票價值兩至三成的金額，但他們借貸額達股票價值的五至七成，而年息則為P加5厘到P加10厘（P為5.25厘計，實際息口為10.25至15.25厘）。
當然絕非每一隻股票均會批出借貸，他重申，批出與否，尚要看其股票價值，以及表現走勢，對於部分成交量寥寥可數的股票，公司絕不會批出貸款。
靄華押業主席兼行政總裁陳啟豪：半新及入伙盤 估價取態更保守
靄華押業主席兼行政總裁陳啟豪稱，公司在物業估值取態上，一向較為保守，在6月底，當時港股表現仍暢旺時，對部分貴價物業的估價，也有約5%的差幅，在近日市況較靜之下，對物業最新估價，更已收窄至約一成。
而在半新盤及入伙盤的估價取態上，就更為保守，因該類物業往往受SSD捆綁，增加買家轉手的難度及稅務成本，亦直接影響估值，故此個別單位的估價，有機會較買入價相差逾一成。另外，部分樓齡約30年以上的住宅，或是唐樓，在按揭成數及估價上亦會傾向保守。
陳氏再指，假如樓市持續不穩，樓價下行情況明顯，因公司估價一直貼市而行，市況轉壞，把估價繼續收窄也不足為奇，而近日公司對物業估價下跌，並非看淡後市，只是面對市場現實。
撻訂僅屬個別情況 未成氣候
雖然近日市場不時出現撻訂，陳氏指出，只屬零星情況，目前買家都甚為精明，往往「計好數」後才作入市決定，真正因借貸成數不足，而被迫撻訂的情況不多，估計選擇撻訂者，主要為單位買入價較高，買家認為往後樓價有下跌風險，寧願先行抽身離場，而現階段而言，相信不會因按揭成數不足，出現大量撻訂的情形。
對於美國快將加息，陳氏認為，估計年底加息機會不大，相信加息情況會在明年才出現，就算調高息口，惟幅度亦不高，始終息口增加，對美國本身的貨物出入口，也會帶來影響，預料息口調升幅度溫和，有秩序地緩步上升，不會一下子大幅抽升，故對市場衝擊不大。
業界之言
九建市務及銷售部總經理楊聰永︰籲買家 勿「借得太盡」
而近日無論一手新盤，或是二手物業均有出現撻訂，隨着承造按揭取態上較為進取的財務機構，亦出現對住宅估值下降的情況，會否令情形進一步惡化，甚至出現撻訂潮。
作為發展商的九建市務及銷售部總經理楊聰永稱，二手買家撻訂，估計因個別單位成交價較高，甚至高於銀行或財務機構現時的估價，而買家未有預先向銀行查詢估價，引致超出預算。他認為，二手撻訂數量未算太多，只屬個別情況，亦未成氣候，同時也要留意，財務公司在借貸時會評估借款人本身的還款能力，故二手買家切忌「借得太盡」，避免日後缺乏資金而無力上會。
按計劃執行董事王永偉︰估值下降 未大幅脫離成交價
按計劃執行董事王永偉稱，在近期市況下，財務機構把單位估值下調，藉此降低本身的風險，實屬無可厚非。因一般財務機構的借貸成數較高，往往達樓價七至八成，一旦樓價回落兩成或以上，經已帶來風險，故此某程度而言，也屬看淡後市的表現。
但相信住宅撻訂潮尚未來臨，現時無論銀行或財務機構，在估值上或有下降，但未有大幅脫離成交價，而近日出現的撻訂個案，或因買家使用長成交期，到正式上會時，估價與買入價格有所落差所致。
他同時認為，目前物業交投量以一手新盤主導，發展商對單位的按揭成數也有一定保證，估計因買家借貸成數不足而被迫撻訂的情況不多，相信無論一、二手物業撻訂情況不會繼續惡化。
24 Oct 2015
經濟日報
