中小行按息仍低 積極吸客源

市場風險成本增，大小銀行對樓按業務取態各有不同，可於按息、回贈優惠及審批速度3方面反映，有機會影響小業主和買家的入市按揭部署，申按時應貨比三家。

本地經濟倒退風險增，環球經濟前景不明朗，銀行在樓按借貸上明顯未如以往般進取，參考本港銀行體系結餘由去年底約760億元，現時已減少至約544億元，而近期的抽新股活動及年結逼近，1個月拆息（H）維持約2.4厘水平，意味拆借成本會增多。

而大型銀行下半年多次調整按揭優惠，按息從年中的2.375厘上調，從跟隨美國減息後，息率仍達2.5厘水平，累計加幅有0.125厘。而回贈目前已降至0.5%至1%，部分於轉按更不設回贈，以減省開支。

首10月按揭錄9.58萬宗

中小型銀行雖然存款基礎未及大型銀行，但下半年按揭策略明顯未有一致，不少加息步伐未有跟足，現時實際按息介乎2.35厘至2.5厘，個別的P按可稍平至2.25厘左右，構成按息與大型銀行有所差距，回贈約1%至1.6%不等，相信是為了維持競爭力，趁按揭保險放寬，近期樓市成交回升時，積極吸納及挽留優質客源。

另外，上半年經濟及樓市氣氛良好，大型銀行積極搶按，綜合土地註冊處及代理數字，今年首10個月按揭宗數錄9.58萬宗，由大型銀行承按有7.34萬宗，較去年同期多2成，而市佔率由69%也升至近77%，按揭額達標下，也因此放慢按揭審批速度，有代理曾提及，原先審批期一般平均約半個月，現時會建議買家預留2個月充足審批時間。相反，中小型銀行按揭市佔表現較弱，故此承按取態仍相對積極。

然而，大小銀行的樓按借貸取態不一，包括息率及優惠，對業主及買家的影響切身，會影響入市部署及供樓安排，故此應要預留足夠審批時間及多作比較。

作者：鍾綺敏

責任編輯：黃鑠安

22 Nov 2019

經濟日報

中小銀行穩利潤 收緊按揭回贈現金回贈降到1至1.6% 較年中高位最多減半

中小銀行穩利潤 收緊按揭回贈

現金回贈降到1至1.6% 較年中高位最多減半

銀行減息後，陸續有中小型銀行也收緊回贈優惠，現金回贈降至最高1%至1.6%不等，較今年中高位時最多減逾半；惟部分中小行上季未有跟足上調按息，個別實際按息低至2.25厘，反映樓按取態仍較大型銀行積極。

港經濟前景未明，大銀行就按揭貸款取態漸嚴謹，下半年已多度上調按息和減回贈優惠，以減低成本提升利潤，惟美國10月底第3度減息後，本地大型銀行隨即帶頭宣布在11月起「掉頭」減息，減幅為0.125厘，月內有多間中小型銀行跟隨減P。不過因此按揭利潤進一步收窄，使不少銀行近期也調低現金回贈優惠。

回贈比率 仍較大銀行吸引

 

中小銀行穩利潤 收緊按揭回贈

現金回贈降到1至1.6% 較年中高位最多減半

 

銀行減息後，陸續有中小型銀行也收緊回贈優惠，現金回贈降至最高1%至1.6%不等，較今年中高位時最多減逾半；惟部分中小行上季未有跟足上調按息，個別實際按息低至2.25厘，反映樓按取態仍較大型銀行積極。

港經濟前景未明，大銀行就按揭貸款取態漸嚴謹，下半年已多度上調按息和減回贈優惠，以減低成本提升利潤，惟美國10月底第3度減息後，本地大型銀行隨即帶頭宣布在11月起「掉頭」減息，減幅為0.125厘，月內有多間中小型銀行跟隨減P。不過因此按揭利潤進一步收窄，使不少銀行近期也調低現金回贈優惠。

回贈比率 仍較大銀行吸引

繼渣打及東亞 （00023） 後，據悉，有多間中小型銀行也下調回贈比率，以新造按揭借貸400萬元為例，現時中小型銀行可提供的現金回贈降至1%至1.5%不等，即業主可獲回贈金額為4萬至6萬元，只有個別銀行可提供1.6%；與今年中回贈比率高位至2.05%至2.1%，回贈為8.2萬至8.4萬元，實際回贈最多降低超過一半。不過，相對於大型銀行同類可批出的現金回贈比率為0.5%至1%計算，大部分中小型銀行的回贈仍相對吸引。

另一方面，大型銀行在第三季時實際按息一度高至2.625厘，減息後現時為2.5厘，相反多間中小型銀行上季未有跟足大型銀行上調按息，變相最近減息後，個別按揭息率可低至2.25厘，意味樓按息率現時與大型銀行，有最多約0.25厘的息差存在。

假設業主新買單位申借貸400萬元，分30年還款，當息率為2.5厘計，月供約15,805元，若全期順供，淨利息支出約170萬元。然而若以息率2.25厘推算，每月供款約15,290元，低515元或3%，而利息支出可減少約20萬元，至150.4萬元，減幅約12%。

代理：年內仍有機調整優惠

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，本地經濟及後市走向潛在不明朗因素，現時為末季，大型銀行按揭借貸未算積極，不排除個別銀行年內仍有機會調整優惠。

有業內人士認為，近期為稅務旺季，大型銀行的按揭取態維持審慎保守，按揭競爭度相對減低，使中小型銀行有空間亦調減優惠，預計短期內按息有機會跟貼大型銀行上調，建議買家把握按揭時機。

作者：鍾綺敏

責任編輯：黃鑠安

22 Nov 2019

經濟日報

傳棄轉按市場 滙豐：無特別變更

傳棄轉按市場 滙豐：無特別變更

 地產版 2019/07/18 

【本報訊】大型銀行滙豐上月底率先上調轉按息率和減優惠，消息指該行疑放棄轉按市場以節省行政成本。業界認為該行調整門檻較高，轉按申請受影響為預料之內。

滙豐上月將300萬元以下轉按息率，上調至H加1.24厘起，封頂息率也增0.1厘至2.475厘，而現金回贈也劃一削減至1.5%。雖然其餘三間大型銀行跟隨，但門檻為200萬元起，同時也保留現金獎賞，以保持競爭力。
滙豐發言人指，該行按揭服務沒有特別變更。所有按揭的申請會根據客戶提供的資料作出審批。

改策略 集中吸納一手新客
據了解，滙豐早前局部取消優先預批的服務，但目前仍有接收轉按申請，但對於個別要求低息和高回贈的客戶，有需要時才會轉介相熟銀行，按揭策略改為集中吸納一手新客。
中原按揭則認為，滙豐將轉按現金回贈率下調後，客戶流向其他銀行屬意料之內。
利嘉閣按揭指，滙豐是次並未有將轉按產品下架，只是以行政方式停止新申請，將成本減至最低，集中做好一手市場。

18 July 2019

經濟日報

中小銀行現金回贈2.17% 吸新盤客

中小銀行現金回贈2.17% 吸新盤客

增優惠設取款後回贈獎金 樓按聚焦一手市場

 地產版 2019/05/10 

新盤熱銷，發展商接續推盤，據悉有中小型銀行增設取款後回贈獎金，變相令最高現金回贈比率上調至2.17%創新高，搶按焦點由居屋重回一手市場。

盡管環球經濟存有不明朗因素，惟美國聯儲局不加息，本港樓市轉旺，銀行就樓按息率調動空間小，但貸款取態依然積極，今年轉向透過增加現金回贈及其他零售產品加添優惠吸客。
回贈獎金 增至最高6000元
綜合市場資訊，現時四大銀行可批予的直接回贈比率最高為2.1%至2.12%，僅有一間中資背景的中小型銀行設最高2.15%回贈，但限於6月底前提取貸款，門檻為貸款額500萬元或以上。
目前市場上多間中小型銀行的回贈比率高至1.9至2%不等，未及大行優勝，但為了保持競爭力，最新有個別中小行將提取按揭後的回贈獎金大幅提升，獎金增加至2,500至6,000元不等，並改用淨貸款額（Net Loan Amount）新方式來計算回贈率，使最高回贈比率加至2.17%的新高水平。
簡單來說，假設樓按借貸200萬元為例，該家中小型銀行現可批出的最高回贈僅2%，即4萬元，連同新增的2,500元獎金，可獲回贈總共4.25萬元，按現行規管扣除整筆回贈後，用淨貸款額195.75萬元計算，回贈則達2.17%，高於大行同業。
高額回贈未延至二手樓
據知，該行的高額回贈獎金，暫時只適用於新盤買家，未延伸至二手物業或轉按申請，反映主要是為吸納新盤買家。
然而，大型銀行即使提供直接回贈率為2.1%（約4.2萬元），實際金額上僅少500元或0.025個百分點，在不同方式計算下，兩者回贈率的差距反看似拉大至0.07個百分點。
有按揭業界人士也透露，個別按揭中介會為客戶提供數百元按揭佣金回贈，須計及在整筆回贈內，近期也轉用淨貸款額計算來反映「特高回贈率」，作為噱頭爭取生意。按揭競爭激烈，銀行間的回贈計算方式及相關限制五花八門，建議市民在承造按揭前須向銀行職員了解清楚，以免承受損失。

10 May 2019

經濟日報

H按再受追捧有因

H按再受追捧有因

 置業家居 2019/02/09 

    

去年銀行於8月份調整新造按息後，銀行普遍批出之P按息（2.375厘）較H按封頂息率（2.475厘）略為優勝，差幅約0.1厘，變相推動用家選用P按，P按用家因而隨即增加。金管局去年11月份住宅按揭統計數字中，P按選用比例攀升至57.7%，數字上重奪半數以上地位。但在最新12月份數字中，P按選用比例掉頭回落，H按比例則止跌回升6.2個百分點至46.4%；原因為何？

資金充裕 拆息回軟至1.01厘
2008年金融海嘯後，資金流入影響下，本港銀行同業拆息持續處於低水平，推低樓按息率，本港已享有10年低息期，期內較大部分時間由H按主導市場，原因是以H按計之實際息率低於P按。近年美國息率逐步邁向正常化，加息累計幅度已達2.25厘，美元拆息上升下，港元拆息亦回升了一定幅度，不過，銀行資金仍充裕的情況下，撇除市場短期因素後，港元拆息往往又再回落至偏低水平。
最近亦出現類近情況，去年12月臨近美國加息時期，加上年結季節性因素影響，拆息顯著上升，與樓按相關的一個月拆息曾升至約2.4厘，以H按計劃H+1.24%計算之按息便為3.64厘，基於拆息的波動性大，銀行提供以P為基準之H按封頂息率便顯得相當重要，在上述計劃中，銀行提供之封頂息率是P減2.9厘，即是說，若拆息計算之按息高於封頂息率，銀行將主動以較低之封頂息率計算按息，故此H按實際息率便是2.475厘，而非上述之3.64厘。及至今年1月份，短期因素逐步消除，加上市場貸款需求轉弱，拆息出現連日回軟，反映銀行同業拆借市場流動性充裕，以2月1日之拆息水平為例，1個月拆息已累跌逾1厘多至1.01厘，以H按計算之按息降至2.25厘，個別更低至2.24厘，已低於市場之P按息2.375厘。
封頂率與P按看齊 H按享雙邊優勢
就上述，H按息低於P按息約0.125厘，單計這個輕微息差其實未足以推動用家再次由P按轉用H按，原因是，拆息有着較大波動性，當遇着一些本地或外圍因素，可以出現頗大的調整幅度，故此按揭用家亦相當關注H按計劃之封頂息率保障。最近陸續有銀行將H按封頂息率下調至與P按息看齊，由原先之2.475厘調整為低至2.375厘，這項調整令H按再次成為按市亮點。當H按封頂息率與P按息看齊，H按便發揮雙邊優勢，當拆息下跌時，H按用家可享有更低按息優惠，當拆息回升時，H按用家亦可享有與市場P按息一致的保障。
基於最近H按優勢重現，以中原按揭客戶個案為例，最近按揭申請人選用H按之比例已顯著增加，相信這情況將於稍後在數字上反映，料H按比例將會由跌勢轉為升勢，樓按積極性大的銀行亦會跟隨將H按鎖息上限調整至與P按息一致。不過，近日拆息下跌處於偏低水平，與美元拆息便隨之拉闊，近日1個月拆息之港美息差接近1厘半，令套息交易之誘因驟增，引發資金流出的機會增加；若拆息低企情況持續，並再次觸發港滙轉弱至弱方兌換保證，金管局便需出手承接港元沽盤，抽走市場資金，銀行結餘因而減少，而屆時拆息亦會回升，故此，H按用家需留意今年拆息有機會受種種因素而不時出現反覆上落之波幅，所以銀行提供之H按封頂息率是否與P按息水平一致，對用家相當重要。

9 Feb 2019

經濟日報

銀行搶按 回贈擴至按保達2.35% 一手醞釀小陽春 4大行回贈升至2%

銀行搶按 回贈擴至按保達2.35%

一手醞釀小陽春 4大行回贈升至2%

 地產版 2019/01/18 

     

市場醞釀小陽春，銀行上調現金回贈吸客，工銀亞洲針對上車客，最新連按保部分亦提供回贈，令回贈率可達2.35%為全城最高，另四大銀行亦就細碼樓按提供2%回贈。

香港去年9月底展開加息周期，市場預期美國今年加息步伐放慢，但要維持高風險管理及避免引發減息潮，本港銀行未有計劃以減息吸客，趁中美貿易戰有緩和迹象，發展商加快低價推盤，市場醞釀小陽春，促使銀行轉為透過增加現金回贈等優惠來開拓客源。
最高現金回贈 可抵一年利息
現時銀行一般只就6成按揭部分提供現金回贈，消息指，工銀亞洲近期針對承造按保的上車客，就現金回贈計算增設多一條方程式，連按保部分金額亦提供指定回贈比率，令整體回贈比率提升至2.35%。按現時市場最平按息為2.375厘比較，回贈額相當於可抵銷接近於一年的利息支出，屬全城最高。
以樓價400萬元的物業為例，可承造最高9成、即貸款360萬元按揭，銀行會承擔樓價6成的240萬元貸款額，而按保則承擔餘下3成的120萬元的貸款。倘若銀行批出1.9%回贈，意味業主可獲由銀行承造的6成按額計算出來的約4.56萬元現金回贈。
不過，據悉工銀亞洲目前可提供最高1.9%回贈，並新增為承造按保計劃的業主，先以首6成貸款額回贈1%，即約2.4萬元；另全數9成按揭貸款額計算餘下0.9%回贈，涉3.24萬元，換句話說，業主可共獲5.64萬元回贈，比同業以6成按額方式計算，實際回贈比率升至2.35%，變相能額外多取約1.08萬元。
減息空間小 添優惠吸上車客
另外，按揭市佔比率逾7成的四大銀行亦加入戰團，就逾300萬元按揭上調現金回贈至2%，較去年底同額按揭回贈，增加約0.5%至1%。其中滙豐和中銀（02388）可為個別客戶可批出2.05%回贈，但貸款額要高於500萬元。可見該策略是為細價樓而設，吸納上車客和轉按申請。
值得留意的是，根據現時金管局規定，若現金回贈比率高於貸款額1%，銀行在計算按揭成數時，須將整筆回贈包括在貸款額內。
有業界人士認為，香港仍處加息周期，銀行減息空間有限，而目前銀行結餘體系超過700億元，惟礙於港美息差大，使港滙比率有機會觸及7.85保證方，加快資金流失，中小型銀行壓力較大，存款基礎強的大型銀行則仍有條件推出優惠回贈吸客，對樓市氣氛有利。