樓按戰升溫 渣打推全期H加1.5厘

樓按戰升溫 渣打推全期H加1.5厘
貸款額400萬起 低於其他大銀行

本港年內啟動加息機會不大，再有大型銀行加入低息按揭戰。消息指渣打銀行將H按（HIBOR PLAN）息口調低至全期H加1.5厘（實質供樓利率1.75厘），比其他大銀行更優惠，貸款額最低400萬元。

優惠暫批予特選新盤客戶

英國落實脫歐，美國加息預期降溫，香港可望維持低息環境，1個月銀行同業拆息利率（HIBOR RATE）亦由0.27厘回復至0.25厘穩定水平，有助銀行部署搶佔按揭市場。繼滙豐、中銀（02388）等大型銀行為特選客戶提供H按計劃息口至最低H加1.5厘後，貸款額分別最少1,000萬及500萬元。渣打銀行傳為個別客戶推出H加1.5厘按揭計劃，貸款額較前兩者略低，只需超過400萬元，與部分提供相同優惠的中小型銀行按額限制一樣。據悉，現時只為貸款高的特選新盤客戶批用上述低息。

7行承造計劃 料成新趨勢

銀行業界人士透露，市場上現時已有約7間銀行承造全期低至H加1.5厘按揭計劃，由於現時銀行體系結餘逾3,000億元，加息步伐放緩，按揭貸款產品相對較其他無抵押貨款風險低，銀行若於調整息口前，經過慎重評估風險及推行前取得金管局同意下，有機會成為新趨勢。

綜合現時市場上按揭計劃，推出新的H加1.5厘計劃，暫不包括高息存款掛鈎戶口，利息支出雖較選用最優惠利率（P按）及定息計劃低出約5%至25%不等（見表），但P按及定息計劃大多配有存款掛鈎戶口（存款上限為貸款額50%），利息收入因應個別銀行可選擇直扣本金或額外供款，變相實際可節省部分利息開支，並替客戶儲蓄，市民可考慮個人消費習慣選用。

撰文:

鍾綺敏

12 July 2016

經濟日報

今日地產新聞摘要2016年7月12日

今日地產新聞摘要2016年7月12日

【明報】指，丁地轉名始知違例，原居民責律師出錯。現時新界原居民所持土地若獲建屋牌照（俗稱丁地），在建成丁屋前，一般禁止出售或轉讓。一名大嶼山原居民7年前委託律師行將名下10幅土地、包括一幅未興建丁屋的丁地轉名至其子女。事主稱，律師行疑未指出相關法律風險或另作申請便為他做轉名，結果收到地政總署通知指丁地轉讓違反建屋牌照條款。事主分別向律師行及地政總署尋求解決方案，糾纏3年仍未解決。

【蘋果日報】說，騙貸不斷，財仔擬業內監管，將夥環聯推中介認證課程。近年吸血中介騙貸款案件不絕，惟政府拒絕立法監管貸款中介，迫財務公司推業內監管！由易還財務（8079）牽頭、120間小型財務公司組成的香港財務專業協會（PLA）將會與信貸資料庫環聯簽署合作協議，推財務中介認證課程，並冀實行業內自律監管。

【信報】謂，樓按爭奪戰，最低H+1.5厘。樓按貸款市場的熾熱競爭升溫，包括3家發鈔銀行及工銀亞洲等多家機構，均提供低至同業拆息（HIBOR）+1.5厘的按揭息率，其中工銀亞洲最低貸款額僅400萬元。有報道指渣打的貸款額亦可低至400萬元。市場人士指出，一直有銀行提供上述的低息按揭，但多會低調進行，主要是按客戶情況酌情審批，獲批個案不算普遍。

【晴報】報導，全球大城市首季樓價，港跌5％。國際置業顧問萊坊公布今年首季度樓價變動排行榜，涵蓋全球150個城市，當中74％城市錄得樓價上升，包括香港在內的38個城市樓價則錄得跌幅。本港今年首季樓價按年跌5％，排143位；新加坡樓價同樣跌3.1％；台北跌幅更大，首季跌8.2％，排149位。

【文匯報】報導，旺角巨舖劈租四成，百老匯棄續租，蔡志明500萬減至298萬。零售不景持續拖累核心街舖市道，市場陸續出現減租個案，月前百老匯電器放棄續租旺角亞皆老街巨舖後，業主狠劈四成放租，月租由500萬元減至298萬元，較百老匯現時400萬元的月租更低25.5%。上址為旺角亞皆老街73至81號宏安大廈地下至4樓，地舖面積約4,384方呎，一至四樓每層面積約5,158方呎，總面積共約25,016方呎，以叫租計算平均呎租約119元。

【東方日報】指，PARKYOHO1C入場費313萬。樓市回暖引爆上車新盤大混戰。新地（00016）元朗錦田北PARKYOHO1C期昨極速開價，首推50伙價單平均呎價為12,188元，折實平均呎價10,847元，開放式戶入場費僅約313萬元，昨起開放現樓及收票，連同1B期加推52伙最快下周一發售。另信置（00083）西貢逸瓏海滙昨起開放示範單位及收票，而百利保（00617）長沙灣尚都亦加推50伙。

【星島日報】指，麗新短期連推兩盤，將軍澳藍塘傲矚目。市況回穩，發展商推盤更見積極，麗新將有兩盤短期內連環推出，其中「重頭戲」為與商人郭炳湘合作發展的將軍澳南藍塘傲，除位置臨海外，單位間隔多元，涉及分層及洋房項目，力吸各路客源，最快9月開售，同系馬頭角喜築主打中小戶，最快本月以貼市價搶灘。

中型住宅銀主盤為何突然增加

中型住宅銀主盤為何突然增加

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2016年7月11日

　　最近銀主盤拍賣的數目不但增加，而且不尋常，不少1至3千萬元的住宅單位變成銀主盤，理論上那些單位業主應該已經有相當成就，否則，都不會擁有一個3千萬元單位，其實，這亦是非常可悲的事，那些業主有部份是廠商或者做中港業務生意，或多或少都有參與人民幣累積期權投資，在去年8月，人民幣突然貶值，連累那些投資者損失慘重，有部份立刻變成負資產者，但銀行並没有立刻截數，容許投資者繼續完成合約，就算銀行截數，都會與投資者商討一個還款時間表，但這亦只不過是一個治標辦法，那些業主在每月籌集資金亦相當吃力，最後，惟有向財務公司借錢，倘若在到期時未能清還，他們擁有的物業就會變成銀主盤，那些銀主盤其實借貸的成數不高，在清還財務公司欠債後還有一筆相當大款項歸還原業主。

　　另外有一些業主並没有參與累積期權投資，是正正當當做生意，但奈何經濟環境日漸轉壞，或者是他們做生意的手法過份進取，雖然，他們亦有一些物業，但礙於監管條例，銀行借錢很難超越上限，況且，銀行亦是好天遮，就算沒有監管，銀行亦不會輕易批出貸款，結果又是求助財務公司，如果生意未能轉好，到期未能清還，他們的物業亦會變成銀主盤。

　　有人歸咎金管局未能放寛貸款，我認為這不會是主要原因，而是香港經濟轉壞，令不少生意人遭受損失，或者是那些業主投資過份進取，遇上突變就無法應付，金管局在過去幾年收緊按揭，直接間接都令到很多人不敢胡亂投資，否則的話，今日可能會出現更多銀主盤，不過，如果能夠在適當時候放寬按揭，令到那些擁有一定數量物業的生意人，可以從銀行得到貸款而毋需求助財務公司，銀主盤數目亦不會快速增長，但最後都是要香港經濟環境轉好，生意轉虧為盈，中型住宅至豪宅的銀主盤數量才會降低。

【生意難做】銀行按揭戰升溫 滙豐中銀按息低見H+1.5厘

【生意難做】銀行按揭戰升溫 滙豐中銀按息低見H+1.5厘 http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20160710&s=7015342&a=55341548

建期即供 各有利弊

建期即供 各有利弊

今年新盤繼續成樓市焦點，付款方法繁多，財務安排層出不窮，除了高成數一按二按，亦有不同名目貸款配套如免供免息貸款、前期貸款、換樓過渡貸款、首期貸款、120%貸款，力求財務方案多元化，迎合各式其適的客戶需要，有利於吸納不同客源。

新盤付款方法大致上分為建期和即供兩大類別，建築期付款方法（Stage Payment Plan）一般適用於未落成之樓花盤，買家無需即時支付樓價全數，只需支付指定臨時訂及大訂（多為樓價之10%至15%），便可待至樓宇落成時才支付樓價尾數完成交易。另一款是即供付款方法（Cash Payment Plan），買家支付訂金後，需於指定限期內（一般是90天至180天）支付樓價尾數完成交易。

建期彈性高 方便調配資金

新盤建期付款方法特點在於特長交易期，自從預售樓花期延至30個月，不少新盤樓花期長逾一年至逾兩年不等，坊間有所謂「一成訂金睇到尾」，即是買家只要拿得出少少訂金便可先入市，方便視乎樓市發展部署投資決定；尤其以往沒有額外印花稅限制，建期付款很受投資者歡迎，升市時，樓花更成為本小利大的投資工具，以低成本入市，樓價漲升後便在交易期內轉售圖利。在現行稅制下，短期轉售物業成本大大提高，基本上投資者已消失於市場。然而，建期方法仍有其高度彈性的優勢，由於樓花未可入住，換樓客需繼續住於原有居所，那麼租轉買的用家選用建期可避免在樓花期內同時負擔租金及新居供樓金額，換樓客亦無需同時供付兩層樓。

相反如果換樓客選用即供方法，在供付原有居所的同時，亦申請另一樓花單位上會，除了需負擔兩項供樓開支，銀行會視樓花單位為第二套房按揭，兩單位之供款佔入息比率上限即由50%降至40%，再要通過利息加3厘之壓力測試，那麼買家上會困難度便大幅增加了。再者，即使買家購買樓花單位作將來換樓自用，但礙於買家仍居住於原有居所，難以確定買入之樓花單位是自用或投資，買家或需向銀行詳加解說才可獲接納以自用物業計算按揭成數。而對於投資者來說，樓花期內未可出租單位，故未有租金回報可言，如待現樓階段才上會，便可以租金抵銷按息支出。除了上述，建期付款方法亦方便買家有充裕時間調配資金完成交易。

即供享高折扣 不怕估價不足

然而，建期付款方法有利固然亦有弊，一般而言，發展商賣樓是較希望買家選用即供計劃，讓資金回籠速度加快，故此一般而言，選用即供付款方法的樓價折扣最多，選用建期方法的樓價折讓則較少。現時新盤即供與建期的折扣差距多達樓價之1%至5%，個別更高達6%至10%，買家可比較不同付款方法的折實價以及自身狀況作決定。此外，建期買家需承擔未來若樓價下跌將帶來估價不足的風險，由於樓花期可長逾兩年，期內樓價有機會已經歷調整，若然樓宇接近落成時，樓價已較買入單位時顯著回落，有關單位或會出現估價不足的情況，從而導致買家未能獲銀行批足按揭成數，買家便需要補付首期差額才可成功完成交易。

至於新盤即供付款方法，好處正正是沒有上述建期方法之弊處，選用即供期方法普遍可享獲最高的樓價折扣，買家需要即時申請上會承造樓花按揭，在一般情況下，有關單位較易獲銀行估足價。另一方面，即供期的弊處是買入樓花之買家未能入住單位或出租單位，便需承擔供樓開支。但很多時，當處於低息期，即供付款方法很受長綫用家歡迎，因為息率有周期性，有機會上落，用家或希望把握低息周期供樓。

8 July 2016

經濟日報